5点，读懂宁波住宅物业保修金新政！特别注意：房子有这6种情形不保修！

《宁波市住宅物业保修金管理办法》将于今年10月1日起施行。

这项新政，与大家的小区、房子，有什么关系呢？

我们“宁波楼市报道”特别采访了住建部门相关专家，请专家作了权威解读。今天，就详细来说说。

主要说五点。

资料图片。图文无涉

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第一点，保修金，顾名思义，是用于保修期内房子相关维修的钱。但房子不同部位、不同的设施设备，保修期有长有短。

根据《浙江省住宅物业保修金管理办法》规定，正常使用条件下，住宅物业保修期限为：

1、屋面防水工程不低于8年；

2、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏不低于8年；

3、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

4、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；

5、房屋建筑的地基工程和主体结构工程、基础设施工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。

保修期限自楼盘交付给购房者之日起计算。

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第二点，保修金不用购房者交，而由开发商交存。

按此次《宁波市住宅物业保修金管理办法》的明确规定，通俗说，开发商应在楼盘竣工验收前，向楼盘所在地的保修金管理机构按照楼盘建筑安装总造价的2%交存保修金。

2%，是多大一笔钱？

楼盘档次有高有低、不同的时间建材价格、人工费用等等也不一样，楼盘建安造价自然有多有少。

可以作参考的是，在2019年时候，住建部门曾公布过我市商品房项目单位建安工程（毛坯，含地下室及室外附属工程）基准综合造价，为3000元/平方米。按此造价计算，一个总建筑面积10万平方米的楼盘，开发商交的保修金大概有600万元。

如果楼盘质量不怎么样、交付后时不时这里要修那里要修，那这么一笔保修金不见得够用。像前些天让很多人羡慕是“别人家的业委会”的我们宁波晚报报道过的金地国际花园外墙维修一事（点击查看报道详情），就花了840多万。

但在保修期内，不是说保修金用光了开发商就不用承担保修责任了。

新政规定，保修金储存期限为8年，储存期限从楼盘首套房屋交付之日起计算。这期间，保修金被使用后，开发商需足额补足。

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第三点，保修金怎么动用？

比如前阵子“梅花”台风，有小区出现了外墙皮被风刮落、墙体出现渗漏等等情况，那么业委会（还没有成立业委会的为居【村】民委员会，下同）、业主，就可以向开发商或者物业提出保修请求。这里的业委会、业主，统称为保修请求人，

开发商、物业，统称为保修组织实施单位。新政明确，保修工程可以由开发商自行组织实施，也可以委托物业公司组织实施。

开发商或物业应当自收到书面保修请求之日起5日内，与业委会或业主联系，并对请求保修事项是否符合保修规定作出书面认定。认定符合保修规定的，应当自认定之日起15日内启动实施维修。

那如果符合保修规定但开发商或物业就是不修，或者压根找不到开发商了，怎么办？

新政明确，在物业保修范围和保修期限内，有下列情形之一的，可以启动使用保修金：

1、保修事项已由开发商或物业认定符合保修规定、应自认定之日起15日内启动实施维修（保修组织实施单位与保修请求人对启动实施维修时间另有约定的除外）但实际却未实施的；

2、除因不可抗力或者业委会、业主原因外，启动实施维修后，无正当理由中止施工超过5日以上的；

3、开发商不履行保修责任的；

4、开发商因歇业、破产等原因无法履行保修责任的。

这个时候，“主持大局”的，是业委会。

新政明确，使用保修金的保修工程由业委会组织实施。

业委会组织实施动用保修金的保修，按照以下程序办理，所在地镇（乡）人民政府、街道办事处应当予以指导和监督：

1、组织编制工程维修施工方案和预算；

2、邀请保修工程相关业主监督施工质量和进度；

3、组织施工、监理单位和相关业主进行竣工验收，出具竣工验收合格报告；

4、组织编制工程决算书，并委托第三方专业咨询单位审核决算，出具工程决算审核报告。

对于动用保修金数额较大的保修事项，所在地镇（乡）人民政府、街道办事处可以指导采取竞争性方式依法选择施工单位，并可以确定监理单位实行施工质量监理。

保修工程完工后，业主委员会应当将规定的材料报保修金管理机构审核。保修金管理机构应当自收到材料之日起5个工作日内做出资料是否符合要求的审核。对符合要求的，应当在5个工作日内向维修施工及相关实施单位支付相关费用。

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第四点，需要特别注意的是，由以下6种情形引起的房屋质量问题，是不在保修范围内的，得相关责任人自行维修：

1、擅自改动房屋结构、设备位置或者擅自在屋面上搭建建筑物、构筑物以及明显增加荷载造成结构损伤、构件变形或者开裂等的；

2、在外墙上凿洞、安装防护栏（防盗罩），或者改变原墙面结构、封闭阳台造成墙体渗漏水的；

3、擅自改变屋顶、露台、卫生间、厨房间、墙面等防水层造成其渗漏水的；

4、其他使用不当或者违法装修行为造成的；

5、因本条第一项至第四项行为衍生引发的其他情形；

6、法律规定或者质量保修书约定的不应纳入物业保修范围的其他情形。

所以，装修时候，千万要注意别乱拆乱改乱搭建、随意挖墙打洞！

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第五点，8年储存期满，保修金退还开发商。

当然，也有退还不了的情况——比如开发商明确说不要这笔钱了，或者开发单位已经解散了、破产了、不存在了。那这笔钱怎么办呢？

新政明确，这些情形下，在公示后，保修金本息余额可以转成小区的物业专项维修资金。

这里简单说下保修金和物业专项维修资金的区别，主要是两点。

其一，保修金是开发商交的，物业专项维修资金是业主交的。

其二，保修金只能在保修期内动用。物业专项维修资金则是在房屋保修期满后共用部位、共用设施设备出问题、需要维修时动用。

另外，这两笔钱的交存标准也不一样。

目前宁波执行的物业专项维修资金缴纳标准，按房屋总层数不同、有无电梯等，最低50元/平方米、最高144元.平方米。有关物业专项维修资金的问题，可以参考本号此前报道：《宁波新房交付时必交的这笔钱，很特殊，极重要！奉上用这笔钱的完整攻略》。

好了，宁波住宅物业保修金新政的事，就说到这。大家有什么问题、建议，可以留言评论。

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采写：宁波晚报记者  周科娜

编辑：史咏梅

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