【香港財經】“劏房盤”横行影響深遠
近年新樓盤的單位面積愈來愈細，近日更出現有新盤實用面積只有逾百平方呎的“蚊型”單位，發展商說設計是參考學生宿舍。香港運輸及房屋局局長張炳良被問及10年建屋目標是否只重量不重質時表示，私樓單位大小與樓價有關，公營房屋的編配面積準則一直不變。有經濟學者認為，政府應該設定單位面積下限規定，否則會引致社會問題，會令住戶“換樓”難。
▲香港劏房戶人均居住面積不足61平方呎
近年百多二百呎的新劏盤一浪接一浪，是畸形的，但仍有價有市。港台最新播出的《鏗鏘集》迷你生活中，就是以迷你單位為題，第一個個案就已充分解釋地產商為何樂於推出劏盤。而小業主的心態也很特別，小業主說：“好開心能買樓，早上有陽光照入屋內，很溫暖，就可以｀立食＇”。真奇怪，這位業主能夠將單位細小到無法放餐枱，而換概念成有格調的“立食”。他朝有一日，如果有新盤的單位連床都放不下，業主大可以跟別人說，這是小矮人主題概念房。
“迷你生活”片中的業主更指出，樓價貴是必然，話峯一轉然後嘗試調整自己心態，以最積極樂觀態度，去接受扭曲畸形樓市。難怪地產商會有“空間有限，活出無限”廣告用語促銷樓盤。
《鏗鏘集》後半部又訪問了另一位男士，他說，現時地產商將住宅劏房常態化，不好聽說一句，就是一場洗腦運動。
銀碼細 需求大
發展商近兩年接連推出僅得一百多平方呎的“劏房盤”，呎價愈來愈高，生活空間愈來愈窄的原因何在呢？
經濟學家、冠域商業及經濟研究中心主任關焯照說，兩年前，長實在大埔嵐山推出177平方呎“一家親”單位令全城嘩然，原本以為單位已細無可細，怎料才是“奇則”的開始。“劏房盤”的出現，可追溯至2011至2012年度，政府推出五幅“限呎樓”和“限量樓”，企圖藉此增加住宅供應量。自此發展商受到啟發，看準細單位需求大、銀碼細，容易出售，近兩年紛紛推出多個實用面積不足200平方呎的“劏房盤”，其中恒基佔超過一半。
另一原因是政府收緊按揭下，只有400萬元以下的的物業才可有高達九成的按揭成數，也對發展商興建以細單位為主的新盤推波助瀾。不過，一旦加息，“劏房盤”的風險就最高。
他強調，雖然新盤單位面積變細，但只代表樓價總銀碼變細，並不代表呎價回落；相反，單位愈細，呎價升得愈高、愈快，發展商利用樓價總額較低的“掩眼法”吸引買家。
北角尚譽第一批單位發售平均呎價高達2.4萬元，當中一個169平方呎的單位呎價更逾2.8萬元，樓價近480萬元，足夠買到同區大一倍332平方呎的二手單位。記者翻查該項目地價紀錄，發展商前年透過強拍將業權統一，並以1.05億元底價成交，每平方呎樓面地價僅為4,242元；對比每平方呎樓面地價相約4,300元，位於將軍澳主打386平方呎以上中型單位的The Parkside，2014年單位發售時平均呎價僅為1.4萬元。不過“劏房盤”叫價能力高，即使計算收地成本，發展商將“牙籤樓”變“劏房盤”出售仍可獲利甚豐。
▲大埔嵐山推出117平方呎“一家親”單位。
“劏房盤”停不了
仲量聯行早前發表報告指出，未來3年間實用面積小於431平方呎的單位，每年落成量將達5000個，較過去十年每年平均1700個高近兩倍。而且趨勢更由市區蔓延到新界：洪水橋尚築也出現一梯34伙，每個平均200多平方呎的“超級劏盤”。不少買家都是投資者，貪其易放租、回報高。其中大埔嵐山最近一個195平方呎單位就以8,500元租出，以一手買入價約200萬元計算，回報達5.1厘，比一般住宅約3厘的回報更高。
年輕人渴望擁有小天地；但樓價狂升，就只負擔得起細單位。中原主席施永青也驚訝現時的“劏房盤”細得可憐，“一個社會應該愈住愈好，沒理由愈住愈細。從前細單位一廳一房，現在買不起，連廳都不要，有廁所、廚房就算。”
就連長和系主席李嘉誠也對“劏房盤”表示不舒服。李嘉誠出席活動時，被問到近年市場“劏房盤”湧現，他回應指，“太細，個心都唔舒服。”
李嘉誠表示，集團少推細單位，“間中一個半個”，個人而言不喜歡太小單位，認為基本人的需要是一定要。他又指，政府增加印花稅後，樓價會升，但強調不會高得太離譜。
樓市疲弱“劏房盤”
自然減少
究竟劏房盤何時才能慢下來？關焯照表示，香港政府應該要求樓盤“限呎”，提供特定呎數以上的單位。他說，因為土地提供不足，所以“蚊型”樓比例持續上升，只得百幾呎的住宅單位根本不能住人，他批評地產商只希望滿足政府就按揭的要求，將單位售價壓低，但平均呎價毫不便宜，部分單位呎價或高達兩萬元以上。
他又指出，雖然單位面積減少可能滿足政府目標供應量，但預期當樓市下行時，“蚊型”單位價格會大跌，而且反彈力差，不會有人購買，久而久之就會出現換樓鏈斷裂，“劏房盤”就會減少。
確實，最近地產商“劏房盤”劏出“血路”，但蚊型單位的二手成交卻出現連環蝕讓。首宗二手明賺實蝕的蚊型單位是一層劏34伙公屋式設計的洪水橋尚築，一個地下連不足70呎蚊型花園單位。
洪水橋尚築是最經典熱賣劏房盤，樓盤位置偏僻，單位又細又貴，全盤134伙，99%單位面積不足300方呎，以開放式設計，最細191呎，2015年6月開售，即使平均呎價逾1.2萬元，高市價三成，但勝在入場費便宜，最平單位約230萬元。結果一日沽清，九成買家為上車客。
物業代理表示，上述單位約於兩個月前放盤，初時只放租，叫租8,200元，後來才改為放售，最終以320萬元售出，呎價14,611元。原業主2015年6月以309.2萬元一手買入，賬面獲利10.8萬元。不過，因為單位只是持貨一年多，SSD仍未鬆綁，若計及10%額外印花稅（SSD）、釐印費及佣金等開支，蝕約27萬元，屬屋苑首宗二手蝕讓盤。
關焯照表示，他早在2013年已反映“劏房盤”問題。他說，一直都認為“劏房盤”表面上可能滿足供應量，但長遠會浮現很多問題。第一，蚊型單位如何建立家庭？第二，買了這些蚊型上車盤將來很難換樓；如果樓市出現動盪，蚊型盤無人接貨，下跌很多，反彈少。他建議政府當局推出以250呎為下限的限呎樓。
最近運輸及房屋局局長張炳良亦正式承認長策報告在評估私樓供應量時，並無考慮單位面積大小。他稱，發展商會視乎市場需求推出單位，而細單位入場費較低，可令多些人買到單位，面積細上車負擔自然低，所以若樓價高時，會令好多發展商建造更多細單位。
至於政府會否推“限呎樓”，張炳良表示會交由發展局處理，運房局會處理需求管理，他強調樓價不會因市場過分亢奮而造成螺旋式不斷推高。
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