战略大转移！房屋租赁时代，炒房客末日真到了！

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来源：牛爷财经、黄生看金融、暴财经

最近听到两个故事：

有位北京朋友，在马场那边，有套豪华大面积公寓，去年还挂4000万，今年就下降到3000万，但还是没人买。在1800万的时候本来有人想买，但是朋友没有卖，觉得还会上涨，后来确实涨价了，但结果是有价无市，市场价挂着4000万，但实际上降到3000万也没人买。

原因很多，比如能拿出这么多现金的人太少了，即使3000万，首付七成，也要2000多万现金，能拿出这么多现金的人确实不多了。再加上各种限购限贷，接盘的人就更少了。所谓3000万资产，只是名义上的，没有兑现，就只是一堆钢筋水泥而已。

另外一位上海的朋友，在浦东民生路一带有套上千万的房子，挂牌价900万，最近价格下调了10%，到810万，也无人问津。朋友很着急套现，但找不到买家，后悔2016年那波高峰涨价时没有卖出！

其实，还有很多在一线城市炒房的炒房客，他们在去年这轮高峰期冲进去，指望涨个一两年就卖出去，没想到各种限购限贷和严厉的配套措施，套了一个高位。如果是自住也就算了，如果是投机，基本可以肯定，被套牢了。

有人说，那就等着出租吧。租金回报率这么低，什么时候可以收回成本？而且，更大的消息是，上海为了发展租赁市场，专门开辟了两块土地作为试点，那就是“只租不售”。这其实就把炒房客的后路也给断了！特别是二手房市场，更会迎来萧条。

两块土地的出让，最终成交折合楼面价都不到6000元，仅不到相近地段楼面价的20%，也就是几乎是相近地段，相近时期，地价暴跌了80%！

6000元的楼面价，最终开发商的成本是多少呢？

新的只租不售模式下，房屋成本应该是： 土地成本（30%）+开发费用（10%）+建安成本（20%）+税费（具体会有减少，姑且算作10%）。

把楼面价6000代入新的房屋成本公式，那么会得到成本大概是12000。

租金回报率多少？

目前，在嘉定地块周边，出租一套90平米的大概需要4100。

这么计算，开发商通过房租收回成本只需要：21年！年化率收益率大概是4.5%左右。这个收益率已经可以让开发商活得很滋润了。

这么低的土地出让价格，任何开发商都无法出来与其竞争，任何这一两年冲进去的炒房客，都无法通过租房来获得如此稳定和丰厚的投资收益。

毫无疑问，这是一个特别重大信号，意味着中国房市一个新的时代到来了，那就是房子真的是用来住的，不是用来炒的。

房子用来住的，不是用来炒的，体现在可以购买房子居住，也可以租房子住，而中国目前正在全面转向房屋租赁时代。

结合最近几个大城市，纷纷推出自持的地块，以及鼓励租赁的政策，比如广州出台租购同权的政策，这意味着中国对于房地产的背后，有一个大的战略转移。

1、切实开始落实房地产是用来居住，而不是炒作的属性。

2、让房地产回归居住属性，就要降低房价，减少房地产的金融属性，减少炒作。

3、要降低房价的同时，还要降低地价，而降低地价的这部分地块，用于建设大量的租赁住房。

也就是接下来中国会出现两种情况，一部分是开发商建设的真正的商品房，这部分地价高、房价高。

另一部分是政府建设或者政府控股的国有企业建设的大量租赁房，这部分土地出让价低，租金低。

很显然，这是让部分有钱人能买开发商开发的真正的商品房，同时，让广大老百姓能够住得起政府或者国有企业开发的租赁房。

这种模式，就是新加坡模式，也就是中国的房地产模式，由香港模式，开始转向新加坡模式。

我们知道，香港模式是地价越来越贵，房价越来越高，绝大部分人一生都为一个狭小的房子而过得非常苦，过得非常惨。

香港地方小，才几百万人，但是中国内地是十四亿人口，如果学习香港模式，十多亿人口被高房价折磨，那就是大问题。

在房价越来越高，成为普遍的社会关注问题后，中国也要开始探索房地产发展的长期模式、长期稳定机制，那就是学习新加坡模式。

新加坡模式确实值得中国学习，绝大部分人都有房子住，因为背后有大量的长租房。

这些低价的长租房用于给普通民众租住，就能解决居住问题，只要中国也提供70年的长期租赁房，那么就能化解高房价带来的问题。

甚至可以让租赁权进行评价转让，不可以溢价，一旦有人收入水平高了，愿意购买商品房，就可以将长期租赁权中的剩余租赁年限平价转让，这样一来，就基本解决了住房大难题。

从整个国家层面来看，房地产的十年黄金期也应该结束了。

目前中国人均占有房产面积达到40平米，房屋自有率达到80-90%，这些数据其实比任何西方发达国家都高。所以，继续以房地产开发作为整个经济的主要拉动力量，已经难以为继。也许在某些地区存在结构上的优化，但已经不适合继续以全社会大规模资金投入到房地产开发，也不能长期促进国家整体经济快速增长。

这几年的房价虚高，当然跟债务杠杆转移密切相关，跟银行大规模放贷和开发商提高负债水平，居民提高负债水平相关。用资金和钱堆起来，当然会形成泡沫，资金链一收紧，你没看到，曾经的首富，都黯然失色变卖资产。

最后，眺望一下未来。上海的两块土地超低价出让，具有重大意义，标志着一个新时代的开始，是中国房地产发展的战略大转移，从此，中国从购房时代进入了长租房时代，房子是用来住的，不是用来炒的，第一次变得如此真实，愿普天之下百姓，人人安居，中国梦，也是住房梦，愿美梦成真！

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