陈晟：2021城市更新评价体系和政策实践

全经联智库专家

中国房地产数据研究院院长陈晟先生

本文是陈晟先生在首届全经联城市更新大会上发表的《2021城市更新评价体系和政策实践》主题演讲内容实录。陈晟先生是中国房地产数据研究院院长，城市更新知名学者。新华社内参（国内动态清样）建议采纳者，中国城市研究三部曲书籍《中国产城融合的理论与实践》、《中国城市更新的理论与实践》、《城市大格局下房地产企业选择》作者。长江、中欧、北京大学、复旦大学、浙江大学等房产董事长、总裁班授课专家。

非常高兴受邀在首届全经联城市更新大会分享一下城市评价和政策实践的结论。

前面各位专家讲了城市更新大的城市趋势和概念，不多展开了，包括认知体系相关的文件。最早世界上城市更新的第一次研究会是在荷兰的海牙召开的，当时提出了一系列城市更新的手册。城市更新从50年代到2000年，城市更新一直在发生着变化。北上广深一线城市是测量和存量并行的，二手房是一手房的3倍左右，我们就进入了存量的状态，很多现在是存量和增量并行的状态。

上海的政策体系，包括扩大投资，今年上还有一个最重要的人大工作就是城市更新的立法工作。图上是上海主导的104、195、198区域，分别是104个板块，700多平方公里和195平方公里和198平方公里整体的减量化、绿化体系，城市更新如果是土地增值的话会涉及到土地累进增值税，涉及到城市更新立法的话这是包税制的，这是一些试点。包括城中村改造的一系列困难和问题，上海提出了“138”，关键是这些城中村，上海这批两集中处的土地，其中有8块土地实质上都是定向拿的，表面上是招拍挂，实际上都是开发商定向拿地，也就是在2016年推出的36个城中村中定向获得的。所以这叫定向出让方式，也就解决了介入主体的问题。从价高者得到基准竞投，这是德法体系推动土地发展的方式。

北京土地利用规划体系和留白增绿等一系列做法。

深圳更早的城市更新的系列立法。深圳每年新增土地不超过10期，绝大部分都是城中村，城中改造，最大的湾区开发商城市更新项目大概有119个，主要是在湾区。深圳统筹安排的系统规划，基本上从增量空间建设向存量空间进行优化转型了。、

现在我们完成了城镇化率是64-65%左右，城镇病的问题是五量调控，框定总量、限定总量、盘活存量、做优增量、提高质量的调控。嗯

房地产企业独立运作、收并购、合作的一系列方式，这是不同主体的介入方法，不同主体介入方法不一样，深圳具体做法是要跟村长谈判，据反映要搞定一个城中村要喝100斤白酒，这是深圳的做法。但是上海要跟国企主体沟通，北京也有各种的操作方法。我们把所有城市更新的房企划分为三个梯队，最大的储备甚至超过7000万方，第三梯队也不少于600万方。

为什么要格物，要做正确的事情，房地产之前追求规模的体系，而没有利润的体系是开发企业贪大了，过于抱怨利润低了，痴迷于某种东西了。现在城市更新的逻辑变成了戒定慧，我们一定要戒，不要追求快，要有慢的想法，要有足够的定力，要有足够的智慧。

基于城市化带来的一系列问题我们看到的变化，改造前和改造后是不一样的，为此我们在实践中提出了城市更新的七图叠加的理论模型，这个模型在实践中效果不错，一般大家都觉得城市更新的时间很长，需要两三年，甚至五年，最近我们按照七图叠加推动的项目大概在半年时间可以进入流程。

简单来说就是把城市的现状规划图、未来的规划图、产业的规划图、权利人的属性图和未来的前景图，以及企业城市更新的禀赋图，加上政策路径的实现图，把这七张图提前进行预先的案头工作，最后在实践中做。比如说土地现状，你必须要知道上海没有土地了，3200平方公里，工程师手上还有200平方公里作为奥运保留地，其余全部是在存量，就是在195和104。195的现状知道之后，你要知道未来的城市规划到底变成住宅和商办，这是必须要清楚的，如果变成绿化了你也没有机会。现在上海已经明确地叫产业导入、城市更新，如果产业可行的话，最快的施工许可证24小时就给你，有些项目是规土局的局长亲自在案场，亲自在土地上画红线，这样的话城市更新的速度就快了。所以产业特别重要。权利人要知道是找村长，还是找国企，还是找民营企业，你必须知道权利在谁手上。同时，你必须知道他要有前景，拿下来以后要有市场，有回报。你自己的企业到底具不具备科创制造，幸福生活两大产业平台，能够给政府，包括给亩产税收进行赋能。最后是各个政策体系的郊野公园、国企混改、非建制镇、城中村每一个政策都不一样。

在七图叠加的逻辑下我们推出了“三边理论”，这是我们正在杨浦区的平凉街道进行试点，广州的永庆坊总书记去看过，现在我们上海想推出一个开模之作，就是平凉街道。为什么在这个地方？这是总书记提出双城理论的地方，叫人民城市人民建，人民城市为人民。就在这个地方。现在我们提出城市更新要有三边理论，既要有金色的经济边，又要有绿色生态幸福生活的绿色边，社会治理和党建引领的红色边。三边达到高效能治理，高质量生产和高品质生活的叠加。当然，前提和核心是把一、二、三产叠加，研发端和销售端叠加，达到亩产论英雄的基本目的。我们围绕整个产业集群做了城市更新的一系列表现形式，比如说产业的促进中心、党建引领、样本段、主力产业包括后端的指数和数据云平台。

同时，我们也对城市运营的企业提出了原来你的产品系列，现在在城市更新里面古巷系列、坊字系列、科学城系列。最重要达到税收、投资强度、城市名片、幸福获得、精细治理的五个政治治理的响应的方法。最后需要把产业升级为产业链，产业链升级为产业集群，产业集群升级为产业生态之后的空间能级的再造，这是城市更新的关键要点，可能在产业会降为规资相关的要求。

整个发展向应该是重产业轻地产，看中产业合作的资源，调整房企的战略，产业基金和新兴产业投资和智慧型。这一系列，大家都有了做法，包括碧桂园做的一系列工作，包括万科、金科、绿城等等都提出来了。最近我们发现房地产有开发，里面对应的有绿城的管理，有商业开发就对应着宝龙商管的管理公司，相信一定有城市开发的公司对应着城市开发的管理公司，包括科创类、文旅类的管理公司。

现在的上海已经专门成立了800亿的城市更新基金，五家开发商各出了20亿，另外三家是险资，在着力推进上海城市更新基金的运作方式，基金的利率非常低，都在3%以下，还有政府一系列的贴息，包括针对的租赁住宅，包括新兴投资、智慧化建设。刚才讲了一些案例，不展开了。包括永庆坊的改造前和改造后的变化，虹口区春阳里的改造模式等。万科上生新所，表面上20年的租赁，但是实际上未来存在产权上的变化。滨江棕色用地上长租公寓改造已经完成。万科实质上在城市更新的工作中静悄悄地通过这几年，不声不响地非招拍挂已经定向在上海拿到600亿货值，两年之内要释放都是通过城市更新的操作模式。

最后，我们做了相关的数据研究，给大家简单发布一下。

包括研究项目和标准的各种类型的项目，现在说的厂房、商业、旧社区、旧街道等，政府提出了城市体检相关的一系列工作。“四旧”的方向要么拆除重建，要么往科技园区发展，要么往文创园区发展，要么是街区商业，要么是整体改造。杨浦区平凉街道，总书记在这里提出了人民城市人民建，人民城市为人民的地方。

那边有百年的高校，百年的党建，百年的工厂，水厂、发电厂都在那边，对面就是陆家嘴，这边就是杨浦区。平凉街道我们推出了海上钻石城市绽放，在这个街道里进行各种业态城市更新的相关试点政策储备。当然，我们把碳达峰、碳中和的相关工作，包括一些智能方式，数据杠杆、科技杠杆、政策杠杆等都在进行试点，目前正在跟政府协同相关的工作。

社区治理要强调怎么赚钱，怎么做“针灸”“小手术”，碎片空间化怎么整理，烟火气怎么保障，包括城市更新研究的试验现象变成一种现象极的现象，包括文化的厚度都是目前我们在推动的工作。也考虑到人口老龄化、城镇化、内卷化等一系列问题，都是我们在这个过程中，跟政府协同，参与各方，我们提出了工商、共建、共治、共享，其中有居民共同参与这件事情。我们也考虑了经济账，年限、容积率、价格市场，绿色方面考虑安全esg、天际线、社会方面是共建、共享、工商、共识等，拆改留、规则突破等等，建设部提高了城市更新的八大行动。

我们希望能够把我们的一些实践，保障体系，也就是把墙上的美人能够变成扛上的媳妇，能够把城市更新工作有效地做好。

谢谢大家！

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