公寓能落户了／听说你也想买？

最近一周，每天都有亲友电话或微信咨询：“听说公寓能落户了，能不能买公寓？”

还有两位是做了十几年房产中介的朋友。她们微信留言说：最近买40年产权公寓很多很多，有人甚至一次性了买了5套，看着他们疯狂购买行为，她们也有点心动了...然后问我的看法和意见。

最近公寓市场红火，主要原由是：

1月30日，在宁波市公安局的网页上有一则民意征询，全文名叫《宁波市公安局关于公开征求宁波市调整完善户口迁移政策内容意见建议的公告》，文中主要是关于放宽落户的一些政策内容，另外新增了第四条：新增投资购房落户，内容如下

四、新增投资购房落户

投资购房落户是指在本市就业并参加社保满3年或投资办企业、个人创业已纳税在我市连续缴纳36个月的企业所得税或个人所得税，在我市拥有商业用房、商住两用房或办公用房合法所有权的，可将本人、配偶、未成年子女户口迁入到房产所在地的社区集体户。户口已在我市城镇家庭户内的（除市内无合法稳定住所的除外）不得将户口迁入社区集体户。

进行析产的商业用房、商住两用房或办公用房按照“一房一户”的原则，由不动产权属证书上共有人协议并公证确定所占份额高于平均份额以上的一名办理落户。

很多媒体的解读是：商办物业可以落户，是重大利好，所以赶紧抢购。

甚至一些已经签了买卖合同准备过户交易的商铺房东也来电咨询，“这么重大的利好，商铺是不是会涨价？”

还有些朋友来电说：“公寓可以落户了，那么学区公寓房价值就高了，还不抢吗？”

先放上的我个人的看法，然后再说理由。

我个人依然坚持：40年公寓不建议买。虽然新政会在短期内给公寓成交量和成交价格带来影响，但是长期来看，40年产权公寓价值依然不高。对商铺和办公用房来讲，影响可能会更小。

是的。我在很多场合说过40年产权公寓不值得买的理由，其中一条就是40年产权公寓不能落户。

那么现在，宁波已经要放开40年商办物业落户政策了，为什么还不能买呢？

下面说说我的理由。

1、商办物业能落户、有户籍，但不等于有学籍。因为商办落户的是集体户，而宁波市教育局的政策是：

集体户口家庭儿童，想户籍所在地教育服务学校报名，由户籍所在地教育行政部门按照相对就近原则安排入学。

也就是说：集体户的孩子，即使落户时间再早，也是排在一表生、二表生、三表生、四表生之后，与有房无户的孩子在一起，等待统筹安排。

所以，建议各位想买学区房的家长还是多问问，而且一定要咨询权威部门。

而不是道听途说或者被卖公寓房的销售误导了。

2、商办公寓是都是在商办土地上开发的类住宅项目，存在潜在的政策风险。

商办公寓是开发商为了利益打的政策擦边球，各地都曾经出现过限制和规范商办土地开发的文件。

例如：

2014年3月，宁波市规划局、市住建委、市国土资源局三部门曾联合发文《关于进一步规范办公建筑规划设计和管理的实施意见》，文件主要内容包括2点，1、重要地段不能设置单身公寓；2、单身公寓销售对象仅限企业法人。

2017年北京上海等各地曾曝出“商住房全面收紧政策”，甚至有相关部门人士说明，商住用房40年满期后无法自动续期。

在我看来，这些政策上潜在风险是长期存在。

而宁波的这个放宽商办落户政策是不是在后期会收掉？

现在高位买入的公寓，未来是不是还能依然享受政策红利？

这些都要打个问号！

这种听消息就可以盲目抢入的购房行为，我称之为炒概念购房。而这种炒概念购房，实际风险非常大。

去年曾经也有个炒概念的城市——辽宁的丹东，因为两国领导人说要会晤，会影响朝鲜政治局势趋稳，导致这个丹东这个城市短短几天房价翻倍。然后没几天悲剧发生了，因为两国领导人会晤取消，导致房价瞬间跌落。

3、商办物业虽然或有落户放宽利好，但是其交易税费高、首付高，贷款年限短，以及后期融资困难的缺陷依旧存在。

房地产本来就是一个不易变现的投资品，不像在股市一样，可以随时进出。这种机会成本很大。

从历史上看，宁波的公寓房涨幅远远落后于普通住宅，甚至可以说，大多数买公寓的投资客都是亏损的。

基于这些历史和现实因素，我个人不建议大家去投资40年产权公寓，并且建议原先持有公寓的房东应该借势出货。

4、最近和房地产相关利好很多，今天克强总理在政府工作报告中，又说到了“将长三角区域一体化发展上升为国家战略”重要指示。

所以房地产投资的热点还是很多，真没必要在公寓上吊死。

这是我个人的思考和理解，供大家参考！

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一个从业19年+的地产老兵！

一路在观察、一边在思考、一直在实践！

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