谁的古村落？——旅游吸引物权视角下的政府、企业与社区
11月20日，以“保护与活化”为主题的首届中国古村大会在浙江乌镇召开，中山大学旅游学院保继刚院长应邀作了题为《谁的古村落？——旅游吸引物权视角下的政府、企业与社区》的主题报告。保继刚院长认为产权不明晰造成了当下政府、社区、公司之间的利益冲突愈发严重，在生活空间变成旅游空间时，“旅游吸引物权”成为衡量古村旅游吸引价值的关键，他通过西双版纳傣族园的故事，希望“吸引物权”这一概念的提出可以让政府、公司、村民走向共同得益的共赢局面。
现分享保继刚院长演讲内容。
中国的传统古村落在全球化、城镇化进程当中正面临着破坏甚至消亡的压力，保护传统古村落已成为国际社会广泛重视和迫切的任务。9月26日，习近平书记在联合国发展峰会上发表演讲时，也特意提到中国传统古村的存亡问题。中国开始抢救保护古村落，其中发展旅游被普遍认为是对古村落进行保护性开发的重要方式。2006年，保继刚教授与其博士生在《规划师》期刊上发表了《传统村落旅游开发与形态变化研究》，介绍了五个古村落不同发展命运的故事，其中有做旅游开发的，有做保护开发的，有什么都不做，也有在开发中被毁的。通过案例分析，该文认为旅游开发使得中国古村落所具有的历史、文化以及艺术价值逐渐被人们所发现、认同与挖掘，在形式上确实有助于古村落的保护，旅游也被认为是拯救古村落的一个有效方式。
由于中国古村落的数量越来越少，古村落资源的稀缺性日益凸显。古村落旅游发展中政府、社区以及公司之间的利益冲突越来越严重。
2011年7月，江西婺源李杭古村的每天聚集到村口阻拦游客参观，导致该景区多个核心景点关闭；
2011年十一黄金周间，甘肃黄河石林景区入口被当地村民围堵，景区交通停运，大量游客因无法上山游览；
2015年，丽江古城部分房东毁约，为逼走承租户，剪电线、恐吓客人、甚至强行拆房。
……
针对此类冲突问题，现有的解决办法是提高租金或者门票分成，但成效甚微，未触及旅游分配中的根本性问题。冲突的根源在于产权不明晰：
政府代理国家拥有国有和集体土地处分权；
社区拥有集体土地的所有权，但无处分权；
村民：享有宅基地使用权和房屋所有权，现行法律规定房地不能分离，因此不得买卖、转让、出租或抵押；
公司则通过与政府签订合约可取得集体土地“经营权”。
目前，村落旅游开发的普遍模式是：
首先，政府根据发展规划，对外招商引资。
然后，开发商租用集体土地（政府批租）。
最后，开发商在取得政府许可后向集体支付了补偿金或租金，就可以进行开发和收取门票了。
这种补偿方式表面上公道合理，但是回避了土地及其附属物最重要的价值组成部分——旅游吸引价值及其在未来所产生的收益。
古村落在没有开发之前，实际上是古村落所在地居民的生活空间，这个生活空间在不改变产权状态的情况下，即宅基地私有的情况下，人的需求可以在不影响居民使用的情况下获取旅游的收益，那旅游吸引力赋予了巨大的增值空间，这才是问题所在。
这种由村落的旅游吸引价值转化而来的级差收益已经成为一项新的尚未被发现和承认的资产。从法律的角度来定义这种资产就是相应的产权——旅游吸引物权。大家都承认一个生活空间转变为旅游空间时就已经产生了价值，这不再是一个纯粹的生活空间，其上叠加了旅游空间，虽然没有改变土地的使用，但是产生了新的价值。
从傣族园的故事说起：
傣族园位于云南省西双版纳州景洪市勐罕镇橄榄坝，距离州府景洪市28公里。橄榄坝的傣族村庄占地面积336公顷，由5个保存良好的原生傣族村寨——曼将、曼春满、曼乍、曼嘎、曼听构成。
原生傣族村寨
在没有旅游开发之前，村寨仅仅是居住在那里的傣族人民的生活空间，寺庙是他们精神空间的寄托地；旅游开发之后文化景观成为吸引点。傣族园的旅游发展可以分为两个阶段：
第一阶段是自发参与的阶段，第二阶段是被动参与的阶段。1988年曼听寨佛寺主持最先将曼听佛寺向游客开放并收取门票。橄榄坝农场机关干部在曼春满村铁刀木林开发了“蝴蝶园”，1998年区政府通过招商引资的方式，与来自东莞的投资商签署了开发协议，成立西双版纳傣族园有限公司，开始进行基础设施的建设，修建大门，整理忖道开始收取门票，1999年，西双版纳农垦分局橄榄坝农场投资参与合股建设傣族园，成为傣族园最大的股东。到2001年有另外两个股东加入是因为工程款欠款由股份置换，2009年原来管理的一个经理个人承包经营。2011年昆明城投投入资金并占有51%的股份，此时开始居民获得了门票的分成。1998-2001年间，村民并没有得到门票的分成，仅得到一些租地的租金。
傣族园代表了古村落/村寨旅游开发的普遍模式：
首先，政府根据发展规划，对外招商引资（若涉及到征地，则首先由政府向集体支付补偿）。然后是土地租用（或批租）。此时往往是由几位乡村权力人物出面，协助政府做好动员工作，“代表”村民领取并分配补偿。最后，开发商在取得政府许可后向集体支付了补偿金，就可以进行开发和收取门票了。
从补偿来看，居民所获得的补偿，从价值构成上看，只是按土地或房屋建筑面积计算的租金：傣族园公司共租用土地930亩，合约为50年，年租金500元/亩，每5年按基数的10%递增），一年一付，不买断，2015年为625元/亩，共计约58万元。其余还包括：
佛寺保护费：每年9.5万元。
干栏式建筑保护费：2003年向建盖传统木质干栏式建筑的每户村民发放4000元的建房补贴，2009年提高为1.5万元。
社会公益金：村民子女上学补助和老人养老补助费等，每年约5万。
这其中存在着补偿金过低的问题。到2010年傣族园农地租金已经达到1500~2000元/亩，橡胶每亩收益3600元；2015年水田最低租金3000元/亩，肥力较强的租金约为4000-5000元/亩。关键问题还不是土地的租金，关键的问题是古村落/村寨旅游开发最具有价值的生活要素，旅游吸引物价值及其未来所产生的收益在哪里，对此类吸引物而言社区的主体价值体现在哪里？
傣族园的生活空间变成了文化景观，产生了旅游吸引力，吸引了大量的游客，这说明古村落拥有的旅游吸引力已经成为一项新的尚未被发现和承认的资产。而且，这种吸引价值完全可以从土地/建筑物的一般价值中剥离出来，作为一项收益性资产而独立存在。这种价值依附在村民的房屋上，是当地居民世代劳动过程中创造和发展起来的，应属于村民所有。现实中，旅游吸引物权并没有得到认可和承认。
政府和开发商往往将其价值混同于普通房屋，尽量回避或模糊古建筑的吸引价值问题。
社区居民所获得的补偿，从价值构成上看，只是按土地或房屋建筑面积计算的租金。社区几乎是在无偿地提供对于旅游生产而言其最有价值的生产要素——旅游吸引物。
对旅游吸引物权益的界定将成为未来古村落旅游发展中关键的问题。
吸引物价值及其归属产权不明确，一个严重的后果就是扯皮（即旅游收益来源和分配问题），对于旅游收益来源和分配问题永远都在扯皮，这种扯皮导致了社区居民和开发商之间的关系常常处于一个不稳定的状态中。中国现在处理事情的方式是大闹大解决，小闹小解决，不闹不解决，最后只能以提高资金、提高分成等方式来息事宁人。无论对社区、开发商、地方政府还是整个社会，都是“共输”。
如果把开发商所得的利益和社区居民所得的收益用招标图表示，在象限左上角双方得益都多，这是平衡的双赢；如果开发商得益少社区居民所得收益多，那当地所在社区居民就没有问题但是会也会有一种矛盾；如果开发商所得收益多社区居民所得收益少又是另外一种矛盾，这个博弈过程是双方找到平衡点的一个过程。
招标分析图
由于吸引物权益不明，傣族园公司和社区居民之间的冲突和矛盾不断，建筑得不到保护，景观破坏严重。譬如说村民砍树、破坏路等，集体性的抗议，大量修建异化建筑，带领游客逃票入园，在上晒包谷，要求入股，门票分红，堵路阻止游客进入景区设置铁栅栏，阻止游客进入民居参观（傣族传统民居是开放式的，没有门）。
这样的状态，有没有什么好的解决办法呢？明确吸引物权的权益归属不仅可以减少交易成本，使经济运行更为顺畅，更加有助于古村落/村寨保护。社区可以凭借吸引物资产以入股的形式参与到旅游发展之中，而不是被动地接受目前这种说不清道不明的门票分成或土地租赁方式。通过对傣族村民做的调查，发现居民期待的收益分配方式是：有17%的愿意土地入股，门票分成有21%，入股或者分成均衡有54%，提高租金的占8%。
未来中国将越来越依赖于发展旅游以促进对古村落的保护和经济发展。从法律上明确并清晰界定旅游吸引物权归属刻不容缓。期待大家共同为此做出努力。