写字楼怎么买？

投资写字楼、商铺和投资住宅有什么区别？

这是今天小娴抛给我的问题。

这些问题，可能也是很多想买写字楼、商铺朋友的疑虑，所以放在公众号供大家思考和评论。

PS:

小娴实在太贴心了，每次抛的问题都是要干货...

1047Nice fm  爱上生活家之《地产进化论》

节目时间：周一到周五   9:00—10：00

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小娴：

连续一个礼拜的时间，我们都有说道到2018年这半年的时间，宁波楼市的变化，从各种数据上我们可发现，楼市库存少了，均价涨了，整体还是一派火热的景象，那么与商品房住宅市场蓬勃发展大相径庭的是，宁波写字楼市场始终有点不温不火。

在业内人士看来，宁波写字楼市场长年以来一直处于“去库存”的阶段，推盘量逐年递增，去化速度则不紧不慢。但事也有消息说，随着新一轮宁波城市规划的实施，区域能级迅速提升，去年至今，宁波写字楼市场开始了一轮“不动声色”的上扬和发展。那么真实情况是什么样子呢？

今天的地产进化论，有请出我们的老朋友，对写字楼市场相当了解的汪巍说房工作室的汪巍，汪总周四好！

上图：宁波中心 效果图

小娴：

首先，需要汪总解释的是投资写字楼，投资商铺和住宅有什么区别？

汪巍：

写字楼和商铺都是40年产权，交易税费成本较高，二手房交易时税费按照商业、办公缴纳，包括：增值税5.6%；个税2%、契税3%，土地增值税5%，印花税0.1%，共计约15.6%；由于税费成本非常，所以三级市场交易非常不活跃。此外写字楼、商铺的银行贷款年限和利率，一般都是锁定，贷款最多50%，利率按基准利率上浮10%；但是最近一段时间银行信贷情况有所异常，利率有所提高。二手办公楼、商铺按揭难度较大。

由于写字楼、商铺的二手交易税费高，成交量极小，所以写字楼、办公投资主要以收取租金回报为主。宁波写字楼租金回报率一般可以达到5%左右，成熟写字楼可以达到6%以上。我自己在老江东有个办公楼，现在出租中，租金回报率可以达到8%。

现在商铺的租金回报率不算高，一般在4—5%，超过5%已经算比较不错了。近几年由于电商火爆、商业综合体各区布局较多，对街铺影响比较大，街铺生意不好做，房东的租金收益就比较难保证了。有的甚至很长时间都租不出去。

住宅是70年产权，交易税费相比商业、办公房产，税收成本相对较低。根据买卖双方个人持有房产大小、数量、年限情况不同，税费从1.1%—9.7%不等。住宅一般情况是刚需，所以国家对购买首套房是鼓励，因此在房贷年限和首付额度以及贷款利率，有很多的优惠，首套房可以用极小的成本可以买到房子。由于住宅具备这样的一些特点，所以需求相比商业办公要大的多，二手房交易也非常活跃，这给住宅买卖交易投资提供了最重要的基础。

住宅投资主要手段是通过杠杠，低买高卖实现套利。住宅房也可以出租，但是租金回报率非常低，一般只有不到2%。所以住宅投资和商业、办公投资的逻辑完全不同。

小娴：

作为个人投资或公司选择办公地点，投资写字楼必须要考虑多方面的问题，在投资之前，需要注意哪些问题？

汪巍：

1、要关注地段、地理位置、交通条件，比如是否有地铁、公交等；

2、要关注写字楼本身的硬件条件，比如大楼外立面形状和材质，大楼内电梯品牌和数量，公共部位空间和装修，常见的有大堂、过道、卫生间设施；停车位配比、空调、新风系统，以及各种智能化、安防系统。

3、要关注写字楼管理方面情况，物业公司品牌、管理能力、可以关注物业公司大楼服务的一些员工综合素质，比如保安、清洁工、前台服务等；

4、要关注写字楼出售时的产权分割面积，产权分割面积越小，未来管理的难度越大，以后电梯使用、停车等都会有比较大的问题。租用的品牌客户越多、单个客户租用的面积越多，整体办公楼品质会高很多。有一些银行、保险、航空等公司命名的大楼，一般都有这些大型机构租用，整体品质想对会更高一点。

上图：宁波航运中心 效果图

小娴：

一般投资写字楼，什么样的因素会决定它的回报率？

汪巍：

刚刚上面已经说了：地段、交通、硬件设施、软件服务、大楼租户这些是影响大楼租金最重要的因素。

小娴：

那么回到宁波，目前咱们宁波的写字楼市场状况如何？东部新城，南部商务区以及三江口老写字楼的现状怎么样？存在什么问题?

汪巍：

宁波写字楼市场供应是存在比较严重的过剩的，办公大楼主要集中在南部商业区和东部新城，高新区这两年供应也较多。从租金情况来看，东部新城的办公楼租金相对较高，一般在3块以上，因为东部新城写字楼新，品质也更高，同时也是未来的经济文化中心。

南部商务区租金在1.6-2.2之间，南商写字楼群都是鄞州知名企业总部大楼，但是由于集中供应，体量巨大，所以租户鱼龙混杂，租金差异比较大。

三江口老一代写字楼，由于建造年代，普遍存在层高较低，公摊较大，停车位不足、电梯运行不畅等问题，所以租金水平整体不高，一般在1.5-1.8元／平米

小娴：

如果要投资宁波的写字楼，现在是个好时机吗？当满足什么条件的时候投资写字楼才会更加理智和聪明?

汪巍：

写字楼投资主要考虑的租金回报率相对比较高，租金相对比较稳定，但是写字楼本身增值却极少，有时甚至是亏损的，以我跟投资的办公楼来看，虽然地理位置交通情况，大楼品质、租户品质都属于上乘，我的租金回报率也很高，达到8%，但是如果真要在二手市场卖掉依然很难找到交易机会，即使成交，成交价格可能也只能是我当初买入的水平。

所以在我看来，写字楼投资更多的应该是个人资产的一个配置项目，博取的是一个相对平稳的收益。另外需要特别注意的是，最近2年，由于宁波写字楼过剩，银行对办公楼融资功能卡的比较严，所以如果个人资产不是很多，或者有更好去处，不建议购买写字楼，商铺也一样。

除非有机会找到，价格特别便宜的机会。

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一个从业18年+的地产老兵！

一路在观察、一边在思考、一直在实践！

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