深圳楼市重磅新政！“三价合一”来了！（附解读）

重磅！传闻已久的“三价合一”政策终于在深圳落地！二手房开启新时代！

一、“三价合一”是什么？

     所谓“三价合一”，指的是二手房交易中涉及的贷款评估价、网签备案合同价、房管局计税评估价，三个价格将不再“各自为战”，银行将以网签价和计税评估价的最低值作为贷款评估额度依据。

     简单来讲，“三价合一”就是要尽量做到二手房的“成交价=评估价=网签价”。

二、“三价合一”的执行时间

    上述政策自印发之日（2018年3月28日）起执行。印发日（含）之前贷款受理行已查询人民银行征信记录或购房人已支付定金、部分房款等相关费用，并能提供符合监管要求的证明材料的除外。对于符合上述条件的贷款申请，各商业银行应通过房地产信息系统报备。

三、“三价合一”带来什么变化？

    三价合一后，给购房者带来的最直接影响，就是购房成本增加了。要么税费增加，要么首付增加，对购买力不强的刚需客影响最大，二手成交也会下滑。部分购房者或会从二手房市场流向一手房市场。

1、税费增加

前期的二手房税费计算基准，一般是参考房管局计税评估价而定。目前深圳房管局评估价，多为房屋实际成交价的7成左右，因此缴纳的税费较低。但三价合一后，若购房者想提高贷款评估价，势必要提高网签备案合同价，也就意味着税费的提高。这对于楼龄较早的房源、非普通住宅影响较多一些。

（1）以一套80平方米的普通住宅为例，在对应年限下，应该交的税费，如图所示：

<此处假设总价符合深圳普通住宅标准>

（2）以一套150平方米的非普通住宅为例，在对应年限下，应该交的税费，如图所示：

（以上数据来源于深圳同致诚评估）

据统计，税费增加一般在40-60%左右。（非普通住宅税费增加更多）

2、首付增加

三价合一前，部分首付不充足的客户，会通过提高银行贷款额度，从而降低实际首付金额。三价合一后，这种做法将得到有效抑制。

例子：

以一套实际成交总价为200万元的洋房为例，如果银行评估价为180万元，网签备案价为120万元。其中网签备案价是三个价格中最低数值。

☆ 按照旧政策：

首套房首付为54万元（180万×0.3）+20万元（200万-180万元）=74万元，实际首付近四成；

☆ 执行“三价合一”后：

银行评估价为120万元，实际购房首付为36万元（120万×0.3）+80万元（200万-120万）=116万元，接近六成，比政策执行前首付要多交42万元。　

因此，三价合一后，部分购房者将面临2种选择：

①为了维持首付及贷款评估价不变，选择付出更高的税费。

②税费不变，但贷款评估价降低，实际首付增加。

“三价合一”是政府为了规范二手房交易市场必然会推行的政策：

1、可以避免“阴阳合同”；

2、可以避免“高评高贷”，通过提高银行评估价变相降低首付比例；

3、可以防止报低成交价来避税等。

政策原文：

     总而言之，在此政策之下，不管评估价和网签价上调还是下跌，购房成本都会增加，但更大可能会体现在税费增加上。

     不过此政策只对二手房有影响，购买新房没有税费转嫁的因素，只有少量契税，因此对新房来说也算“变相利好”。

     对深圳“三价合一”政策出台，你怎么看呢？右下角留言交流下吧~