中国房价走势规律图，终于有人总结出来了！
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综合自：格隆（guru-lama）、都市快报、咨询范
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一）“认房认贷”的前世今生，优秀炮弹的成长史
1）少女初长成的2010
2010年6月4日，住建部人民银行银监会发布通知，明确“认房认贷”
2010年7月12日，上海出台沪房管市【2010】243号，“认房认贷”
2010年7月15日，北京出台“认房认贷”通知
2）血流沃野的2011
随后发生了什么？十步杀一人，千里不留行。神州大地掀起了轰轰烈烈的砸售楼处运动，我们列举几个，来感受一下当日气氛：
2011年11月，北京大兴顺驰领海从1.8万调到1.4万，业主情绪失控，对售楼处沙盘进行了打砸
11月上海万科清林径调低15%，老业主协商未果将售楼处砸毁
11月南京天正滨江花园从2万调至1.59万，砸毁沙盘
11月芜湖镜湖世纪城，7350-4200，哄砸售楼处
10月，宁波合生国际城1.5-1.6调低到1.2万，沙盘被砸
10月，上海中海御景熙岸从2.2万调到1.6万，业主与保安冲突，砸
10月上海龙湖丽城从1.85到1.4，砸
9月北京京贸国际城1.98到1.4，砸，个别业主被拘留
当年，还有一些著名事件，比如鄂尔多斯崩盘，康巴什房价从2010年的1万多跌到3000多，这个内陆新星从此与中国大舞台告别。
当年，微博很火，美美很火，十字会也很火，这个很火的年份是十二五的开局之年。
3）彷徨的2012
在经历了房价大跌各处打砸的2011之后，会议口气很坚决称调控坚定不移，尽管犹疑。
然而，在几次下调存准之后，2012年6月8日央行下调基准利率.同一天国务院常务会议《商业银行资本管理办法》, 将商业银行二套房贷风险权重下调，2012年7月6日再次下调基准利率.随后，信贷出现了各种花样放松。（2012年的调控热词出现了长效机制和房产税，以当时的语言力度来看，感觉明天一觉醒来，房产税征收单就会出现在面前了。）
2012年下半年，房价在前期下跌基础上出现了一些上涨。
4）明严实松的2013
2013年1月，部分银行二套房认定标准微调，认房认贷放宽为认房可不认贷。
2013年4月，第二次强调“认房认贷”，但是，从信贷数据可以看出来，在经过了2011和2012的压制后，2013年的信贷出现了大幅度增长，说明银行在实际执行中可能放松了认房认贷政策。
于是，2013年房价出现明显上涨。
5）如日剧般大反转的2014
所有的大反转都源于绝望，就像日剧，把人性的欲望已经挖掘到极点，爱恨情仇生杀死活，都已经经历过质问过咆哮过沉默过，只有反转，因为反转不需要前世的清醒逻辑，绝望的人还要清醒逻辑做什么？
2014年上半年，矫正了2013年信贷放松，实际上又加强了认房认贷
2014年9月，房价明显下跌，北京跌幅达到12.8%
2014年10月，政府突然发文将认房认贷改为认房不认贷
2015年，深圳率先大涨，上海随后异动
2016年，20个城市轰轰烈烈的上涨
6）2016杀器重祭
2016年11月，上海深圳再次认房认贷
随后，春节前，深圳出现10%回调，上海市场陷入冰冻，春节后，上海部分地区回调5%，郊区二手房很难卖
2017年3月17日，北京广州再次认房认贷，郑州在偷偷开了小口子之后看到北京态度，明言发文把小口子堵上
二）炮弹的杀伤力源于信贷的松紧
炮弹只是引子，实质上起杀伤作用的是信贷，在信贷紧缩面前，所有中国式不动产情感都灰飞烟灭，我们寄予不动产的家庭美满孩子未来以及阶级确认，在下跌面前都不存在了。也许我们热爱的只是它的收益率，它没有情感，我们也没有。
（数据来源于人民银行）
从上表可以看到，2010年信贷狂飙后，2011和2012都在抑制，2013信贷再次出现大幅增加，2014再抑制，2015和2016你自己看。
我们来看北京一个活生生的房价案例，感受一下调控和信贷的节奏：
2010年大涨后的跌势可以用砸售楼处的数据看，北京上海都出现了跌幅达到30%的楼盘。
从沿海赛洛城的数据看2011年以后的状况：2012年在上年跌幅基础上出现回弹，下半年更明显一些；2013年的明紧实松，使房价出现了近40%的涨幅；2014年再度收紧，使房价出现了12.6%的跌幅；2014年底正式放松后，房价在一年之后出现了大涨。
2010年和2015年两次大涨之间，经历了几次紧就跌松反弹，最后呈现大松大涨的局面。
三）老司机们说
每一个老司机都是在调控的枪林弹雨中成长起来的，形成了一些实践性很强的游击理论，国让退就退，国沉默就进。
咱们摘几个老司机语录：
第一个是张大伟：未来还能买房吗？伟哥坚信房地产调控的目的是市场平稳，调控导致的楼市波动反而是上车的机会，所以你做好准备。
郜律：对于不差钱的来说，未来的几个月，又是一个相当好的买点。市场平稳期，就是最好的买入时机。
水库欧：政策就像刹车片，调控相当于踩刹车，原本狂飙的速度，有可能被刹下来了，您见过刹车刹到倒车的么，没有。
我觉得最终效果不仅要看以前经验，还要看现在政府的心意。
政府需求有两个，一个是降低杠杆，一个是稳定社会舆论。稳定社会舆论就不分析了，只要跌了，有人打砸售楼处了，有激进卖家现身说法痛诉炒房危害，咱们善良的人民不会赶尽杀绝的。
政府主要观测指标应该是杠杆，可以从前文的表里看到，2015-2016年的上涨是依赖杠杆的，这是与以前不同的状况，而且这个数据还不包括公积金贷款和商住的贷款。
结合中金的数据，以及按照公积金等贷款占25%估计，2016年新增住房相关贷款可能有7万亿了，去年新房成交额是10万亿，二手房成交额据链家的估计是5万亿，那么杠杆率可能已经达到47%。2016年个人房贷占到了新增贷款的45%。
央行心理位置在哪里，杠杆率降到35%以下？个人房贷占比降到30%左右？如果按后者，假设新增贷款不变，预计今年个人按揭贷款将下降至3.8万亿，前两个月已经用掉1万亿，意味着剩下的10个月月均发放2800亿，您对比一下去年高点时的6000多亿。
按照信贷是房价幅度双倍来粗估，信贷减少32%，意味着房价下跌15%左右。
你们发现没有，最近价格的涨幅伴随的是信贷双倍的涨幅，这是边际效益递减造成的，如果大家认为近期还有一个大涨，那就意味着杠杆率爆表。
即使按照上个五年，2010-2015的节奏，2010那种大涨也是经过5年时间反复紧松涨跌回弹来消化的。
当然，政府也不希望市场出现大跌，估计要观察一下杠杆率降下来后市场的反应，再做进一步的决策。回调稳固后的一线市场仍然是可期待的，注意观察市场，发现底部。
四）操作路线图
综上所述，我认为房价会出现高位盘整，根据信贷松紧形成箱体震荡，这恐怕也是政府的思路，用时间消化涨幅。
在这种大形势之下，我的思路呢，分空间和时间两个维度分析。
空间呢，就是选城市选地段，选城市有三个标准：
1）第一个是经济。经济具有独特性最好是垄断性，具体到行业就是金融互联网高科技，我觉得只有北上深符合这个条件，从它们的人均国税个税也可以看出来，远远超过别的城市，这反映了经济质地。全世界高房价的城市都是与这三样相关；
2）第二个是人口。人口持续增加或者人口吸附能力强的城市是安全的，比如说广州天津南京郑州济南等，北上深的人口吸附能力也不用多说，尽管北京上海最近两三年人口增长出现停滞，但大家都知道，是因为它们疏散人口；
3）第三个是土地供应。经济再好的城市只要供需充分，郊区不会怎么涨，供需最紧张的是深圳北京上海广州；
4）关于地段，我还是坚持自己的看法，头脑发达的地方政府，先行开发郊区，将郊区不稀缺土地卖出稀缺价格，以后会开发市区，将市区稀缺土地卖出逆天价格；大都市市区房子没有泡沫，体现的是货币泡沫，其郊区既体现了货币泡沫又体现了房子泡沫，尽量找泡沫少的吧，而且政府可以控制土地供应，但实质上已经很难控制货币。
选择城市会越来越重要：
1）中国城市住宅竣工量大约有450亿平米了，即使按照11亿的人口计算（加上已经实质进城的流动人口），人均已经40多平米，中国总体的城镇化已经完成，过剩会逐步积累，再过一个5年看，会发现大部分城市遍地都是房子；
2）1960-1990的年生2500多万个的婴儿潮时代提供的买房主力军逐步退场，5年后就是青年人口剧减的一代变成买房主力，没有就业机会的小城市将真正体会人口减少房屋遍地的惨况。
时间呢，我觉得有个房价轮动地图。
深圳早周期一年，接着是长三角领头羊上海，然后波及长三角重要城市，最后是华北和京津冀这一广义北方区域，这简直是个北伐路径呀。
深圳是先行指标。为何是它，首先它存量住宅最少新增供应也最少，是轻骑兵；其次它年轻人多，适龄青年多，比较活跃；最后它是移民城市，没有历史，也没有阶级，相比较而言文化沉淀底蕴也有不足，总之，就是冒险家多。哦，还有，在深圳的一般都是穷一点的二代，北京上海杭州这些富二代比较多，深圳的二代得用一辈子活出人家两辈子来。
就深圳目前状况看，在经历了杀器后，市场冰冻了很久，春节前出现了实质的回调，不少地段一般的楼盘下调了10%。春节后，二手房成交出现了小阳春，尤其是香蜜湖和南山豪宅片区，难道是有钱人更不怕调控？
深圳可以做为北上广的先行样板来看，再观察几个月，如果深圳二手量价保持目前状况，说明它已经完成筑底。实质上深圳的住房贷款已经大幅降低，在信贷降低基础上保持的成交具有参考意义。
因此，结合时间空间理论，画出如下路径图：
第一阶段，确认深圳筑底完成后，买深圳；
第二阶段，确认上海筑底完成后，买上海；
第三阶段，确认北京和广州筑底后，买北京广州；
其余人口多土地不多的城市，自行设计路线。
说了那么多，其实，刚性需求的不是房子，是钱！我们如梦靥般挥之不去的恐惧，既不来源于生活的平庸，也不来自于理想的暗淡，而是纯而粹之，来源于我们跟不上央行印钞的速度。我们的悲哀在于，这辈子不是和自己比赛，而是和注定跑不赢的印钞机比赛。而买房，只是让自己输得不至于那么快，那么惨。如此而已。
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为什么说“认房又认贷”不会长久？
周五下午，北京终于出台了“认房又认贷”政策。相比去年930而言，二套普宅和非普宅的首付要求都又提升了10%，贷款年限首套和二套一样变成了最长25年；最大最猛烈的变化自然是——有过贷款记录，再买就算二套。
二套房首付从50%上调到60%，中产若想炒房，多准备几十万吧，于是暂时打碎了一些中产的炒房梦。至于非普通住宅，除了豪华别墅，就是大户型，基本不在中产的购房范围内，所以不管是70%还是80%的首付，都不疼不痒。
其中受影响最大的莫过于改善置换链条上的人们，随着微博微信上各大V的解读，具体的影响和对策大家应该也都基本消化了一些，这里就不多费口舌了。
我们一起来从头捋一遍北京的“认房认贷”政策变化：
2010年5月，北京第一次“认房又认贷”，二套首付不低于50%；
2011年2月，北京放松变成“认房不认贷”，变化其间历时9个月；
2013年4月，第二次“认房又认贷”，二套首付不低于70%，贷过两次不放款，历时24个月；
2015年5月，北京再次放松变成“认房不认贷”，历时13个月；
2017年3月，在度过了波澜壮阔人心惶惶的22个月后，北京迎来了第三次“认房又认贷”。
我本来是还想仔细截取每次“认房又认贷”之后房子价格的波动的，但是我看到15年报道“认房不认贷”新政的文字是这样的：
“……再买一套200万元的住房，原先二套最低首付至少140万元；而新政实施后，首付只需60万元。”
整个人一时不禁陷入了一种深深的历史虚无感中。不到两年，恍如隔世，这就是神奇的房市。现在很多小区一个车位都要60万了。
“认房又认贷”也不会是永久的，就像夜壶论所说的那样：“房地产就像夜壶，增长需要的时候用一下，用完了就扔到一边。”如果每一次的压力都导致更强烈的反弹，那么这一次，弹簧已被按下。
从历史中或许也可以窥见一些北京二手房市场的未来走势：近期成交量迅速下滑、短期价格暂不松动、保值功能差的硬伤房和高总价改善房价格回调、刚需上车盘相对坚挺、学区房还是该多贵有多贵、集体等待下一次的货币与政策宽松。
房价到底怎么了？
房价到底怎么了，不是限购了吗？不是限贷了吗？不是说房子是用来住的吗？不是说现在的年轻人都改变了思维观念不再买房了吗？这房价怎么就一飞冲天了呢？
说北京一个人买房，卖家报价728万，从7点半砍价到夜里11点半，最终功夫不负有心人，房子以745万成交……
房价高涨带来一些列问题，比如全民焦躁，很少有人能在房子面前淡定。实体经济继续萎靡，能炒房就别创业。焦躁的购房者背后，是另一群焦躁的围观者，看到这场戏自己永远不可能参与，于是转身就逃离了北京。2016年，北京常住外来人口807.5万，比2015年的822.6万下降了15.1万。这是继上海2015年、2016年外来人口分别持续下降14.77万、1.45万后，全国又一个超大城市出现外来常住人口负增长。
既然有这么多的问题，所以你现在心里可能会有一个大大的问号，中国的房地产到底怎么了？如果按照去年股灾水平，放别的国家经济早就危机了，可是只灭了一部分中产阶级，抓了一些人，现在跟没事一样了。按照目前房地产的疯狂程度，按理说早就泡沫了，但是只要稍微风吹草动，房地产市场又疯狂了。
那么应该如何解读中国的房地产市场？得揣摩监管层的意图。中国几乎所有的经济现象都是政治问题。那么目前什么情况？经济不乐观持续下滑中，贫富分化加剧，所以稳定，是重中之重。
那么这个稳定是什么意思？就是不引发系统性金融风险。而不引发系统性金融风险，房价就很难降。试想一下，房价暴跌的可能性，房价一暴跌，首先很多人的资金链会断裂，银行坏账增加。其次观望的人开始对买房失去热情，你要知道房子这东西是越涨越买，如果跌很多人反而不会出手了，觉得肯定不值当买，那么地方政府就无法再通过土地出让来获得财政收入。而地方政府没有新的财政来源，就会破产。地方政府破产直接导致的后果也是银行坏账增加。银行最大的风险就成了政府债务，系统性金融风险的概率就会增加。这么一连串想下来，你大致就可以想清楚这事的本质是什么。
加上我们的M2，也就是货币超发好像一直停不下来的样子，目前货币总量已经突破160万亿，国民生产总值才75万亿。从央行周行长上任以来，货币从2002年的15万亿增加到现在的160万亿，整整翻了快11倍。这么多的资金，实体经济不振，这些钱应该去哪里？必须要有个蓄水池来承载。股市是可以承载一部分，但目前股市不规范导致大量资金不愿意进入。那么房市成了唯一的选择。
所以说稳房价，是稳不住的，稳就是引发房价上涨，因为政府如果托底房价不跌，那么很多人会来炒，炒的人多了，不涨都难。
这是留给政府的一道哈姆雷特式的难题：涨，还是不涨，这是一个问题。
我们还可以做什么？
首套无房无贷买得起北京的刚需看到这里就可以把文章关了去看房了，好好沐浴一下zf的关怀，也别总想着捡大漏，毕竟会有很多房主宁可捂着也不愿贱卖；有房票的土豪可以全款再抵押流；职业炒家？他们从来只做首套。
那卡在置换链上的换房者呢？他们中的很多一部分也是刚需。卖了当年贷过款的唯一住房为了在北京上车或者改善居住条件，但只要夫妻共同贷过款，如今离婚大法都没用。这种误伤情况从2010年第一次认房认贷就被提出过，然而现实告诉人们——解决问题只能靠自己：和业主及时沟通、寻找应急资金、或许还要做好站岗准备；已经网签的似乎可以松一口气，但也请祈祷你的上家或下家不要掉链子，在利益面前，仁义未必靠得住。
那些真心想离婚了却躺枪难以再筑爱巢的，额，请照顾好您的爱情和房子……
北京这次限贷政策的跟进，确实起到了降杠杆的作用。房价上窜的势头暂时得以压制，人们在等待下次货币宽松政策。不论是老百姓的中位数，还是稍好一些的中产，粗算一下，月收入每增加一万，就可以多撬动100万的贷款，相比房价来说，有点不值一提。
所以我们不免想到调控的另一个目的：让一部分人离开。哪部分人呢？刚毕业的大学生？NO，房租上涨并未与房价很好的挂钩，年轻人仍然可以留下，贡献自己的青春和智慧。然而当年轻人需要结婚生娃以及看病的时候，也就是说当他们想要留下来分享北京优质的公共资源（尤其是医疗和教育）的时候，似乎就不那么受欢迎了。东方传统文化摆在这里，结婚就是要定居，定居就要有自己的房，主流意识是这样要求的。
所以，如果你有钱，你可以先留下。如果没钱，可能就要思考一下了。留下的那些人也别得意，你今天的刚需满足了，明天呢？现在你上车了，但今后你会发现，想要置换，举步维艰。今天的差距，在明天会进一步拉大。
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