【会议速递】“快速城市化进程中城市更新学术报告会”圆满召开
随着我国城市化的重点由过去的粗放外延转向城市内部的集约更新利用，如何有效地规划和操作城市更新改造是摆在从事城市研究、规划与管理的专家和学者面前的重要课题。由中山大学城市化研究院、中山大学地理科学与规划学院主办，香港大学中国发展国际研究中心、广州地理研究所协办的“快速城市化进程中城市更新学术报告会”于2017年12月17日在中山大学地环大楼D128举行。本次报告会邀请不同学术与专业背景的海内外从事城市更新的专家、学者以及富有实际经验的规划师，相聚一堂，各叙己见，共享城市更新的成功和失败经验与教训。参加本次研讨会的嘉宾有中山大学许学强教授、香港大学城市规划与设计系讲座教授叶嘉安院士、林初昇教授，中山大学地理科学与规划学院李郇教授、香港特区规划署前署长梁焯辉先生、香港大学邓兆星博士、何深静教授、胡志勇博士、刘行健博士、吴翊胐博士、石润博士，广州城市更新规划研究院骆建云院长、广州市城市规划勘测设计研究院吴军所长、郭友良博士，中山大学地理科学与规划学院杨帆副教授、郎嵬博士、陈婷婷博士等。会议由林初昇教授和李郇教授主持，以下对几个专题演讲总结如下：
林初昇教授根据2003-2013年存量建设用地占新增建设用地比重的统计，发现中国存量用地占新增建设用地的比重逐渐上升意味着过去中国城市化到郊区去征用土地的时代将不可持续。近年来中央对城市土地出让的严格控制和农村中农民对土地价值意识的觉醒，征用土地变得困难。这两个因素迫使中国政府从农村土地征用转向城市内部的更新与改造。中国城市化概括为以下三个阶段类型：1980年代以乡镇企业为代表的乡村城市化，1990年代大城市迅速崛起类型的城市化，近年来以城市更新起着越来越多的作用的城市化。在城市更新理论上存在很多争论，比如中国土地产权模糊性对城市更新是好还是不好？研究方法上，城市更新地块的识别是否能有技术上的突破？城市更新英国和香港做了很多工作，国际经验太多，中国城市更新跟英国和香港的异同点是什么？林教授提议可以从三个方面讨论。问题一：城市更新跟经济发展水平是否有大关系？问题二：城市更新是否涉及产权有关？ 全面改造和综合整治两种方式哪种更有效？问题三:城市更新中土地增值收益的分配如何？
香港大学林初昇教授
中山大学李郇教授
叶嘉安院士首先阐述“urban redevelopment“、“urban regeneration”、 “urban revitalization”之间的区别。介绍城市更新建筑物用途转变，土地用途却没有相应的改变。比起城市土地扩张，城市更新更具有复杂性，利用遥感技术识别地块带了挑战。城市扩张型的土地利用变化用遥感手段比较容易做。重建规划利用遥感来监测数据比较复杂，因为重建在遥感上往往并无土地利用变化。城市更新的数据来源有两种手段，政府统计的数据和遥感数据，如果有政府的数据比较容易对其分析。现实的问题是很多城市中政府数据拿不到或者政府部门并无统计。遥感是一种手段，可以借助航拍、High Resolution RS Image灯光数据进行分析城市更新地块空间识别。
香港大学叶嘉安院士
骆建云院长介绍十九大提出的转化增长动力、转变发展方式、优化经济结构的高质量增长方式，国家严格划定大城市建设用地增长边界，严格控制500万以上人口特大城市中心城区新增建设用地。2015年中央城市工作会议明确要求严控增量、盘活存量，尊重城市发展客观规律，开展城市更新和城市修补。国土资源部强化耕地占补平衡制度约束，倒逼存量用地挖掘。广东省全面推进土地节约集约利用的指导意见，未来广州存量用地比例不得低于60%。这个发展环境的变化促使广州城市发展政策和思路也进行了转型，城市更新成为城市发展转型的重要政策。回顾广州城市更新经历了初步探索阶段（2009年之前）、“三旧”改造阶段（2009年-2014年）、“城市系统和谐更新阶段”（2014年-至今）。并对总体实施情况进行总结，广州市城市更新已经从单一的硬件设施改造向涵盖经济、社会、文化等方面的城市综合发展转变。初步建立了一套行之有效的、综合性的公共政策体系，更加注重城市多元目标的内涵挖掘，形成产业转型升级、人居环境改善、文化软实力提升的结合机制，持续系统地推进差异化的城市更新。
广州市城市更新规划研究院骆建云院长
吴军所长系统回顾广州城市更新的历程，并回顾过去实践存在的主要问题：偏向土地出让收益，侧重全面改造，以单个项目为主，以旧厂房改造为主。今后应转变思路持续系统地推进差异化的城市更新。新时期的基本策略框架是围绕一条主线是可持续发展能力与提升发展竞争力。一套目标：改善城乡人居环境、促进产业转型升级、延续历史文化脉络、统筹城乡协调发展、提高土地利用效率。一套制度:制度体系，包括行政体系、运作体系、法规体系。四大思路：以“问题+目标”双导向，将城市更新作为实现广州城市发展战略的重要抓手和平台。强调多元目标：从城市增长到城市成长。从数量到品质追求。从单一目标向多元目标转变。到多种力量的互补互动，从政府主导向“市场、市民与政府的互补互动”转变，共商共管共用。从单个项目改造到系统引导，从分类改造到分层、分区管控。从单一拆除到“全面改造”和“微改造”多种方式的转变。构建三大制度体系，建立城市更新长效发展机制，紧扣人居环境、产业、历史保护三大具体目标。丰富城市更新内涵。以全区统筹为主，区为主体，以镇街为基本单元，多元参与。空间策略为系统引导，成片策划，分区推进。模式策略上：双管齐下，分类指导，突出重点。行动策略上：制度引领、计划总控、分期推进。采取两个层面的管控：“更新片区”和“更新项目”的结合。
广州市城市规划勘测设计研究院 吴军所长
梁焯辉先生介绍东伦敦旧厂的更新改造，通过分享克士顿广场、Shoreditch、硅谷环形交叉路口(Silicon Roundabout)、伦敦谷歌校园（google campuse London）、Fish Island Lab、伦敦东部老厂房与仓库等更新改造案例的分享。得到的启示：有机更新的转变是市场与政策的互动。工业衰落，艺术家进驻旧厂房，营造出时髦热点。互联网科技与内容结合，促进东伦敦发展成为新媒体基地。改造的结果是东伦敦旧厂房有机更新，成为新的媒体中心。政府成立科技城机构，推动数码科技发展，取得成果。继而协助北部地区及城市发展数码科技，至今推广为全国数码科技发展的国策。
香港特区规划署前署长 梁焯辉先生
邓兆星博士对香港城市更新进行回顾并提出未来的挑战。首先回顾香港市重建局主要工作重建及董事局的组成。并以香港湾仔、利东街重建项目 、观塘重建项目案例来阐述项目重建的程序和遇到的问题。并针对外界批评：1）重建项目不应该只考虑利润。2）政府相关条例僵化。3）市区重建项目可考考虑设计，因而调整竞投价。4）为避免破坏受影响居民的小区联系，可考虑采用混合发展模式，容许居民换取同业权而非纯粹向他们提供现金赔偿。针对批判这些提出自己的观点和看法。最后提出香港重建局未来的挑战：1）用容积率的建筑物须要大量资源投放才能重建，可否加大容积率或者转移容积率？2）市建局运作须要在效率和公众参与之间取得平衡。如何改善公众咨询制度？3）工业楼宇活化计划需要充分配合其他政府政策的推行，可否由高级官员协调？
郭友良博士通过构建“三旧”改造增长机器的理论分析框架，以广州市“三旧”改造为案例，探讨“三旧”改造联盟主要成员的利益诉求、利益关系和改造的空间影响，为“三旧”改造机制的研究提供新的视角。主要观点：:第一，“三旧”改造是以“三旧”土地再开发及其产生的土地利益为目标的增长机器，构建改造联盟（pro-redevelopment coalition）、实现土地利益的关键，在于改造产生的土地价值能够满足各利益相关者的利益诉求。第二，城中村”改造是需要协调村民土地经济利益和城市公共环境利益的不稳定的城市增长机器。第三，旧城改造是协调居民土地利益和政府多元化利益目标的偶然型增长机器。由于居民回迁安置的诉求与城市政府多元化的利益目标难以协调，旧城改造增长机器难以形成。第四，旧厂改造是以土地的经济价值为目标的政企双赢型增长机器。第五，在上述改造主体的利益诉求和利益关系下，构建“三旧”改造增长联盟的关键在于，以政府为主导的改造联盟通过争取较高的改造容积率，增加单个“三旧”土地的市场经济价值，因此，“三旧”改造增长机器的空间结果就是城市中心区的空间加密化。
最后林初昇教授对本次更新会议进行总结提出五个方面的问题：1）怎样评估城市更新，如何定义？如何评估？ 2）城市更新，时间成本长，进展慢。为什么实践的成本很高，背后的原因是什么？伦敦旧厂艺术墙的案例艺术家的类型是否呈现逐渐更替的过程？中国城市更新的经验和国际经验对比差异性在哪里？3）城市更新如何进行融资？大量城市更新项目处于楼市处于上升期，各方对预期较好，能够达成利益联盟，如果楼市处于下降期，更新是否会受阻？ 4）政府对地块更新的管理办法是采用用途管制和容积率控制。这两个手段是否有效？ 5）更新土地增值的利益的分配如何？如何处理政府、开发商、市民间的关系？
会议现场
快速城市化进程中城市更新学术报告会嘉宾合影
会后，参会嘉宾考察了广州市太谷仓、恩宁路永庆坊。太古仓码头由原英商太古洋行建于1904-1908年间，码头由3座丁字型栈桥式混凝土码头和7幢（8个编号）砖木结构仓库组成。现存的码头仓库、3座T形码头等建筑均为当时所建。太古仓建成后，由太古洋行代理的黑烟囱轮船公司经营远东、中南亚以及来往于广州至香港、上海、海防（越南）等航线，船只达30艘，其中26艘三千吨左右的货船游轮只在广州太古仓码头靠泊装卸货物。1953年2月24日，广州市军事管制委员会奉命征用太古仓，太古仓码头收归国有，相继由广州港务局及广州港集团经营管理至今，2005年被定为广州市文物保护单位。
广州太古仓调研现场
现在的太古仓码头在保留原有的历史风貌后，引进了红酒汇、展示库、服装设计工作室、电影库（电影院）、游艇俱乐部、中式酒楼和精品酒店等业态，提供了吃、住、游全方位的服务，被称为白鹅潭畔的“城市客厅”。海珠区城市更新局介绍了整体的发展概况，由于太古仓是风貌保护区并不能拆除重建，业主主体是广州港集团，原先土地使用用途并无改变，采取保留原有的旧仓库，引进服务休闲业促进太古仓码头的有机更新。对于旧厂房城市更新最重要的是政策，特别是部分集体土地旧厂房由于无法符合现有规划的标准并无法拆除重建。目前旧厂房微改造有5年的缓冲区，对于微改造并无明确提出要交纳土地出让金。在更新方式选择上，拆除重建或者是微改造主要取决于两个因素，第一因素是业主诉求。第二因素是是否符合相关的规划政策。两个因素决定了更新改造的方式。
广州市太古仓码头
永庆片区位于恩宁路中段，修缮范围包括恩宁路69号至101号、永庆大街、永庆一巷、永庆二巷、至宝大街、至宝西一巷，占地面积约8000平方米，修缮维护建筑物约7800平方米。曾经，恩宁路周边是广州市危旧房集中的辖区之一，2007年作为广州市危房改造试点，永庆片区内的房屋开始陆续被收回。
恩宁路永庆坊调研现场
恩宁路永庆坊更新后的空间
恩宁路永庆坊李小龙故居
广州市荔湾区旧城改造项目中心公开招商，经过招标程序择优确定投资、建设、运营单位。首次招标于2016年2月17日启动，最终广州万科中标成为合作企业。此项目改造采取原地升级的做法，包括李小龙祖居在内的旧建筑按原样修缮，建筑部分由万科的众创办公，青年公寓，教育营地，特色商业四大核心产业。并计划引进创客企业，包括设计、广告、传媒、艺术动漫等，配套包括24小时书店、精品咖啡连锁店、美食烘焙等商户。参会专家在改造模式方面是采取市场主导还是居民的自我更新进行探讨？改造利益上如何协调政府、市场、居民三者之间利益关系、原居民的迁出与否、项目的运营方式和预期收益等方面展开讨论。本次学术报告会旨在通过和交流和讨论，给城市更新研究提供有益的探索和启发。为快速城市化进程中的中国城市更新探索梳理出有参考价值的理论和方法。
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