房产答疑⑨|你可能一直没搞清的公积金贷款相关问题，这是权威答案！

Original 宁波晚报楼市号宁波楼市报道

由宁波市房产市场管理中心与宁波晚报共同主办的“房产答疑”专栏，今天刊发第⑨期内容。

我们“房产答疑”专栏每期都会筛选一批问题——每次的问题数不一定一样、可能多可能少，在得到相关职能部门权威答复后，公开刊发在宁波晚报、甬上APP以及我们“宁波楼市报道”微信上，供大家买房、卖房参考。

大家可以通过微信群——“宁波楼市报道—房产政策咨询群”，问有关买房、卖房政策方面的各类问题。因为群内人数已经很多，现在入群，需要大家先加小编工作微信，并务必备注“房产提问”，小编会及时拉进群。

小编工作微信二维码是这个：

下面来看本期具体的问题及权威答复。

一直来，有关公积金贷款购房、提取还贷等方面的问题，都是我们粉丝群里问得比较多的热点问题。

今天，我们就选择了其中比较典型的一些问题，邀请宁波市住房公积金管理中心作了细致解答。

问题一

第一套房是纯商业贷款，还没有还清，再购买第二套房子，可以用老婆的公积金贷款吗？

答：您第一套住房的商业贷款尚未结清，因此再买的就属于家庭第二套住房。

按规定，连续缴存住房公积金满6个月，首次或第二次申请住房公积金贷款购买家庭第二套（商贷尚未结清）自住住房的，最高贷款额度为40万元/户，首付款不低于购房总款的60%，且贷款利率不低于同期首套住房公积金贷款利率的1.1倍。

同时需要注意的是，申请住房公积金贷款的借款人，应为贷款房屋的权利登记人或商品房买卖合同中的购房人。

借款人本人及其共同借款人（含借款人的配偶以及贷款房屋共有权利人，但房屋共有权人仅限于借款人的父母或子女），都可以参与贷款额度计算、还款能力测算。

总结一下：如果您老婆公积金已经缴存满6个月，以您老婆名字买第二套住房，公积金贷款最高不能超过40万元，利率要基准上浮10%。

问题二

第一套房没有按揭过，第二套房公积金按揭的话，算第几套？利息要上浮吗？

答：按照现行政策，借款人及其家庭《不动产登记信息查询结果》证明有一套住房记录，个人信用报告显示无尚未结清的个人住房贷款记录，面谈记录无其他住房，首次或第二次申请住房公积金贷款购买第二套改善性自住住房的，最高贷款额度为40万元/户，首付款比例和贷款利率等，参照首套房贷款政策。

总结一下：您这种情况申请公积金贷款的话算“二套改善”，公积金贷款最高可贷40万元，利率和首套一样，基准。

问题三

公积金贷款最高只能贷60万，那么假如我想要贷150万才能买房，是不是只能选择用商贷、不能选择60万公积金贷款和90万商贷的组合贷？开发商会不会拒绝公积金贷款？

答：除首付款、住房公积金贷款金额外，房款不足部分，借款人可用银行商业性组合贷款解决。

也就是说，您可以选组合贷。

根据国家、省、市有关规定，房地产开发企业在销售商品房时，需明确承诺不得拒绝或变相拒绝购房人使用公积金贷款购房。如果您发现开发商拒绝您使用公积金贷款，可以向当地住建部门和住房公积金管理机构反映。

问题四

以前是在杭州交的公积金，现在工作换到了宁波，并在宁波开户交了四个月的公积金。现在已经在宁波买了房、办理了贷款，那么，杭州的公积金可以拿来还宁波的房贷吗？

答：按照规定，职工原住房公积金账户封存后，在异地开立住房公积金账户并稳定缴存半年以上的，可申请办理异地转移接续手续。

根据您提供的情况，您目前还不能办理转移业务，如果您现在需要提取杭州缴存的住房公积金，可向杭州公积金中心提出申请。

您也可以等宁波的公积金账户缴存满半年后，携带身份证到宁波公积金中心业务窗口，申请将杭州的住房公积金转入宁波，再根据购房或偿还购房贷款本息等情况申请提取住房公积金。

问题五

男方婚前有一套房，当时商贷已还清，女方婚前无房，婚后俩人购买第二套房，用公积金贷款，首付是4成吗？公积金贷款额度按首套算还是二套算？

答：名下有一套住房并已结清相应住房贷款（含公积金贷款和商业贷款），购买第二套改善型自住住房的，商品房首付比例不低于30%、二手房不低于40%，最高贷款额度为40万元/户，贷款利率按同期首套住房公积金贷款利率。

插一句：现行宁波公积金贷款最高额度为60万元/户，但前提是连续缴存公积金满2年，并且为“首套首贷”——即购买首套房、首次申请公积金贷款。

问题六

我想要后续“商转公”，是否现在一定要在四大行办理商业贷款？

答：在本市行政区域内已办理的商业性个人住房按揭贷款，可以向房屋所在地公积金中心受委托银行申请办理“商转公”。

“商转公”分为2种方式，一是先结清、后发放贷款，一是贷款直接归还借款人原商业贷款个贷余额。

先结清、后发放贷款的，对原商业个贷承办银行不作要求。后一种方式，则必须是原商业个贷承办银行与住房公积金贷款承办银行，是同一家住房公积金贷款业务的受委托银行。

插一句：目前在市本级，能办理公积金贷款业务的银行，只有10家，分别是工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、宁波银行、鄞州银行、邮储银行、中信银行、浦发银行。如果您后续想以第二种方式“商转公”，那现在商贷选择四大行相对保险，但具体还请向银行事先咨询清楚。

“商转公”相对要求比较多，其2种方式更详细的介绍，参见我们“宁波楼市报道”此前一篇文章中有关公积金部分的内容：《详解！首套房、二套房怎么认定？这直接关乎首付比例、按揭利率，很重要！》（其中商贷部分内容因为房贷政策变动，目前已不完全适用，请参考本号另一篇文章《宁波多家银行表示当前房贷额度吃紧！一图看清银行房贷政策！》）。

问题七

买了期房，未结顶，想办组合贷，能不能提前做贷款的预审批？

答：购买商品房的，购房人应当在所购房屋（建筑工程主体）结顶后申请办理住房公积金贷款。

另外，要办公积金贷款的（包括组合贷），申请人需到有公积金贷款承办资格的银行网点（具体网点附下）递交申请，银行受理后，再由公积金中心进行核准，通过后，申请人会收到短信提醒。

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