宁波楼市2023回顾、2024展望（很多很多图表）
2023回顾
宁波市房产市场管理中心今天发布2023年12月全市住宅成交数据。至此，2023年宁波楼市完整成交数据尘埃落定。
先看2023年市区每月新房、二手房成交走势数据。
据房管部门数据绘制。下面表格非特别注明，数据均来自房管部门。
总体上看，不管新房还是二手房，2023年里的成交情况，均呈“先扬后抑、年底反弹”走势：
再比较年度成交数据：
2023年全年，市六区共成交商品住宅23809套，较2022年下降约22%，仅为此前“牛市”最高峰时（2020年）的1/3左右。从可比角度（奉化于2019年起纳入统计），除奉化外的市五区新房成交量，再创近十年新低。
但二手住房成交似已企稳回升。2023年全年市六区共成交二手住房42712套，较2022年上升33.4%，并且最后三个月均维持在了3000套以上的水平。
分区新房、二手房成交情况如下：
各区2022年、2023年商品住宅
成交量比较
注：库存量数据指已领预售证、处于“可售”状态的商品住宅，数据据“宁波市房产交易信息服务网”（统计截至2024年1月4日18:00）
相较2022年水平，除鄞州新房成交量有增加，其余各区均有不同程度的下降。
这里面，和近三年来开发商拿地大幅减少、进而导致商品住宅新增供应量（特指全年领取预售证的商品住宅套数）大幅下降有关。
各区2022年、2023年商品住宅
新增供应量比较
注：江北区2023年数据含首个共有产权住房项目和樾湾1438套住宅。
从库存数据看，2022年末市六区已领证、未售出的商品住宅套数是3.8万余套，而2023年是3.6万余套，说明在开发商持续降价促销之下——尤其是2023年下半年以来促销力度不断加大，去库存还是有一定成效。
各区2022年、2023年二手住宅
成交量比较
注：挂牌量指通过房产中介机构挂牌的二手住宅，数据据“宁波市房产交易信息服务网”（统计截至2024年1月4日18:00）；鄞州库存数据含高新区、东钱湖，去化周期相应也是计入高新区、东钱湖2023年成交数据后测算得出。
各区二手住宅成交量在2023年里全部“翻红”，但挂牌量明显增加。2022年末时候，市六区通过房产中介挂牌的二手住宅大概是9.5万套；而2023年末，升到了11.6万套左右——这也是二手房东们感觉手头房子依然难卖的重要原因之一，也是二手房价不断走低的重要原因之一……
最后，来看2023年市区范围内卖得最好的楼盘榜单，以及二手住宅成交最多的小区榜单：
2023年市区商品住宅成交套数前十楼盘
2023年市区商品住宅成交面积前十楼盘
2023年市区商品住宅成交金额前十楼盘
2023年市区二手住宅成交套数前十小区
多说一句：2023年里二手房成交最多的这些小区，套均成交总价绝大部分在150万元上下，超过200万元的仅缇景雅苑一个。如果你的房子是大面积、高总价的类型，“难卖”也就不奇怪了……
2024展望
2024年宁波楼市已经拉开帷幕。从上面数据可以看出，二手房市场挂售的房源量远大于全年成交量，新的一年，二手房恐怕依然“难卖”；不过，从2023年最后一季度表现看，二手房成交量似已企稳，反过来推断，二手房价或已触底，在二手房价维持低位的前提下，2024年二手房成交量有望稳步回升。
而新房市场，结合2023年房企拿地情况，2024年新盘供应可能进一步减少。
统计显示，2023年全年市六区共成交商品住宅用地（含商住混合用地）30宗，而其中已在2023年领证开盘的13宗——也就是至少在2024年上半年里，市区范围内全新入市的新盘最多只有17个。看表格：
据浙江省自然资源网上交易中心数据。注：上表中标蓝的地块，均未领过预售证，有待全新入市。点击可放大查看
当然，市区范围内还有房在售、购房者可以买的老盘，还是蛮多。
我们统计了各区已领证、状态为“可售”的商品住宅套数在50套以上的老盘（据“宁波市房产交易信息服务网”数据，其中包括已经交付、还没卖完的老盘），如下：
海曙
老盘10个
待入市新盘5个
∨
注：上表中标土黄色的为待入市新盘，其中包括2023年之前拿地、未领证的楼盘。下同
江北
老盘10个
待入市新盘4个
∨
鄞州
老盘25个
待入市新盘6个
∨
镇海
老盘11个
待入市新盘4个
∨
高新区
老盘4个
待入市新盘2个
∨
东钱湖
老盘5个
待入市新盘2个
∨
北仑
老盘15个
待入市新盘3个
∨
奉化
老盘35个
待入市新盘8个
∨
2024年，应该还是新房努力去库存的一年。但也许，在2024年里，购房者新房的选择余地，会持续缩小。
最后，斗胆预测下可能影响宁波楼市2024走向的八大事项。
1、宁波新一轮国土空间总体规划获批。
作为定调未来十几年宁波城市发展格局的《宁波市国土空间总体规划（2021-2035年）》，草案已在2023年公示，大概率可在今年获国家批复。
买房，相当程度上买的是房子所在区域的发展前景。这份规划，某种程度上就是给出城市发展方向答案的关键。
2、新的配售型保障性住房启动建设。
全国新一轮保障性住房规划建设已然在2023年末启动。和以往的保障房建设不同，此次规划建设保障性住房，被视作重构市场和保障关系的一项重大改革。尤其是其中的配售型保障性住房，有可能对房地产这个行业的未来发展产生重大影响！（详见本号此前推文：《关系未来房地产业发展非常重要的一则消息！》）
2024年，宁波会否明确新一轮保障性住房规划？会否启动配售型保障性住房建设、量有多大、供应哪些群体？……这些问题的答案，或也会长期影响宁波楼市走向。
3、新一轮轨道交通线网规划敲定。
地铁与楼市的关系，历来紧密。《宁波市轨道交通线网规划（2021-2035年）》（征求意见稿）已在2023年11月底公示，今年大概率也会获批敲定。
在现有已投用、在建的地铁线、市域线之外，新的线路会是怎样的走向、在哪些地方设站？买房的人恐怕都关心。
4、城中村改造。
城中村改造与推进保障性住房建设，同被列入国家特别强调的“三大工程”。
对于宁波楼市而言，城中村改造不但会带来拆迁购房需求，更会根本性改变部分区域的面貌、配套等，进而有可能开辟出新的楼市供应“主阵地”。
5、购房门槛和购房负担进一步降低。
从取消限购、调整限售、降低商贷和公积金贷款购房的首付比例和贷款利率，到“换房退个税”、发放购房补贴和购房消费券……2023年里，宁波的楼市政策已然很宽松。
这些可降低购房门槛、购房负担力的政策措施，预计仍会在2024年继续施行，并有可能随着降息、降准等，使购房者的购房能力进一步得到提升。
6、新盘越来越“卷”。
在购房需求减少、宁波楼市已从卖方市场转入买方市场的情况下，新盘恐怕和现在的新能源车一样，唯有不断“堆料”、在各方面品质表现上“卷死”竞争对手，才有可能好卖——这种趋势，已经在2023年里表现得比较明显，2024年里应该还会更加明显。
不过，楼盘配置上的“堆料”是一方面，对于居住品质而言，交付入住后的物业服务，可能更重要。希望在开发商越来越“卷”的同时，宁波的物业公司也“卷”起来。
7、二手房挂牌量进一步攀升。
在宁波楼市“牛市”中“抢入”，在去年“9.28房地产新政”施行前已交付办好产权证但限售期未满的次新房以及将在2024年交付的次新房，相当部分预计会在2024年解禁入市，进而进一步推高二手房挂牌量。再进而，二手房价或在2024年里继续被抑制。
8、优质宅地供应形成“一老二新”三大“主阵地”。
“一老”，是东部新城明湖周边区域；“二新”，一是拆迁已近尾声、规划了大量宅地的矮柳区域、一是划船和白鹤共同构成的区域。这三个区域，预计在2024年持续供应较多宅地的同时，也会受到开发商的青睐。
2024宁波楼市，拭目以待！
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采写：宁波晚报记者 施文
通讯员：俞旦
编辑：史咏梅
二审：程旭辉
三审：葛 颖
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