【有片】香港楼市坚挺背后
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香港的贫富差距问题其实一直十分尖锐，最突出的体现就是收入和楼价的巨大差异。
在今年最新的政府统计数据中，香港就业人士薪金中位数为1.9万港元，超过八成人低于所谓的平均数4万港元，更有45万人月收入低于1万港元。相比于大多数人工资被平均为4万港元，香港高昂的楼价才是基层被平均的噩梦。
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今年美国房地产中介机构世邦魏理仕最新推出的《2020年全球生活报告》显示，香港平均楼价高达972万港元。按照37.5港元的最低时薪来算，需要不眠不休30年才能买得起一套房子，这同时也是许多基层家庭30年才能积攒出的积蓄。
于是，大量的香港市民只能租房。然而租房价格也不菲，香港平均月租价格为2.1万港元，也就是说一个基层市民想要住进一个40平米左右的房子需要不眠不休地工作24天左右，而同时他们还需要负担香港高昂的物价。
因为种种因素，大多港人挤在一个月五千多港元却连十平米都不到的房子里，并且大多是被分割成很多独立空间的“劏房”，有的甚至只是上下床中的一个床位。这些房屋居住环境恶劣，业主更不时加租，还有水电费乱收现象，让一众房客苦不堪言。
图丨位于香港鰂鱼涌的“怪兽大厦”住有约二千多户居民，地面一层是商舖。密密麻麻、参差不齐、凹凹凸凸、乱中有序，置身其中有压迫得透不过气的感觉，像被怪兽吞噬，抬头望上去，十分震撼。
失业率飙升，房价坚挺，租金续涨
疫情让基层民众雪上加霜。去年的修例风波再加上中美贸易冲突，香港还没从旅游业受损的阴霾中恢复，又迎来了疫情对经济的“封杀”。香港旅游业暴跌，失业率飙升至6.4%，相比去年中的2.8%，处在绝对的历史高位。就业不足率同时也提高到3.8%，创下历史新高。
香港的房价在民众负担不起的情况下，理应有所下降，然而劏房等房租的价格却连连上涨。一些依靠房产升上中产甚至“中上产”的业主，轮番加租。
香港社区组织协会在8月对香港的439名居住在劏房、板间房的不适切居住住户进行调查，发现超过20%的受访者都表示业主有在疫情期间加租，现租金已达到总收入的近40%。疫情下的失业和开工不足导致的无工资或减少问题，并没有让租金下调。
另外，同样18平方英呎的平均床位租金相比去年同期上涨了15%。空间狭窄的劏房远比千呎豪宅的呎价更贵，劏房床位呎价105.6元，是豪宅呎价35.5元的两倍多。
房产机构和公司依旧催动房子的成交和价格的上涨。根据香港房价指标中原城市领先指数，今年前8个月，私人住宅单位售价指数仍微升0.37%。截至9月底止为176.74点，相比去年底为176.98点，微跌0.1%。
图丨香港社区组织协会在8月对香港的439名居住在劏房、板间房的不适切居住住户进行调查，发现超过20%的受访者都表示业主有在疫情期间加租，现租金已达到总收入的近40%。图为香港行政长官林郑月娥（右）于2月25日到访深水埗，向居于“劏房”的长者派发口罩等防疫用品。
香港房价为何疫下坚挺
失业率一般都与房价挂鈎。香港在1997至1998年及2000至2003年，都出现了失业率上升的现象，后者失业率曾一度高达8.5%。与此同时，香港的楼价也猛挫，亚洲金融风暴让香港楼价下跌50%，在21世纪初房价再度下挫30%，让香港一度对楼市失去了信心。而此次失业率猛增，楼市却并无太大跌幅。
其首要原因是市场的乐观预期。受疫情影响，全球普遍推行量化宽松经济政策，大量资金从银行流入市场。而在2008年至2012年后金融危机后，首次推出的量化宽松经济政策，便让从香港楼市在2008至2018年之间，涨幅超过200%。于是买家怀抱着疫情后大幅反弹的乐观情绪买入。
此外，2008年金融风暴之后，全球政府包括香港就对房价稳定的重要性产生了共识。房地产作为一个耐用品，既是奢侈贵重物品，同时还能作为抵押品融资，其跌幅和增幅的影响都会因金额巨大而扩大，因此基本上房价的上涨也就相当于经济的上涨，反之亦然，于是各国政府用政策托市，房价易涨难跌。
香港楼市还有一强固的保险，就是楼市股市化与内地捆绑。内地近年来强势进军香港市场，香港股市的七成市值来自内地企业，香港在某种意义上成为了全国资产的金融定价中心。楼市作为香港龙头产业，遭受打压的后果将直接累及股市。此外，还会连带撬动深圳的楼市和资金，产生裙带效应。
而香港资本市场结构的固化，楼市的一家独大让市场形成了虹吸效应。楼市的萎缩将会带动其他行业的衰弱，而这些将进一步缩减政府税收所得，加大赤字，让政府政策力度削减，如没有政府扶持，经济衰退将加剧。
特区政府在香港楼市中起着调控的作用，不过这些措施提升了资本市场的崛起。去年10月，香港行政长官林郑月娥在政府报告中放宽了按揭贷款措施，允许首次置业人士可以申请到最高九成按揭贷款，并且申请最高八成按揭的楼价上限上升至1000万。这些措施促进了香港小楼盘受到吹捧。
香港的结构性土地供应问题
不论前述种种，归根结底香港土地供应结构性问题才是香港高昂房价的根源所在。香港是自由竞争的市场，土地竞价抬高了成本，而政府也存在低于目标价位收回竞标的问题。
港府承诺要为民众提供公营的廉价租屋（公屋），但公屋轮候平均要5.5年，香港房委会资助房屋小组前任主席黄远辉则表示，其实有些家庭需要等待近10年才能获得安排满意的公屋单位。
此外，港府还提出“明日大屿”填海造地计划想要弥补土地不足，但交付要到2032年。
对新界不合理配置平地“棕地”的回收也不如计划中顺利。政府公屋建设和分配缓慢，而原本公私屋的六比四，因想提升公屋数量也被改为七比三，却反而使得私人房屋供应更加紧张。
而归根结底，香港政府并不缺地，主要是土地不在政府手中。而政府慢条斯理的收地建设分配过程，让一众香港渴望廉租公屋的百姓看不见公屋的未来，也加剧了楼价的上扬。香港私人住宅供应的结构短缺，也在于效率不够，没有及时掌握房地产的风向。
贫富差距矛盾需要政府干预
今年国庆首日，中联办主任骆惠宁探访劏房住户，将香港基层的居住问题摆上了明面。在中国脱贫攻坚的决胜阶段，香港的经济民生问题十分突出。中评社指出，中联办主任骆惠宁携同副主任陈冬、何靖前往劏房探访，表明了中央在推进落实《香港国安法》的同时，高度重视香港的经济民生，大力支持特区政府纾解民困，显示中央要求做好香港基层工作。
图丨10月1日，香港中联办主任骆惠宁（右）与住在香港九龙深水埗劏房的徐天民交谈。
香港拥有物质生活丰富的社会体系，但是香港日渐严峻的楼市让人们感受到楼成为了人们的所有。此次楼市先后有富人脱手楼市，“铺王”将旗下多个产业“明蚀暗赚”的转手，还有众多低调的豪宅“低价”退出香港房市。而据房产中介介绍，疫情期间多数买方都是年轻人。国庆期间，一个新楼盘开盘后，竟然39个人抢一套。
在调查机构Demographia的报告中显示，香港已经连续10年成为了楼价最难负担的榜首，而香港再度蝉联了世界最自由的经济体。价格坚挺的楼市更加荒谬地体现了资本自由市场对资本的追求和对人的蔑视。
香港的楼市已经基本达到了资本配置的顶峰，达到了普通80%民众的承受边缘，想要再像前2008年至2018年大幅上涨的可能性基本没有，而从楼市捞一笔的资本家已经逐渐趁势退出，接盘的大多不是前面的1%。而接盘者，或者自住，或者再将成本转移到更穷的50%里。贫富差距在不断的剥削和无情的撕扯中拉大。
政府必须出手干预，让公屋成为基层的希望。除了香港政府加大加快公屋建设之外，香港大学政治经济学教授王于渐认为，特区政府应参考新加坡“组屋”模式，让大多数香港市民以可负担的价格购买公营房屋单位，才能实现真正的全民共享。
（文/本刊记者 余莉）
（本文首发于2020年10月19日出版的香港《经济导报》，总第3478-3479期）
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