普通住宅“前期物业费”已实行政府指导价，你交多了没有？！

2017-07-14 阳光重庆

　　经过两年的试点，《重庆市物业服务收费管理办法》从5月1日起在全市范围内实施，在《重庆市住宅物业服务等级标准》规定范围内提供服务的住宅及配套停车场，其前期物业服务收费实行政府指导价，分为四个等级，其中主城区有电梯住宅根据等级不同基准价分别为每月每平方米1元、1.3元、1.6元、1.9元，无电梯住宅分别为每月每平方米0.6元、0.85元、1.1元、1.35元，普通级停车场服务收费基准价为80元/位.月。

什么是“前期物业管理”？

　　我国目前对前期物业管理的概念界定是：“指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，物业建设单位选聘物业服务企业签订前期物业服务合同所实施的物业管理。”因此，业主委员会的成立时间也就构成了前期物业管理和一般意义上物业管理的分界点。

　　那么，前期物业管理与一般意义上物业管理到底有什么区别呢？

　　1、时间上的差别。我们通常所说的物业管理是业主大会、业主委员会成立之后，由业主大会选聘出物业服务企业后所进行的物业管理，而前期物业管理存在于业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同之前。

　　2、合同主体不同。《物业管理条例》规定，“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”。可见，前期物业服务合同是由建设单位与物业服务企业签订的，虽然建设单位不是被服务的主体，但却是合同的一方当事人；通常所说的物业服务合同是由业主委员会与物业服务企业签订的，业主委员会与物业服务企业是合同的双方当事人。

　　3、物业服务企业产生的方式不同。《物业管理条例》规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

根据不同性质特点分别实行政府指导价和市场调节价

　　《重庆市物业服务收费管理办法》于2015年3月9日出台，为积极稳妥实施，经市政府同意，2015年5月《办法》在涪陵区、江北区、永川区、奉节县试点实施，2016年9月《办法》试点范围扩大至主城区。从2017年5月开始，《办法》将在全市范围内实施。

　　为便于社会公众知晓和企业正确理解执行相关政策规定，市物价局和市国土房管局对相关政策进行了解读。

　　《办法》规定，物业服务收费根据不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。

　　其中，在《重庆市住宅物业服务等级标准》规定范围内提供服务的住宅及配套停车场，其前期物业服务收费实行政府指导价；其他各类物业服务收费实行市场调节价，具体包括：非住宅物业服务收费、前期物业服务合同终止后的住宅物业服务收费，以及超过《服务等级标准》提供服务的住宅前期物业服务收费。

　　实行政府指导价的，物业服务收费标准由建设单位于物业销售前在政府指导价范围内，以招投标方式与物业服务企业合同约定；实行市场调节价的，物业服务收费标准直接通过市场竞争合同约定。

　　《办法》要求，在《等级标准》规定范围内拟定物业服务方案的，开发建设单位应在招标文件中明确物业服务等级，在相应等级的政府指导价标准范围内进行招标。

　　超过《等级标准》且达到《住宅前期物业服务超过〈重庆市住宅物业服务等级标准〉的服务标准》要求拟定物业服务方案的，开发建设单位应在招标文件中明确超标准的服务内容，并将物业服务方案报房地产行政主管部门；未达到超标准条件的，建设单位不得超过政府指导价标准进行招标。主城区超过四级的报市国土房管局，主城区以外的报当地房地产行政主管部门。

　　主城区物业服务收费政府指导价标准由市物价局会同市国土房管局制定公布；主城区以外的由当地价格主管部门会同房地产行政主管部门制定公布。

　　服务等级怎么划分？

　　根据服务管理、人员配置、维修维护、秩序维护、卫生保洁、绿化养护等不同内容和标准，建立了以服务为主的住宅物业服务等级评定体系，服务等级由低到高划分为一、二、三、四级。物业服务收费等级与服务等级相对应。

　　物业服务收费政府指导价标准如图：

　　例如：开发建设单位拟选取物业服务企业对某高层住宅小区实施三级前期物业服务，中标价格即合同价格范围应为，住宅在4万平方米以上的不超过1.6×110%=1.76元/平方米.月，4万平方（含）米以下的不超过1.6×115%=1.84元/平方米.月。

装修期间不得收装修管理费，车位服务费由产权人交。

　　此外，《办法》还规定，物业服务费除停车位以车位为计费单位外，其他均以建筑面积为计费单位。物业服务费按月收取，有约定的，从其约定。物业交付前的物业服务费由建设单位承担。物业交付后的物业服务费由业主承担，有约定的，从其约定。

　　装修期间，除装修保证金、建筑垃圾清运费外，物业服务企业不得收取与装修有关的其他费用，如装修管理费、装修工人出入证费、货运电梯费、一次性修复费等。

　　车位物业服务费应由车位产权人向物业服务企业交纳。租赁停车位的车主向停车场经营者交纳了车位租金后，不再交纳车位物业服务费。

收费标准应事先合同约定明码标价实行“一费制”

　　物业服务合同当事双方应在合同中约定服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容。物业服务收费实行“一费制”，《办法》实施后，物业服务合同不再另行约定电梯费和公摊水电费。

　　建设单位应在物业销售时公示临时管理规约、前期物业服务合同；物业买受人在购房时要了解规约和合同中的服务内容和收费标准等内容，在签订物业买卖合同时，应对遵守临时管理规约和履行前期物业服务合同予以书面承诺，并受其约束。