【1024·楼市】年末公寓市场大爆发？！然而99%的人都不知道这些……

一环之内住别墅，庄亲们相信吗？恒大中央广场，恒大地产进驻省会石家庄又一升级扛鼎之作--奢装公馆，从小平层到LOFT，甚至到三层格局，九米的总层高，6米挑高的客厅，奢华的精装修标准，活脱脱的把别墅的三层空间结构搬到了市中心的高层建筑里面，这不仅是“空中墅”公寓产品首次进入石家庄房产市场，也一下子刷新了庄里人对公寓的传统概念。

以往谈到公寓，对于购房者来说其实就是一个小面积的一室一厅，通常是用来注册公司或者做工作室。后来有了LOFT公寓，一层变两层，一层的价格享受到了跃层的格局体验。到了现在公寓竟能做成三层的别墅空间，客厅、卧室、主人房、书房、衣帽间全部具备，一下子让公寓的商用属性衍生出了更多的可能性。

从平地到空中，从平层到多层，走访中发现，不少购房投资人群，不仅仅把这样的公寓作为一个投资产品，更是已经心动要自己住进去，或是当做一个有品质的私人会友空间。这对于公寓目前不被看好的投资前景来讲，这的确是产生了一个强有力的刺激，“空中墅”这样的产品不仅具备了黄金地段、知名品牌、品质物业、成熟配套等等房产投资的黄金法则，还满足了购房者在市中心享受墅居生活的居住需求，我们不难预测这类产品未来的火热程度。

前不久召开的全国住房城乡建设会议上，住建部部长王蒙徽提出，2018年将针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。在中央持续深化 “房住不炒”的这种大背景下，住宅市场上的投资的需求被不断的抑制，与此相对应的商业地产来说，他本身就是一个投资属性更强的地产领域，如果政府没有推出政策去打压，比如说没有首付的比例变化、利率的变化、政策的升级，这种情况下也就意味着短期内还是鼓励大家去投资的。

对于石家庄来说，自限购以来，住宅被死死摁住，没有购房资格的买房人很多都转向不限购、不限售的公寓产品。至于究竟公寓和住宅有哪些区别，其实已经算是老生常谈了：

用地性质--住宅是住宅用地，公寓是商业用地；

产权年限--住宅是70年产权，公寓是40年产权；

功能--住宅只能居住，公寓是商住两用可以注册公司；契税--住宅是1%-3%，公寓一律是3%；

贷款--住宅首付最低3成，最高能贷30年，公寓首付最低5成，而且不能公积金贷款只能商贷，最高只能贷10年；

公摊面积--住宅是17%-22%，公寓一般在30%左右；

水电物业--住宅为民水、民电、物业费较低。公寓是商水、商电、物业费较高，并且大部分不通天然气；

交易税费--除了营业税和个人所得税，公寓还比住宅多出了一个土地增值税；

上学落户--公寓不能落户，没有学区。

即便有这些区别，目前公寓项目面积小、总套值低、地处黄金地段、周边配套成熟，再加上限购政策的影响，对于当下没有购房资格的人来说，在石家庄主城区买房投资，不限购不限售的公寓似乎成为了唯一的选择。那么除了投资，对于不少年轻的刚需购房族来说，如果还想满足短期过渡的自住需求，那就还需要你弄明白在公寓里居住生活到底是一个什么样的体验，究竟该注意哪些细节。

01

电梯配置和楼体结构了解吗？

项目所处地段的位置好不好，交通是否便捷，这是我们大家常态下会关注也容易辨别的。但大环境交通便利了，内部的通行情况怎么样，大家考虑了吗？一般的公寓电梯配套是2梯10户。假设每层10户，一共20层，每户3人，那么需要使用电梯的人数在600人次以上，这么多人就给两台电梯？早晨上班等个电梯竟然要等20～35分钟，比等公交车还长，你崩溃吗？

所以，几梯几户，一共几层，这些基本的信息一定要了解。另外，现在公寓一般塔楼居多，塔楼的电梯压力都会比较大，也有的公寓是回形，其实也是塔楼的一种，不同的是回形公寓有天井，东西方向是可以隔开的（具体咨询开发商），如果隔电梯使用时，东西分流，电梯压力就能瞬间减少。

还有一个细节就是，要留意电梯的品牌和大小，甚至要问到是否有专用货梯。否则，你买个立式空调，就真的只能走窗户了，前提是你的窗户能打开。消防通道的位置、宽度，也是需要注意和了解的。因为除了安全需要，购买一些不便拆开的家具，还能考虑走这里。

02

户型应该怎么选？

我们在选择房子的时候，户型一定是我们首先考虑的因素。购买公寓，如果是自住需求，也会建议大家选择南北通向或者是双阳面的户型。

一般公寓的设计，南北通向的房型，在一层里大概也就能出现4户左右，分布在每层的四个角，这种户型往往也不是正南正北，但是如果不考虑东照、西照的问题，其视野度还是有很大优势的。

不过也有些正南正北通向的房型，比如回型楼里的南北通向房，如果南边的窗户正好对着楼体天井位置，采光依旧会大打折扣。

除此之外，边角房子的位置也是雨水排出管道的位置所在，往往几年后的渗漏情况就会首先在这里发生。当然，如果你选择大品牌、物业好的开发商，这点可以忽略。

03

商水商电有多贵？

一般公寓都是商水商电，不通天然气，生活成本必然是比住宅要高，这是很多购房者尤其是打算自住的朋友们非常在意的问题。但是到底高多少呢？ 

我们以一般的三口之家作为参考：

水费方面，一般一个月用12吨的水，民用水费是1吨4.26元，商用水费是1吨6.28元。

10年民用的水费：12*4.26*12*10=6134.4元

10年商用的水费：12*6.28*12*10=9043.2元

10年的时间，商用的水费要比民用的高出不到3000元。

电费方面，以每个月用150度电计算，民用电费是每度0.52元，商用阶梯电平均数是每度1.2元（选择中档标准）。

10年民用的电费：150*0.52*12*10=9360元

10年商用的电费：150*1.2*12*10=21600元

10年的时间，商用的电费比民用的高出1.2万左右。

综合上面的计算，如果都采用商用的话，10年的水电费大概会比民用的高出1.5万左右，折合到每天不过4.1元，也就是一瓶饮料的钱。

而目前石家庄的公寓产品同区域往往要比住宅产品每平米便宜5000—10000，再加上公寓面积小，一套公寓价格大概是50、60万，住宅，比较保守的也得是150万上下了，价差则可高达100万。这样看来，商水商电与民水民电的差价确实可以忽略不计。

2016年年底，石家庄市政府发布关于印发《石家庄市商业服务业用房去库存和发挥房屋租赁市场细则》的通知，其中明确提出将减少商业用地供应、商改住、购房可就近入学、允许民水民电等举措。

所以不少的公寓项目都打出民水民电的招牌，来吸引自住需求的购房者。但是开发商承诺的民水民电，一般都不能够写入制式合同，即便写入附加协议，未来开发商是否真的能申请到多久能申请到，也是未知数。因在交房时，未能兑现的民水民电而引起纠纷也时有发生，所以不少购房者最近都很关注这个问题。但是，如果您要选择公寓，看到以上的水电对比数据，是不是对这样的风险预估一下，心中就有了答案呢？

但还是要提醒大家，永远没有十全十美的房子，只有适合你的房子。如果你买公寓就是看中了它的主城区、低总价、不限购，就得充分考虑并且能够接受公寓不能公积金贷款、商贷年限短、物管成本高、未来交易转手难税费高等等这些实际的问题。总之，还是要从自身出发，抓主要需求、量力而行。

《乐动家天下》主播瑾妍

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文丨瑾妍

编辑丨晓彤

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