哭了！安省房东申请亏损保护竟遭CRA“恐吓”？加息禁驱逐，新市长让前路更坎坷？

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加拿大央行6月加息

安省小房东入不敷出

想要申请亏损保护

却反遭CRA“恐吓”？

多伦多新市长上台禁止驱逐租客

安省小房东前路更加坎坷

但问题是

“多管齐下”将房东们逼上绝路

房价就真的能降了吗？

据全球邮报最新消息，不少在2021年纳税报税表上报告“出租房屋亏损”的房东，在经历了长时间的无人问津后，都收到了CRA长达6页的调查质询。

房地产经纪人Brian Keller就是他们中的典型代表。已经做了23年房东的他，在去年提交了2021年“出租亏损保护”近一年后，才收到了一封CRA长达6页的调查问卷，

信中明确写道：“请提供一份详细的计划，说明你打算如何将你的租赁生意发展成盈利企业。”

Keller对此表示震惊——他不敢相信自己竟然被加拿大税务局要求提供一份成熟的商业计划，并且还要在20天内完成！

“这几乎是恐吓！”Keller解释：“我理解审计和查看开支……但我从来没有收到过政府这样的信，要求提供详细的计划。”

自2000年以来，Keller在安省拥有多处住宅出租，最初的几套是在巴里(Barrie)。在2021年之前的大多数年份里，这些出租生意都是盈利的，他也时不时申报与租赁相关的亏损和申请抵税。

加拿大BDO会计公司专门研究房地产税的注册会计师George E. Dube对Keller和其他房东收到的信件做出了解释，称CRA此类信件已经存在了很多年，并不是什么新鲜事。

目前看来，CRA要求Keller提供详细商业计划的主要目的，是评估个人实际从事的是哪一种生意，比如“你真的是房东（靠出租房屋获得收益），还是在潜在的炒房者？”

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换句话说，如果你持有的不动产是一套公寓，而你的收入和租金不足以支付你每个月需要偿还的贷款和成本，那么CRA就有权利认为你具有“希望在未来出售该资产时获得暴利”的嫌疑——那么，从CRA的角度来看，你不仅是个房东，还是一个房地产投机者。

CRA通常会要求那些申报亏损的房东给出合理解释，在大多数其他情况下，如果房东不能证明他们有任何计划让出租房盈利，那么亏损抵税的申请就会被拒。

Keller的遭遇也是安省许多小房东们正在面临的困境，其中最主要的损失来自“租户欠租”。以Keller本人为例，由于安省房东和租户委员会(Landlord and Tenant Board)的长期拖延，他2021年的房屋出租损失最终高达1.2万加元。

加拿大统计局报告也显示，2020年共有135万加拿大家庭报告了他们的租金收入，其中76.3%表示他们有盈利——这说明约有32万房东出现亏损。

另一项针对新建成的共管公寓的调查报告同样印证了这一点。在2022年完工的6378套新公寓中，仅48%的房屋租金收入足以支付成本。因为虽然2022年租金飙升，但抵押贷款利率也在飙升，尤其是那些持有浮动贷款利率的借款人。

面对日渐升高的贷款利率，安省房东们苦不堪言，而新上任的多伦多市长邹至蕙“保护租客、禁止驱逐”的政策，更是让他们内心警钟大作。

从周一晚邹至蕙宣布当选开始，华人房东的反对声音就层出不穷。他们不仅担心提高的房屋空置税可能带来的令人窒息的压力，更忧虑禁止驱逐租客法律一旦颁布，在遇到不良租客时就只能“叫天天不应，叫地地不灵”。

多管齐下，从根本上遏制炒房，就能降低多伦多离谱的房价码？ 恐怕不然——

建筑业和土地开发协会的报告显示，伴随着最近一次加息的威胁，整个GTA地区的房地产市场，已经处在了崩溃的边缘。

在5月利率已经放缓的情况下，当月新房销售额仍比10年间平均水平低10%。公寓、叠加式联排别墅和阁楼的销量为1,976套，同比下降了3%，比10年平均水平低14%。

一方面，加息让买不起房的人越来越多，也增加了房东们的还贷压力；另一方面，对待房东越来越严格的审查、维权的困难，让房东们在出租时不得不“三思而后行”，提高租金弥补损失，提高租客标准防止“老赖”——最终苦了的，恐怕还是那些老老实实想找房子住的正经租客们。

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