划船未来社区征收，拿回迁房VS拿货币补偿后优购商品房，账怎么算？
在等待了近两年时间后，划船未来社区试点创建项目，征收程序终于全面启动！
近些天，正在开展征收意愿征询的划船社区的居民们，心情应该如高温天气般热烈。
在我们“宁波楼市报道”最先报道划船社区启动征收意愿征询、征收补偿方案公开征求意见的消息后（详见《划船未来社区征收补偿方案公开征求意见！“原拆原建”拿安置房的方案是……这一类住户，则可以优惠价格购买商品房！》），我们的后台、粉丝群收到了大量的咨询问题，其中最多的一类问题是：
是直接拿回迁房好呢？还是拿货币补偿、然后以优购兑票去购买商品房好？
要回答这个问题，显然首先要搞清楚拿回迁房的计算方式，以及拿货币补偿后优购商品房的计算方式。
今天，我们就来相对精细地来算笔账，并结合计算结果，尝试为上面这个备受关注的问题给出参考答案。
01
按照征收补偿方案征求意见稿所示的调查基本情况，划船未来社区试点创建项目涉及被征收住宅户数约4566户，建筑面积约26.7万平方米。
也就是说，划船社区住宅平均建筑面积，约为58.5平方米。
出于计算方便，我们就以产权证上建筑面积为58平方米的住宅为例，相对精细地来计算下——
拿回迁房的话，能拿到多大的回迁房？自己要出多少钱？
优购商品房的话，不同套型的商品房，又分别要出多少钱？
这个计算过程，把从小就数学差的小编差点看疯掉了，所以，小编自作主张，先直接把结果抛出来：
02
从上面的计算结果可以看出，拿回迁房，负担轻，不用自己出一分钱，老房变新房，地段还是现在的地段，社区配套还比现在更好——已经住了十几年老小区的小编只有羡慕的份……
据我们记者了解到的信息，划船未来社区征收安置最基本的一个原则，是不减少住户的实用面积。
现在划船社区多层、没电梯的老房子，得房率按90%算，58平米的实用面积大概是52.2平米。高层带电梯的回迁房，得房率按75%算，80平米的套型实用面积60平米。
这多出的7.8平米的实用面积，差不多可以做一个蛮大的书房了。
鄞州区首批未来社区展示中心内样板房书房部分
不过，相比其他异地安置的征收项目，“原拆原建”的划船未来社区，有一点可能让一些住户觉得“吃亏”——没有地段等级差带来的面积增加。
还是举个例子。
像李惠利医院旁边的贺丞路258弄征收，和划船社区一样，地段等级是一级，安置房安排在陈婆渡、地段等级则是五级。按照政策，地段等级每降低一个等级，可增加5平方米的安置房面积——一级地段的房子拆了、安置到五级地段，那安置房就可以多20平方米！
而划船未来社区因为是“原拆原建”，就没有这20平方米的面积增加。否则，58平米的老房子，就可以变成100平米的回迁房了……
鱼与熊掌不可得兼啊！
安置房面积增加、但地段从一级变成五级，和地段依然在一级、安置房面积少拿相比，你觉得哪个对你更有吸引力？从我们记者在划船社区内随机问的不同年龄的多位居民的意见看，基本都更愿意选好地段，“原拆原建”。
另外，拿回迁房，只能严格按照征收政策来，不能“跳档”——即58平米的老房子，只能靠80档的回迁房，即便愿意自己掏钱买面积，也不能靠到90档、100档或者更大面积的回迁房。
这对于想住得更大、更舒服的被征收人来说，有点遗憾。
所以，这次划船未来社区征收，创新地推出了优购商品房的办法。
回迁房部分户型图
03
全省首创的优购商品房办法，是这次划船社区征收最大的看点之一。
对于纠结能拿的回迁房面积不够大、想改善居住条件住大房子的被征收人来说，这个优购商品房的新办法，就是为你们准备的！
优购商品房实行限价方式销售，毛坯销售均价不高于39500元/平方米，而优购部分面积预测优惠均价为31820元/平方米。
可以用优购兑票换购的那部分商品住宅面积——这部分面积也遵循“套内面积不减少”原则，优惠后单价不到32000元/平方米，这与目前同类地段在售、待售商品住宅相比，显然很有吸引力。
像去年底开盘的徐戎的春熙潮鸣府，全装修住宅备案均价41500元/平方米（拿地时高层毛坯均价限37000元/平方米、小高层毛坯均价限39500元/平方米）。
今年4月开盘的波特曼旁的三里江印府，全装修住宅备案均价接近38500元/平方米（拿地时毛坯销售均价限36500元/平方米）。
待售的兴宁桥旁华润原金钟地块项目，拍地时限定的毛坯销售均价是38100元/平方米，加上基础装修包，肯定超过4万一平了。
鄞州区首批未来社区展示中心内样板房客厅部分
当然，优购兑票只能以优惠价换购到一部分商品房面积，剩下的面积，得按39500元/平方米的均价购买。如上面表格所示，加上2000元/平方米的基础装修包的话，要付出的房款，还是不少的。
而毛坯39500元/平方米的这个均价，相较三里江印府36500元/平方米的毛坯均价的话，三年总涨幅8.22%，年均涨幅2.74%。
优购商品房值得还是不值得，可能主要就看你对接下来三年宁波房价走势怎么判断了。
如果觉得年均涨幅肯定能达到或者会远远超过2.74%的，那就值得优购；如果觉得三年后房价比现在还会跌掉一些，那不如就拿货币补偿、不签优购优购兑票协议，到时候再去市面上买更便宜的商品房，或者就安安耽耽拿回迁房。
商品房部分户型图
04
最后，是拿回迁房和优购商品房的相对精细的算法——这次划船未来社区征收涉及住户近4600户，住宅套型大小、楼层和朝向以及装修程度等肯定差异很大，所以只能说相对精细、以供参考。确切的，还得等接下来评估公司给出最终评估价再计算。
另外还要注意一点，老房子面积不到54平方米的，按照政策，符合条件的被征收人，可以享受低收入住房困难补偿或住房困难补助。因为我们是以58平米的房子举例，所以这一块的计算也就略过了，家里房子面积小于54平方米的，请到拆迁现场办公室咨询……
在开始计算之前，请大家首先记住下面这4个房价数据——
待拆住宅预评估比准价：27227元/平方米
新建回迁房预评估比准价：29687元/平方米
新建商品房毛坯销售均价：不高于39500元/平方米
优购商品房优惠均价：31820元/平方米
这4个房价数据，目前都还是不那么精确的数据，尚需最终评估确定或预售时确定。但我们出于计算方便，假设其为最终数据。
同样出于计算方便，我们再来给待拆的老房子和回迁房作一些限定——
下面是具体算法。
先注意这3个计算公式：
待拆房屋评估总价=房屋市场价值+装修评估价值+车棚评估价值-出让金 房屋市场价值=【评估比准价格×结构修正系数×使用年限修整系数×（1±层次差价率）×（1±朝向差价率）】×建筑面积 装修评估价值=套内使用面积×装修评估单价
房屋市场价值=58×27227=1579166元 装修评估价值=58×90%×800=41760元 待拆房屋评估总价=1579166+41760+3000=1623926元
回迁房换算面积=待拆房屋评估总价÷回迁房评估比准价格 产权调换面积补助=换算面积×15% 公摊面积补助=10平方米 可得回迁房面积=换算面积+产权调换面积补助+公摊面积补助
换算面积=1623926÷29687=54.7平方米 产权调换面积补助=54.7×15%=8.205平方米 可得回迁房面积=54.7+8.205+10=72.905平方米
回迁房交付后差价结算=（可得回迁房面积-换算面积）×回迁房评估比准价 需付差价=（80-72.905）×29687≈21.06万元 实际付的差价还可打八五折，即总计：21.06×85%=17.9万元
一次性补偿搬迁费=300元/平方米×房屋建筑面积=300×58=17400元 临时安置费（按年发放，按拿3年算）=30元/月/平方米×房屋建筑面积×12×3=62640元 按时签约奖励费=待拆房屋评估总价×10%=1623926×10%≈16.24万元 可拿的钱总计：17400+62640+16.24万元=24.244万元
需补差价=（商品房面积-优购面积）×商品房毛坯均价39500元/平方米 基础包装修价款=商品房面积×2000元/平方米
一次性补偿搬迁费=300元/平方米×房屋建筑面积=300×58=17400元 临时安置费（发放6个月）=30元/月/平方米×房屋建筑面积×6=10440元
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来源：宁波晚报记者 施文
编辑：史咏梅
二审：程旭辉
三审：唐慧卿
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