5点，读懂宁波住宅物业保修金新政！特别注意：房子有这6种情形不保修！
《宁波市住宅物业保修金管理办法》将于今年10月1日起施行。
这项新政，与大家的小区、房子，有什么关系呢？
我们“宁波楼市报道”特别采访了住建部门相关专家，请专家作了权威解读。今天，就详细来说说。
主要说五点。
资料图片。图文无涉
第一点，保修金，顾名思义，是用于保修期内房子相关维修的钱。但房子不同部位、不同的设施设备，保修期有长有短。
根据《浙江省住宅物业保修金管理办法》规定，正常使用条件下，住宅物业保修期限为：
1、屋面防水工程不低于8年；
2、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏不低于8年；
3、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
4、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；
5、房屋建筑的地基工程和主体结构工程、基础设施工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。
保修期限自楼盘交付给购房者之日起计算。
第二点，保修金不用购房者交，而由开发商交存。
按此次《宁波市住宅物业保修金管理办法》的明确规定，通俗说，开发商应在楼盘竣工验收前，向楼盘所在地的保修金管理机构按照楼盘建筑安装总造价的2%交存保修金。
2%，是多大一笔钱？
楼盘档次有高有低、不同的时间建材价格、人工费用等等也不一样，楼盘建安造价自然有多有少。
可以作参考的是，在2019年时候，住建部门曾公布过我市商品房项目单位建安工程（毛坯，含地下室及室外附属工程）基准综合造价，为3000元/平方米。按此造价计算，一个总建筑面积10万平方米的楼盘，开发商交的保修金大概有600万元。
如果楼盘质量不怎么样、交付后时不时这里要修那里要修，那这么一笔保修金不见得够用。像前些天让很多人羡慕是“别人家的业委会”的我们宁波晚报报道过的金地国际花园外墙维修一事（点击查看报道详情），就花了840多万。
但在保修期内，不是说保修金用光了开发商就不用承担保修责任了。
新政规定，保修金储存期限为8年，储存期限从楼盘首套房屋交付之日起计算。这期间，保修金被使用后，开发商需足额补足。
第三点，保修金怎么动用？
比如前阵子“梅花”台风，有小区出现了外墙皮被风刮落、墙体出现渗漏等等情况，那么业委会（还没有成立业委会的为居【村】民委员会，下同）、业主，就可以向开发商或者物业提出保修请求。这里的业委会、业主，统称为保修请求人，
开发商、物业，统称为保修组织实施单位。新政明确，保修工程可以由开发商自行组织实施，也可以委托物业公司组织实施。
开发商或物业应当自收到书面保修请求之日起5日内，与业委会或业主联系，并对请求保修事项是否符合保修规定作出书面认定。认定符合保修规定的，应当自认定之日起15日内启动实施维修。
那如果符合保修规定但开发商或物业就是不修，或者压根找不到开发商了，怎么办？
新政明确，在物业保修范围和保修期限内，有下列情形之一的，可以启动使用保修金：
这个时候，“主持大局”的，是业委会。
新政明确，使用保修金的保修工程由业委会组织实施。
业委会组织实施动用保修金的保修，按照以下程序办理，所在地镇（乡）人民政府、街道办事处应当予以指导和监督：
对于动用保修金数额较大的保修事项，所在地镇（乡）人民政府、街道办事处可以指导采取竞争性方式依法选择施工单位，并可以确定监理单位实行施工质量监理。
保修工程完工后，业主委员会应当将规定的材料报保修金管理机构审核。保修金管理机构应当自收到材料之日起5个工作日内做出资料是否符合要求的审核。对符合要求的，应当在5个工作日内向维修施工及相关实施单位支付相关费用。
第四点，需要特别注意的是，由以下6种情形引起的房屋质量问题，是不在保修范围内的，得相关责任人自行维修：
所以，装修时候，千万要注意别乱拆乱改乱搭建、随意挖墙打洞！
第五点，8年储存期满，保修金退还开发商。
当然，也有退还不了的情况——比如开发商明确说不要这笔钱了，或者开发单位已经解散了、破产了、不存在了。那这笔钱怎么办呢？
新政明确，这些情形下，在公示后，保修金本息余额可以转成小区的物业专项维修资金。
这里简单说下保修金和物业专项维修资金的区别，主要是两点。
其一，保修金是开发商交的，物业专项维修资金是业主交的。
其二，保修金只能在保修期内动用。物业专项维修资金则是在房屋保修期满后共用部位、共用设施设备出问题、需要维修时动用。
另外，这两笔钱的交存标准也不一样。
目前宁波执行的物业专项维修资金缴纳标准，按房屋总层数不同、有无电梯等，最低50元/平方米、最高144元.平方米。有关物业专项维修资金的问题，可以参考本号此前报道：《宁波新房交付时必交的这笔钱，很特殊，极重要！奉上用这笔钱的完整攻略》。
好了，宁波住宅物业保修金新政的事，就说到这。大家有什么问题、建议，可以留言评论。
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采写：宁波晚报记者 周科娜
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