张鹏：绿色科技焕新城市”芯“动能

全经联副主席

当代置业执行董事兼总裁张鹏先生

本文是张鹏先生在首届全经联城市更新大会上发表的《绿色科技焕新城市”芯“动能》主题演讲内容实录。张鹏先生是全经联副主席，当代置业（中国）有限公司执行董事兼总裁。中国绿色科技地产领军人物。在城市更新尤其是既有建筑改造领域成绩斐然，为城市更新事业作出了突出贡献：第一，形成了一套独特的理论体系，明确城市更新包括棚改拆改、既有建筑改造和综合提升三类途径，具有不同的升级方向和实践策略；第二，创立了三家新三板公司——倍格硅巷、第一人居、第一体育，其中倍格硅巷为一家专注于一、二线城市核心区位的既有建筑空间改造、IP导入、流量再现和价值创造的创新企业；第三，明确了科技赋能城市更新的路线，开创了用硬科技、黑科技和数字科技赋能空间改造、活力重塑和智慧运营等维度城市更新实践的发展模式。

各位好！首先热烈祝贺全经联首届城市更新大会成功召开！

前面几位专家大咖讲完了以后，作为企业代表，我们觉得理想都很高大上，但是现实很骨感。作为房地产企业，我们认识到行业正处于增存并举的时代，增量还得做，但是一定要转向存量了，不是你想不想做，是必须要做，但是城市更新极其艰难，因为这个商业模式还没有完全打通，还有一段相当长的路要走。

为什么这次做了这样一个主题？上周，上海一位同行，也是一位大咖，新推出了一本书叫《上海城市更新十大标杆案例》，请我写推荐序，我诚惶诚恐，感觉到还不能完全胜任。但是可以反映出另外一个问题，城市更新已经成了政策所指，民心所向，市场所需的领域。所以，全经联这次会议恰逢其时，可以催生一系列的化学反应。

正如我前两天读的这本书《明日的田园城市》，作者霍华德认为，一座城市应该在每个阶段都要和谐，最后的发展结果也要和谐。但是，这种实现起来太难了，难以真正地做到。因此，在这个过程中，我们要始终坚持要找到城市进阶之道。

说到城市更新，首先要说一下城镇化。这几年尤其是改革开放以来的城镇化发展迅猛，2020年达到64%，一年1个百分点，大约到75%之前，一年是17亿平米的增量，17万亿的增量，所带来的问题不可避免。

一是快“增长”和慢“生长”。由于城市无节制的发展使得宜居、交通、舒适体验下降，房价太高，在很多城市里生活越来越难，城市内生的价值到现在依然没有充分地激发。

二是高“流量”和低“动能”。由于城市建设摊大饼，城市群不断地扩张，使得低效率、高耗能的建筑在城市里比比皆是。实际上，存在着动能和流量的不平衡问题，这也为地产公司和产业链上下游创造了新的商机。

三是重“治理”和轻“智理”。公司在几年前，支持内部创业团队创立了一家数字孪生企业叫51WORLD，给长沙地铁五一广场站做了仿真平台，如果是水灾或者是火灾进入到地铁以后，人口疏散向哪个方向，应急出口应该怎么开，这是一个非常复杂的过程。现在的城市的智慧化的治理还处于非常初级的阶段，一个血淋淋的例子就是前几天郑州的水灾，牵动国人的心。从这个角度来讲，我们首先要研究什么是城市进化以及如何促进城市进化，企业或者产业链才能在其中找到规律，捕捉到发展机遇。

1933年《雅典宪章》指出，一个城市要从更大的区域上统筹考虑，居住、工作和休闲等功能，要用交通来连接。这个探索的过程中，我们一直在寻找城市更新的对标案例。我们也考察了很多案例，比如说法国的STATION F，这是1920年的巴黎老火车站，现在入驻了600家科创企业，把创新思维最顶级的一群人引入到了这个创业空间中。

再有个案例就是德国柏林的哈克庭院，是个老旧社区改造项目，商业星罗棋布，小街区、密路网，值得我们认真研究学习。我们这几年，凡是拿到的新项目，不管是城改、旧改、拆改的项目都要做成半开放的，但是现在半开放又被诟病了，但我想强调什么呢，就是要把多类型的商业在社区都要引入到社区里，从小孩儿的幼儿园，一直到老年的适老化设施，无论是10万平米还是120万平米里面都要星罗棋布，去满足客户全生命周期的需求。

美国圣路易斯市艾格社区，这是一个高能耗、低效率的，重复建设的负面案例，后来全部拆除重建。

19世纪80年代的法兰克福在衰败过程中警惕地认识到这点，后来经过混业运营，城市改造，又把这个城市的活力激发了出来。

这跟我们有什么关系？我们作为城市建设的参与者，能做到什么程度就决定了企业的商机和市场潜力。

作为一个产业链的核心整合者，尤其是房企，在三个方面要下大功夫：一是城市更新过程中要用绿色科技，去塑造城市的低碳生态；二是要用大流量的产业场景塑造城市的活力；三是要非常注重城市可持续发展的动能，尤其是在“双碳”战略下的低碳社区的规划、建设和运营。如果把城市的绿色芯、活力芯、产业芯作为发展的抓手，作为企业来讲，我们不仅能活下来，还能活得更好。

下面讲一讲我们企业的实践。听了一上午，我大概把现在的城市更新分为两个维度。一个是增量的城市更新，比如旧改、拆改、棚改等形式，没有土地的城市更新，我相信会出大问题，而且这种城市更新还会在一定程度上存在和推进大约10-15年。另外一类是既有建筑的改造更新，部分拆除，或者有机地进行改造。这是我们企业的认知，所以都得做好。

五年以前我们孵化了一家企业，叫倍格硅巷。做增量的同时得找存量，厂房、老社区等拿过来运营，做初始投资，但是不能做纯轻，做纯轻的运营活不久，要有适当的重。轻重结合，最后才能成为和资本结合起来，同时又不要资本过度化。现在物业公司又是一个乌七八糟的过程，最近有一家头部物业公司在我们那儿租了一套房，策反业主，说这个物业公司不好，要换掉我们。这种无序的资本化，让企业陷入了盲目的竞争中，这是不可取的。

倍格硅巷发展得并不快，现在一共运营了50万平米，主要集中在西安鼓楼区、莲湖区，西安还专门为倍格硅巷成立了一只基金，要求每1000米就得有一个倍格硅巷，因为它运营得好，否则西安市政府不会这么做，我们总部都搬过去了。

倍格硅巷有四条产品线：ONE是3000-1万平米的联合办公单体；PLUS是1万-3万平米的办公商业综合体；MIX是1.5万-5万平米的科创文创产业园，不仅有联合办公，衣食住行休闲娱乐，包括年轻人所想的一切都要在这个综合体里解决掉。这个产品坪效很好，一个工位比周边多租1000块，同时带动其他业态都实现了盈利，商业模式逐步地成立了。我对倍格硅巷的要求是“有一成一”，必须有单店盈利模式，如果单店转不起来，要用资本的钱扩张，这件事情不可持续。

有了抓手以后，作为企业来讲，要用自己的禀赋去赋能城市更新，为城市找回绿色芯、活力芯、产业芯。我们的禀赋是什么？我们的差异化在哪儿？我们城市更新的竞争力在哪儿？我们是以建筑为核心的硬科技，以软件和客户为核心的黑科技，以生态产业链为核心的数字科技。我们拿到任何一个项目首先做节能改造，绿色建筑、健康建筑、被动式建筑，主动式建筑甚至是产能建筑等，这是地产开发的逻辑，但是这个项目面世以后，屋子里的空气是新鲜的，没有雾霾，含氧量很足，最后能耗比周边竞品的运营低50%以上。那就先天在运营成本上降了一大块儿，这背后的十大绿色科技技术，在这儿就不再赘述了。

进入倍格硅巷，或者进入到城市更新项目里的年轻人，你要抓取他所有的需求。上面提到的51World，就是利用数字仿真平台，收集所有人的需求，形成数字资产。这个数字孪生平台不仅仅是倍格硅巷在用，交通、湖泊、雄安新区都在用，嫦娥5号返回舱回收模拟也是用这个技术。项目越多，领域越广，最早是给地产赋能，给存量赋能，后来发现城市也能用，交通也能用，水体也能用，高山也能用，应用场景已经非常广泛了。

黑科技的另外一部分，是对于需求的捕捉，高空抛物、危险源识别、老年人在社区里三分钟不动、快递小哥进入到小区里十分钟还不出来，可以用黑科技把覆盖的场景，所有的轨迹、需求都能够监测出来。适老社区更不用赘述，如果老人摔倒在地面上，迅速在信息中心就有预警，科技上都特别简单，没有什么难的。

最后是数字科技，在端侧建模，网侧链接，云侧应用，让科技把坪效提高，把人力成本、管理成本、运营成本有效地降低，都能够完全实现。

第二，是用全生命周期，用完整社区理念打造城市更新的项目。不管是增量还是存量，我们从两个维度分析，一个是建筑的全生命周期，一个是客户的全生命周期。

在城市更新项目里，各个年龄段都有各种需求，做文体的第一体育，做幼儿教育的魔马宝贝、蔓兰酒店等。我们每拿到一个项目，因为招商很难，先把51 World作为首家进去，把自己的业态先充斥进去，其他的业态再进来，我们自己再撤出来，就使得这个城市更新项目很快能够实现开业，很快满足大家的需求。

第三，是产业生态升华城市的生长芯，这是个以城养产，以产促城的过程。这是用土地的城市更新做增量，顺带做存量的模式。七年我们孵化了50家各种独立核算主体，有的是投资，有的是自营，还有一些合作伙伴。通过产业孵化和外部的产业聚集，形成了两个平台，一个是产业发展平台，另一个是美好生活服务平台。如果我们做房地产开发，那就是美好生活服务平台，如果做增量就是产业发展平台，不断地为各地旧改、城改、拆改事业做一点贡献，做一点推动。

在西安，我们用影视、娱乐产业为城市更新做赋能，实现了优质的项目落地。

在涪陵，一个山头过去没有人考虑它，未来作为下一步城市发展方向以后，怎么办？我们打造了全生命周期的产业家园，注入了大量的业态以后，使得这个小镇生机盎然。

我们在九华山下做文旅产业运营，带动了片区夜经济的发展，这个项目国庆节要隆重开街。

在武汉东西湖地区和日本的动漫IP合作，做动漫产业园，年轻人非常喜欢，未来将成为一个网红打卡地。

在北京，时光里项目一开始拿的是商办用地，现在不让用商办用地了，怎么办？第二期我们做全生命周期适老化的机构养老，和太平人寿合作，把产业导入，资本打通，10月份会开业，这也是做土地城市更新的一种探索。

我们跟全经联一起在顶层设计、施工建设和项目实践中，深度协同，以终为始，形成合力。

城市不仅要更新，还要跟全经联的全体会员让城市更新！

这是今天要跟大家汇报的内容。谢谢！

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