宁波二手房交易资金监管新政有调整！最快捷最安全的二手房交易流程，是这样的！

我们“宁波楼市报道”刚刚从房管部门独家获悉，结合实际情况，接下来将对宁波二手房交易资金监管政策作适当微调，最主要的一个调整内容是——

通过房产中介成交的二手房，不再强制要求办资金监管。即今后买卖双方可以选择办资金监管，也可以选择传统的私下交割房款的方式。

但如果选择私下交割房款的，二手房买卖双方必须事先以手写方式，书面签署一份自愿放弃资金监管、自行承担交易风险的知情书。

据悉，调整后的政策目前已经在部分房产中介处试行，很快将全面推行。

本市二手房交易资金监管政策于11月15日起正式施行。

此前规定，只要是通过房产中介成交的二手房，均必须在银行办理资金监管；首付款、按揭贷款、一次性付款、分期付款的房款，即所有房款，均要纳入监管。

资料图片。图文无涉

PART.1

新政“满月”之际，为何作这样的调整？

首先，相比于原先私下交割房款的方式，不管是房产中介还是二手房买卖双方，都认可新施行的资金监管政策，对于保证二手房交易资金安全，是有绝对好处的。

这里顺便说一个事——我们“宁波楼市报道”最近刚接到一个报料，是关于一宗已经出了问题的二手房交易的。

这笔交易发生在资金监管新政实施之前，买卖双方按传统方式私下交割房款。

现在的情况是，房东房子早在10月份就已经过户到了买家名下，而买家还有100多万元的房款，至今未支付——且不知道什么时候、甚至不知道还有没有可能支付到位！

从我们初步掌握的情况看，这笔交易中发生的一些事，匪夷所思又令人惊恐！我们“宁波楼市报道”计划在深入调查后，选择适当时机作报道。

我们想说的是，在今天的宁波房价水平下，房款是非常大的一笔钱，在原先没有资金监管的二手房交易方式下，无论是房东还是买家，都可能面临巨额损失的风险。

这种损失一旦发生，没多少人承受得起。

所以，对二手房交易资金的安全性无论作怎样的强调，都不过分！

第二，尽管资金监管对保证二手房交易资金安全有绝对好处，但因为交易流程完全改变了，在实际操作过程中，确乎让买卖双方以及房产中介等感到了不便。

宁波二手房交易资金由买卖双方私下交割的“传统”，始于2003年、2004年发生了多起房产中介卷走客户房款跑路的事件之后（当时的案件报道，我们今天特别翻了出来，做了今天推送的第二条微信，有兴趣的可以去回顾一下）。

也就是说，资金监管新政，改变的是已经约定俗成了15年之久的二手房交易流程。这种改变，好比要让15年来一直用右手吃饭的人现在必须改用左手，肯定会不习惯、觉得麻烦。

PART.2

麻烦在哪里？

从我们采访获悉的情况看，新政实行的这一个多月，让房产中介、二手房买卖双方最觉得不习惯、觉得繁琐和麻烦的环节，最主要的，是在合同网签备案之后、办理过户之前的环节。

就是下面这张流程图中红框框处的环节：

以最典型的房东需要提前还贷、买家需要办按揭的二手房交易为例，在这个环节，需要干这么一些事情：

1、买家要找好按揭银行，完成按揭预审批。

因为每个人的征信情况、收入水平以及所购房屋的房龄等条件各各不同，能不能批出按揭、能批到多少按揭贷款，都有不确定性。所以，在买家这边，如果中介专业水平较差、帮忙不够，那最终要把按揭银行确定下来，可能要跑多家银行,会很麻烦。

而在原来的交易流程下，按揭手续是在过户完成之后才办的。

现在等于是麻烦事提前了，而且这麻烦不解决，下面过户这些手续就办不了。

2、房东要筹钱提前还贷。

因为资金监管之后买家首付款被银行锁定、不能再像原来那样给房东免费用作提前还贷，对于房东来说，去哪里借提前还贷的钱，就是个麻烦事。

而在借到钱之后，去银行提前还贷，也挺麻烦。

宁波有几十家银行，每家银行又有数量不等的支行。据中介反映，各家银行，甚至是同一家银行的不同支行，在提前还贷环节的操作规程都不尽一致。

有些银行，提前还贷可以不用预约、直接去直接就能还上，然后当天就能把包括他项权证在内的一整套抵押注销材料给到房东。

有的银行，则提前还贷必须先预约，并且预约后还得过好几天房东才能去银行还贷——这里的几天，有2天的，有5天的，还有10天的。甚至有的银行还有规定，每个月20日之后不办提前还贷。

这个过程中，房东可能得跑好几趟银行。

而提前还贷完成、抵押注销，是接下来办过户的先决条件，这些路，必须跑。

3、按揭预审批结果的时效问题。

按照政策规定，按揭预审批完成后，必须在5个工作日内去办过户手续，不然按揭预审批流程就得重新走一遍。

从房东角度，肯定是要买家按揭预审批通过之后，才会放心去提前还贷。而因为上面说的各家银行在提前还贷方面的操作规程不一，有可能会导致5个工作日完成不了提前还贷手续。

出现这种状况，自然是买卖双方都会觉得麻烦、闹心。

PART.3

那么，此次政策调整之后，上述3个方面的麻烦事，能解决吗？

需要注意的是，此次政策调整，只是允许通过房产中介成交的二手房，买卖双方可以不办资金监管、私下交割房款，但是，按揭预审批依然是必须的！

所以，政策调整后的二手房交易流程， 并不是恢复到传统的流程模式。它只能解决房东提前还贷资金来源的问题——即可以用买家首付款来还贷了。

至于买家确定按揭银行、在按揭预审批结果失效前完成过户这两个问题，需要房产中介、买卖双方和银行，配合解决。

特别是银行，在助力二手房交易加速方面作用特殊，而房管、不动产登记部门对其则无权管理、约束，因此金融主管部门有必要出面主持协调，统一各大银行在资金监管、提前还贷以及后续按揭发放等等环节的操作规定。

PART.4

那么，当前宁波二手房交易最快、最方便又最安全的流程，应该是怎么样的？

我们“宁波楼市报道”再以目前市场上最典型的房东需要提前还贷、买家需要按揭、通过房产中介成交的二手房为例，绘制了一份细化的交易流程图如下。

请把手机横过来看：

上图这个交易流程的实现，需要——

第一步

如果所购二手房在限购区域，建议买家在看中房源时候，就先把购房资格证明打出来。

现在打证明很方便，不用跑，直接上“宁波市房产交易信息服务网”（网址：www.cnnbfdc.com）——“办事大厅”——”购房资格核查申请”，跳转到“浙江政务服务网”页面，根据要求在线上传相关材料就可以。

购房资格证明打出来后一个月有效。

第二步

买卖双方在中介撮合下全部谈妥、线下签订三方合同后，建议买卖双方都去拉一份个人征信报告。

个人征信报告现在也可以足不出户，在网上搞定。上“中国人民银行征信中心”网站（网址：www.pbccrc.org.cn）——首页“互联网个人信用信息服务平台”，24小时内就能办出来。

专业的房产中介，可以通过个人征信报告，可以初步判断买方能不能办按揭、能批多少按揭，并相应推荐合适的按揭银行，提前递交按揭资料，从而节省按揭预审批环节的时间。

同时，中介通过查看房东的个人征信报告，可以了解房东的债务情况，进而对房子有多大的被查封的风险、对整个交易的风险等作判断，保护买家利益。

如果买卖双方的征信都没什么问题，建议房东开始向银行预约提前还贷的时间、准备筹集提前还贷资金，以防按揭预审批完成后不能在5个工作日内搞定提前还贷手续。

第三步

合同网签备案现在很简单，在中介处、银行那里都可以办，且房管部门能很快办结。建议工作日上午办合同网签备案，这样，当天就能到银行去办好资金监管、按揭预审批申请。

附最新最全的可以办理网签的54个银行网点清单：

点击可放大查看

目前全大市可以办理二手房交易资金监管的银行网点，共373家。具体名单见本文文末附表。

第四步

在按揭预审批结果出来后，房东根据此前预约的时间，抓紧去办提前还贷手续。

提前还贷这个事搞定，接下来的房东抵押注销、过户、买家抵押登记并领出他项权证、银行划转买家首付款到房东账户、按揭放款，按部就班办就行。

第五步

目前，抵押注销、过户两道手续，在不动产登记部门可以2合一同时办理，而买家办抵押登记还得再跑一趟。

不过据我们记者了解，接下来不动产登记部门很快就可以实现抵押注销、过户、抵押登记3合一同时办理——届时，希望更进一步，银行能和不动产登记部门实现内部协作，不动产登记部门在办好不动产权证、他项权证后以电子证的形式发送给银行，然后银行见证划转首付款、按揭款给房东，这样，买卖双方就可以0跑腿了。

房管部门确认，上述二手房交易流程，是目前条件下速度最快、最方便也最安全的一个流程。

最后，期待在房管、不动产登记、金融机构、房产中介以及买卖双方等的共同努力下，宁波的二手房交易资金监管政策，能在保证交易安全的基础上，早一点做到更加便民。

附

最新全大市二手房交易资金监管银行办理点

共373个

（点击放大查看）

宁波晚报记者

周科娜

编辑

葛淑雅

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