开发商快扛不住了，一个数据显示房企压力前所未有
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目前房地产企业待偿还债券规模2.12万亿元，其中未来一年将有1055.86亿元债券到期。2016年上市房企的平均资产负债率已达77.26%。
来源：Wind资讯
发债量下滑同时，房企偿债高峰渐近。
截至目前，房地产企业待偿还债券规模2.12万亿元，其中未来一年将有1055.86亿元债券到期。数据显示，2016年上市房企的平均资产负债率已达77.26%。销售遇冷叠加偿债高峰期来临，房企资金压力加大。
在经历了2015-2016年的大规模发行后，地产债券已渐进偿还周期。Wind资讯统计数据显示，截至目前，房地产企业待偿还的债券数量累计已达1996只，待偿还债券规模2.12万亿元。
数据还显示，未来一年，房地产企业需到期偿还的债券数量达302，债券累计到期规模1055.86亿元。
其中，今年8、9月份地产债到期规模将分别达到112.87亿、113.17亿，相继刷新单月历史新高。
但偿债高峰临近之际，地产企业发债情况仍未明显好转。
作为房企融资重要渠道的债券市场，今年前四个月融资规模，同比去年已降77.3%。
数据显示，今年前四个月，房地产行业发债112只，融资规模1096.99亿元，发债规模占比1.11%。而去年同期房地产行业发债463只，融资规模4832.47亿元，发债规模占比5.37%。
自去年下半年以来，地产企业发债就已明显放缓。今年以来，也只是出现缓慢的抬升。不仅如此，机构分析交易所地产债的发行量上升，并不代表国家对房企融资态度的明显转向。
兴业固收唐跃、池光胜研报认为，地产债发行量上升，实质上并不能说明监管层对房企融资的态度出现了明显松动，即使符合条件的房企能够发债融资，但对于房地产开发业务来说，那也是“别人家的钱”，况且从“可以申报”到真正发出来还有很长的路要走。
实际上，除了银行贷款和公司债外，地产企业股权融资、ABS、信托、资管融资等各类渠道均有收紧，融资紧张未见改善信号。
得益于2016年市场火热，地产企业利润丰厚。
广发证券乐家栋研报统计，66家样本上市房企2016年整体营业收入1.43万亿元，同比增幅超过29%，营业利润1930亿元，同比增幅超过31%。
但同时，房企负债率亦同步上升。
A股136家上市房企2016年负债合计超过4.92万亿元，同比增加10139亿元，同比增幅25.93%。截至2016年底，A股平均每家上市房企负债达362亿元。
其中，有32家资产负债率超过80%红线，占比接近24%。此外，剔除预收账款后的资产负债率超过70%的有45家，占比超过33%。上市房企的平均资产负债率已达77.26%。
不仅如此，随着调控的深入，房企还更大挑战还在后面。
5月9日，中国社科院就《房地产蓝皮书》举行发布会，蓝皮书执行主编王业强表示，预计2017年商品住宅销售面积有可能出现5%到10%的负增长。住宅开发投资增速将明显放缓，随着商品住宅销售面积增幅减小，甚至出现负增长，住宅开发投资的增速也将放缓，住宅价格涨幅也将回落。
此外，北上广深已全部上调房贷利率。中国证券报刊文指出，随着调控的层层深入，未来进入“四限”（限购、限贷、限价、限售）的城市还将持续扩容，主导本轮房地产市场持续火爆的核心动力已出现衰减迹象，尤其是房价虚高、严重透支的二、三、四、线城市，或面临调整风险。
随着销售放缓，房企流动性风险势必加剧。目前除了国内发债逐步到期外，伴随着房企海外发债的增加，这部分债券到期压力也开始逐步集中。
海通证券首席经济学家姜超此前研报分析，海外债券到期压力逐渐增多，未来3年待偿债券超过350亿美元。前期融资产生的大量债务逐渐到期，国内融资何时放松尚不可知的背景下，房地产企业债务偿还问题将逐渐浮出水面，个体信用基本面将因融资能力和抗风险能力的差异而加剧分化，应警惕弱资质地产企业违约风险的爆发。
易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，前两年宽松的融资环境已经过去，去年11月份以来，房企融资环境收紧，去杠杆力度加大，加上今年调控政策全面加码，预计明后年偿债高峰期来临时，会有一些房企难以承受资金压力。
有一组数据很让人吃惊！
加上2016年数据，自1999年至今，全国土地出让收入总额已经突破31万亿元。单月超6千亿元。
而全国居民30年的积蓄不过是60万亿左右。按照地价占房价的比例在40%左右计算的话，全国居民的积蓄全部用来买房了，还倒欠银行很多钱。
最近一两年，有个名词很火，叫“去杠杆”。其实，这是一个天大的谬误！
从最近一两年的情况看，不是去杠杆，而是在加杠杆，是给居民加杠杆，给一些地方政府减杠杆。
所谓杠杆，对应的其实就是债务，债务是没办法去掉的，只能转移。所以杆杆也不能说去，只能说从一个地方或某个群体，转移到另外一个群体。
举个简单的例子，500万的房子，你花了100万付了首付，向银行借贷了400万，这相当于你使用了4倍的杠杆把房子买了，房价一旦上涨10%，其实就相当于你100万的首付得到了40%的收益。
但是，如果这时候有人说要去杠杆，把你4倍的杠杆降低到1倍，这时候，本质上不是去杠杆，而是要求你把债务给还了。
所以，去杠杆的过程，其实就是还债的过程。这时候，有现金的可以还债，还不出的就要违约或者破产清算。
对整个国家经济体来说，所有的杠杆和债务都是刚性的，强行去杠杆就会导致很多经济部门和个人破产，或者违约。
所以，杠杆和债务是没办法去掉的，只能转移，即由杠杆低的部门承接杠杆高的部门。在目前的中国，本来应该由中央政府与居民部门承接杠杆高的地方政府和非金融企业部门的部分债务负担。
但现实是，杠杆大部分都转移到居民个人头上了。
经济增长的本质是——繁荣时期居民部门加杠杆，受到动物精神驱动;危机时刻则政府出马，通过财政收集垃圾资产和加大杠杆，货币部门则同样堆积垃圾资产，释放流动性维持广义资产价格，等待经济企稳和技术突破再度唤醒私人部门的动物精神，进入下一个景气循环。
去杠杆我们叫了一两年，迟迟未见动静，原因何在？因为本来就存在认识误区。所以一直以来，我们走的其实是一条放水加杠杆的道路。只有后来，决策层才被高人提醒，说杠杆是没办法去除的，只能转移，于是才有后来房价直线式上涨，地方债务危机才解除。
表面看，中国居民部门的杠杆率（债务占GDP比重）确实低，2014年的时候不过是36%。但是中国百姓的低杠杆，是以巨大的公共服务短缺为代价的。
无论是教育支出，还是医疗支出，还是养老服务，我们跟其他国家相比，都是天壤之别。在生老病死占据大部分开支的情况下，贸然发动房价上涨，把居民仅有的一点积蓄全部投入到房地产中，透支两三代人的开支和积蓄，将带来巨大的风险。
羊毛薅光了，真的好吗？未来，国家必须为此付出代价。
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