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楼市黄金周大跌 8 成！羊毛薅光，老百姓怎么办？
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陆家嘴制高点综合
华尔街见闻（ID：wallstreetcn）、地产情报站、牛爷财经
据中原地产研究中心统计数据显示，黄金周前6天，楼市热点城市出现了明显下调，热点30城市（其中部分城市网签数据暂停无法统计）网签大幅下调，平均跌幅达到了8成，成交量创2014年来最低。此外市场分化持续，三四线城市整体成交依然维持高位。
数据显示，北京新建住宅前6日网签78套，二手房网签23套，均是2009年来的历史最低值，同比跌幅达到了72%；上海前6日网签新建住宅147套，同比跌幅达到了78%。
今年十一假期前后，广州总推货量2090套，较去年同期跌65%；总成交货量872套，较去年同期跌78%。此外，包括南京等热点二线城市成交量也明显低于去年同期。
这种成交下跌，是今年整个市场行情的延续。根据1-9月统计数据，北京、上海、广州、深圳等一线城市，平均成交跌幅达到了40%，其中北京跌幅达到了45%，深圳达到47%。二线城市之前的热点城市，南京下调了57%，福州下调60%。
数据来源：中原成交系统
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一二线城市调控全面收紧，三四线城市表现更佳
三四线城市成交同比基本持平，比一二线城市表现要好。
过去一年，北京楼市政策发布密度创造全国历史记录，一年内发布了超过30次各种调控措施，包括调高首付比例、减小房贷打折力度、甚至暂停房贷等。此外，北京市政府还出台了“多校划片”政策，打击天价学区房。8月，北京市明确将在五年内推出25万套共有产权房，并于9月30日开始实施。
紧跟北京步伐，全国其他一线城市也先后发布了多轮调控政策。上海市将首付比例调高至35%，要求“十三五”期间新增住房170万套，上调最低房贷折扣和房贷利率，延长审批周期等。广州率先推出“租售同权”，上海则率先推出“租赁住房用地”，建立住房长效机制。
杭州、南京、厦门、武汉、郑州等二线热点城市纷纷跟进，推出各种限购措施。南京规定新购住房三年不得转让，武汉本市户籍居民购买二套房最低首付款比例为50%，禁止购买第三套住房。
随着一二线城市的调控全面升级，大部分投资需求转移到三四线城市。自今年3月以来，从70个大中城市住宅销售价格变动数据来看，房价呈现出“一二线跌，三四线涨”的态势。
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限售可能将快速向三四线蔓延
中原地产首席分析师张大伟预计，核心城市楼市萧条的主要原因是政策持续加码。10月份热点城市数据均将创年内最低。
到目前为止全国已经有46个城市执行了不同年限的限售政策，要求所有新购或者部分新购房源，锁定一定年限后才可以再上市。限售事实上就是楼市的去杠杆政策，使得购房者必须要以自用为目的配置资金，已经不太可能吸引高杠杆的高成本资金进入。
此外，消费贷收紧带来的资金价格继续上升也值得注意，国庆黄金周期间，各地银监系统发布政策要求银行严查消费贷进入楼市，限制了购买一方的支付能力。
张大伟认为三四线的火热行情不会持续太久。限售将快速向三四线蔓延，后续可能会超过50个城市执行限售，房价上涨城市，限购政策不足以抑制市场热度的城市，都会限售。
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颠倒的预期
关于房价走势，有一个非常有意思的现象。一线的朋友普遍看跌，他们对未来的房价走势并不乐观；杭州的朋友，中西部省会的朋友以及三四线的朋友看涨，他们为还有很长的一段牛市。
北京、上海的朋友问我房子还会不会跌、该不该买诸如此类的问题。三四线的朋友问我，房子会涨到什么时候，现在不买怕再也买不起了。我觉得奇怪，如果按照市场的利好因素，应该一线预期比其他城市的预期要好，然而现在却颠倒过来了。
人的预期，是会随着市场发生变化的。
大家来看一二三线的市场情况。以北京，石家庄，保定为例：
从单个月份来看，这三个城市的商品房销售价格增速都在不断波动。但从整体来看，保定销售价格增速处于上升趋势，而北京销售价格增速处于下降的趋势。此外，虽然石家庄销售价格增速也处于上升的趋势，但其增速在 2014 年以后几乎均低于保定。
由此可以看到都市圈内三四线城市的价格上涨速度还高于一二线城市。市场规律在现实面前显得那么的不堪一击！
同样的，作为四五线的沧州，居然有段时间涨幅超过保定。而受北京外溢利好的廊坊却不如保定，沧州的涨价幅度。
如果京津冀不具有代表性，我们再看看长三角和珠三角。从16年10月份开始看，因为16年930调控是本轮周期非常明显的下行信号。
可以看到，南通的涨幅＞无锡＞苏州。
我们再看，惠州的涨幅＞佛山＞东莞。
有人说，那非常简单，哪里涨的多就买哪里呗。现实情况下确实如此。市面上的热钱，大家的预期，都是跟着涨幅走的。
但好像很少人仔细分析，为什么这些城市涨的这么厉害。
以苏州，无锡，南通举例，从限购时间来看，苏州和无锡是16年10月就响应调控的，而且苏州的限购限贷政策比广州有过之而无不及。无锡调控程度弱于一线，而南通，限购政策内容是：二套房最低首付比调至40%……这算个毛线的限购。
同理，为什么二三线涨幅高于一线？为什么强二线涨幅不如三四线？看看这张图就明白了。
有些城市，为什么不限购不限贷，反而限售？网上有个段子，我觉得形容的很好——
限购，设立各种门槛直接锁死需求端，几年社保就挡住了千军万马；限贷，坚定了楼市“去杠杆”的决心，挡住了一大波的杠杆投机者；加息，最后每个月的月供，才是对买房者最为直接封喉的一剑。
而限售，更像一只纸老虎，没听说谁买了房子隔天就卖的。
4
羊毛薅光，老百姓怎么办？
经过这几年的房价暴涨，中国居民的储蓄也不多了，大多被薅进了房产里面。
1998年的时候，中国城镇居民收支结余的18.9%被拿去买了房，到2008年，居民的购房负担率达到了56.7%，而累计购房负担率达到了45.8%。这意味着城镇居民已经有近一半的收入进入了房地产市场。
这个时候还算好的，到了2010年，居民购房负担水平达到了80%。高达8成的居民收支结余流入房地产领域；2013年达到88.7%， 2015年稍微有所下降，到达84.5%，但是到2016年底，城镇居民的当年度购房负担率剧烈上升到惊人的95.4%，这意味着居民除了维持生存的必须开支之外，几乎全部的剩余资金都拿去买房了。
更关键的是，今年上半年经济领域发生了一件大事，就很多原材料价格因为去产能和环保督察，导致价格暴涨，很多上游企业利润好得出奇。可以预见，这次原材料价格上涨，必然会传到到下游企业，必然会导致消费品价格的上涨。
但是，居民大部分收入都投进了房地产，一旦消费品物价上涨，老百姓还有能力承担吗？高房价下，消费端低迷状态还将持续。一方面物价要上涨，另一方面居民已经没钱消费了，很多企业只能关门了事。
很快我们将看到，货币紧缩并不遥远。很多人还在高喊房价还要上涨，但是羊毛都被薅光了，总得给一点休养生息的时间吧！
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