【规划实践】规划一致性理念下的居住用地容积率分区

在新型城镇化背景下，土地高效集约利用对科学合理地确定容积率提出了更高的要求。传统的容积率控制大多停留在控制性详细规划层面，根据城市规划管理技术规定，各控规单元独立进行容积率控制，既不受制于上位规划，也与周边控规单元没有直接的联系,导致建设中出现容积率控制失控的局面。

基于上下位规划一致性的容积率控制，力图保障总规层面与控规层面的土地利用控制及其建设量控制的一致性,保障控规阶段同区域同功能不同地块容积率控制的一致性(图1)。

研究思路

本研究基本思路可以分为容积率分区和基准容积率确定两个部分（图2）。

（1） 容积率分区：通过分析容积率影响因素，构建基于容积率影响因素的分区模型，并以总规中对建设强度有限制的要素的空间规划为依据，将影响因素指标空间化，划分基准分区、并校核得到容积率分区。

（2） 基准容积率确定：①根据已有控规指导下的现状建设容积率，通过分区面积大小与区间的现状容积率出现频数建立对应关系，预估各分区基准容积率。②根据总规中人口与建设用地规模所限定的平均容积率对预估的基准容积率进行校核，最后确定分区基准容积率。

案例分析

研究对象

本研究以广州市番禺区为例，选用番禺区目前最新的总规层面的规划成果《番禺区城乡发展规划（2010-2020）》（以下简称发展规划），且假设其成果是科学合理的。为了避免多类居住用地综合研究的混乱，本文仅选择二类居住用地（R2）为研究对象。

构建容积率分区评价指标体系

根据总体规划中影响建设强度的要素分布来划分容积率分区，这是对总规容积率控制的表现。本研究从总规中的空间要素对开发强度的限定和要求出发,根据宏观层面的容积率影响因素，选取现状建设分级、规划建设分级以及基准地价分级三个要素作为区域容积率分区的基准分区依据。基准分区校核则选取中观影响因子，构建由服务因子、交通因子、环境因子组成的评价体系（图3）。正因子是指因子影响提高土地容积率；负因子是指因子影响降低土地容积率。

容积率基准分区

根据居住用地基准地价的分级、土地利用现状图和发展规划中密度分区规划图，得出三类要素的三级分区图，将分级简单叠加，得出居住用地容积率的三级基准分区（图4）。

容积率基准分区校核

根据发展规划的相关数据、容积率影响因子和实际情况，构建评价体系分级表，并构建出评价体系的GIS因子模型（图5）。再通过GIS空间分析，叠加基准分区图层，得出容积率分区的评价赋值图，计算出GIS模型对用地的总赋值。根据赋值得出居住用地的四级容积率分区（图6）。一级为开发强度最高，四级的开发强度最低。根据各分区的栅格数及图元大小计算出各容积率分区的面积（表1），其中二三两级的面积之和所占比例接近75%。

分区基准容积率的确定及校核

根据控规编制中产权地块的划分原则“统一、等大、整齐、宁小勿大”，划分居住用地，面积最大的容积率分区可以划分出最多的等大产权地块，故该分区的容积率数值会构成是整个区域最高频的容积率区间，即容积率分区的面积大小与区间的容积率出现频数呈正相关。

本研究随机收集了番禺区130个普通住宅区的容积率数据（图7）。容积率在0.4-3.5的区间散点连续成线，因此选择3.5以下作为居住用地容积率的定值区间。按照主要频率区间对应面积较大分区的原则，确定各分区的容积率区间（表2）。

控规容积率是基于分区基准容积率做修正，大部分修正后的地块容积率略高于分区容积率。基于控规容积率与分区容积率控制的一致性，第一、二、三级容积率分区的基准容积率值取容积率区间的中偏低数值，考虑实际建设中越低容积率出现频率越低，第四级分区容积率取0.7（表3）。

根据总规中人口规模与居住用地规模，除去R1类用地可容纳的人口数量，R2类需要容纳的总人口为198.7万人，则R2类的平均容积率为1.64-1.83。

基于上下位规划的一致性，实现总体规划与控规的对接、容积率的控制保持一致。根据分区基准容积率和面积数据，计算出番禺区的居住用地平均容积率为1.77，在总体规划控制的居住用地平均容积率范围（1.64-1.83）内，基本保证了从区域整体到分区对居住用地容积率控制的连贯性。

（原文发表在《规划师》2014年第八期）

作者说明：本文第三作者——袁媛

作者简介：

蒋珊红：中山大学地理科学与规划学院2013级人文地理硕士生

柳意云：中山大学地理科学与规划学院高级讲师

袁媛：中山大学城市化研究院副院长，地理科学与规划学院城市与区域规划系副主任

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