【第36期微分享整理】个人转让住房的税务处理及注意事项

各位正坤财税的朋友大家好，欢迎参加这一期的微分享活动。我是正坤财税的高级税务顾问，刘伟照。这一期的微分享活动由我来主持，主题是个人转让住房的税务处理及注意事项。具体内容包括两部分，第一部分是个人转让住房的一般性税务处理，第二部分是存量房交易税收核价的问题。希望通过这次活动对大家在了解个人转让住房环节的税费有所帮助。

我们为什么会选择这个主题？主要是因为房地产投资，特别是住宅的投资一直是一个比较热的话题，相信微分享活动的朋友当中，相当一部分人手中是持有房产的，甚至不止一套，相信大家对转让住房环节涉及的税费也比较关心。我们先来讲一下关于个人转让住房的一般性税务处理。

第一部分

我们先来讲一下关于个人转让住房的一般性税务处理。个人转让住房主要涉及四个税种，包括增值税、土地增值税、个人所得税以及印花税。那么每个税种是如何计税？我们逐一来介绍。

 

3、个人所得税

个人所得税可能是个人转让住房涉及的税种当中比较复杂的一个。说到个人所得税，它有两种征收方式，一种是查实征收，另一种是核定征收。对于这两种征收方式，我们都介绍一下。

查实征收

查实征收的个人所得税是怎么计算？根据个人所得税法以及实施条例和国税发[2006]108号，个人转让住房的应纳税所得额等于转让收入减房屋原值减转让住房过程中缴纳的税金减合理费用。按照财产转让所得项目缴纳，个人所得税税率是20%。刚才我们说了影响应纳税所得额的几个因素，包括转让收入、房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金和合理费用。这几个因素具体含义：

第一个因素，转让收入是以实际成交价格为转让收入，是不含税的收入。举个例子，转让一套住房，合同约定是105万，这105万是含税的，那么计算个人所得税的转让收入就应该把含税收入转换成不含税的收入，用105万除以1+5%等于100万，100万是不含税收入。这里有个问题需要注意的，如果转让的住房符合免征增值税的规定，例如转让购买两年以上的普通住房是免征增值税的，那么在这种情况下，个人所得税的计税收入又是多少？根据刚才说的例子的话，应该是105万，因为不含税收入等于含税收入减去增值税额。因为增值税免税，那么增值税为零，就应该按照收入的全额105万作为计算个人所得税的转让收入。

第二个因素，房屋原值。房屋原值是指购置该房屋时支付的房款，即缴纳的相关税费，通俗来说就是住房原来的购买借款和购买时交纳的税费，这就构成了房屋原值。

第三个因素，转让住房过程中缴纳的税金。它包括营业税、城建税、教育费附加、土地增值税以及印花税。

第四个因素，合理费用。它包括纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

核定征收

核定征收主要适用于纳税人未提供完整准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的情形。那么核定征收的计税方式是怎么样？是按照个人纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税。那么征收率又是多少？根据国家税务总局给出来的征收率的幅度是1%到3%，那么广州又是多少？根据我们了解，广州转让住宅的征收率是1%，转让非住宅的是1.5%。其实根据我们了解到的信息，个人转让广州的住房，个人所得税的征收方式是以核定征收为主的，大部分都是采用核定征收的方式来征收个人所得税的。

个人所得税的计算方式已经说完了，现在我们来补充一条非常重要的个人所得税的优惠政策。根据财税制[1999]278号，对个人转让自用五年以上，并且是家庭唯一生活用房的，取得的所得，继续免征个人所得税。这是去享受个人所得税的优惠，有两个关键条件，第一个是自用五年以上，第二个是家庭唯一生活用房，那么怎么去判断他自用是否五年以上？这个五年是怎么去确定？开始预期和截止的一些具体是哪个时点？其实开始的意思是指房产证预期或契税完税凭证预期，按照孰先原则确定计算自用的开始时间，而截止时间是以销售发票上注明的时间作为那个截止时间，就是开始日到截止日这段时间有没有超过五年，如果超过五年的就有机会可以享受个人所得税的免税优惠。还有一个关键条件是家庭唯一生活用房，那么这个家庭唯一是怎么判断？它是指在同一省自治区直辖市范围内，纳税人有配偶的，为夫妻双方仅拥有一套住房，所以它的范围是指一个省或者自治区或直辖市内的，仅拥有一套住房。

4、印花税

印花税其实很简单，只要记住，对个人销售或者购买住房暂免征收印花税，就是说你销售或者购买都是免印花税的，主要你是购买的或者销售的是住房。

第二部分

刚才把个人转让住房的一般性税务处理已经讲完了，接下来我们讲一下第二部分存量房交易税收核价的问题。什么是存量房交易税收核价？通俗来说就是税局对住房转让价格进行评估，如果评估的结果显示申报的计税收入明显偏低又无正当理由的，那么税务机关就有权核定那个计税收入。

相信很多人都知道，其实现在税局是有一个存量房交易计税价格评估管理系统的，是专门用于存量房交易价格的评估的。这评估交易价格是否公允，那么税务机关出台存量房交易税收核价措施的背景是什么？其实它是我们从国办发[2011]1号的第三条可以了解到，要求加大应用房地产评估价格评估技术，加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞阴阳合同产生的税收漏洞。所以从这一句话来说，可以了解到其实税局的这个系统很主要的一个原因就是为了堵住阴阳合同产生的税收漏洞。那么存量房交易税收核价措施是什么时候开始的？从全国范围来说，其实是从2012年7月就已经在全国范围内实施的了，广州就早一点，广州是从2012年4月就已经在全市范围内运用了广州市存量房交易计税价格评估管理系统。

那么我们可能会有疑问，所谓的纳税人申报的交易价格明显偏低，具体的衡量标准是什么？就以评估价格是100万一套的存量房住宅为例，那申报价格要低于多少才算是明显偏低？其实评估系统评估出来的那个核定的计税价格是房地产交易的最低计税价格，如果纳税人申报的交易价格低于核定计税价格的，就要按照核定计税价格征收各项税收。因此，对于核定计算价格是100万的住宅，如果申报的价格低于100万的话，就要按照100万作为核定计税价格来计算缴纳各项税收。当然，如果纳税人申报的交易价格是高于核定价格的，肯定是按照纳税人申报的价格作为计税价格。这个评估价格是如何确定的？我们也许有这个疑问。其实财税[2011] 61号文，说道应用房地产批量估价技术确定存量房交易价格估值，并下浮一定比例形成存量房申报价格评估值，以此评估申报价格是否偏低。存量房交易价格估价下浮比例不高于20%，具体是由地方税务局拟定。以广州为例，广州的评估价格是怎么确定的？其实是根据广州市税务局委托中介机构，根据市场评估价格来确定的，其的数据库其实是委托中介机构去做的。

有一个问题就是，是否一旦核定了价格，其他所有税种都要按照这个核定的价格来计税？答案是肯定的，一旦核定的价格，那么其他所有税种都应该按照核定价格来计税的。我们也许会提出二手房交易计税能不能不评估？还有就是能不能查询得到税局的评估价格是多少？其实从2012年7月起，所有的二手房交易都必须经过评估，而且评估价格是不对外公开的。还有一个问题也许会有人问，如果不服税局的评估价格是否可以抗辩？当然是可以的。以广州为例，如果纳税人觉得核定的价格是不合理的，就可以提出抗辩，当然抗辩是要有合理的理由的。根据广州市地方税务局2013年的第10号，有提到抗辩要提出合理的理由，什么是合理的理由？广州市地方税务局公告2013年第10号的第六条，说道税务机关认定的正当理由包括以下情形：

1、由法院裁定裁决或和仲裁机构裁决的房屋权属转移，以生效法律文书载明的价格为计税价格。

2、通过具有合法资质的拍卖机构依法公开拍卖的房物权属转移，以拍卖对价为计税价格。

3、在房屋内曾经发生重大意外事件或房屋存在功能性结构破损等严重质量问题。

4、将房屋转让给配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹以及对转让人承担直接抚养或瞻养义务的抚养人或瞻养人，以不低于成本价为计税价格，成本价以发票或契税完税凭证载明的价格为准。

5、税务机关认可的其他情形。

”

今天的微分享活动到此就要告一段落了，谢谢大家的聆听，谢谢！