买深圳学区房竟有这些门道！名校学区房价值大点评（附价格表）

买学位房之前需要扫雷，避免买完之后发现学位被占用，或者出现积分不够的情况，那么怎样排雷，怎样查询学区，积分和是否被占用，淘房哥悦航告诉你详细攻略，以及热门名校学区房价值点评。

一、排雷攻略：学位房的三个雷

1、查询在不在学区内

楼盘在不在学区范围之内，怎么查？

南山

南山教育局网站里有对应可以查询的官方网址（http://swxqzs.nsjy.com/），只要点击这个学区，它可以对应出有哪些楼盘，比方说南二外学区对应八个楼盘，每年3月份调一次，但不会轻易变动，如果这个学区变动的话，要提前三个月公示，不可能说变就变，否则会让学区内的业主闹情绪。

宝安

宝安相对南山就没有那么方便了，需要两步操作，一是复制张贴点击网站，就可以找到对应学区范围，这个范围不像南山只要输入学校就可以自动出来，必须自己划线学区范围在什么地方。

宝安中学我已经划出来了，如果考虑宝安中学的话，就照着这个图看一下所选的楼盘是否在学区范围之内。

小贴士：学会收藏

查询学区非常方便，把学区网址收藏在百度手机，如果中介跟说这个楼盘是某个学区的，对他的话将信将疑的话，可以从手机调取网址立马查询。如果是宝安的话，需要自己先把学区图做好，有备无患。

2、积分不够的应对方法

南山、宝安都有明确的细则，完成哪一项，对应的积分就是多少，积分越高，尤其是在学区比较紧张的学校，孩子入学机率就比较大。

南山

标红的地方希望能引起重视，这也是网友经常忽略的问题。

比如我在福田，买了南山的学区房之后不着急，反正房子已经在了，我就等着上学了。其实不是这样的，不要等到孩子上学了才去看积分规则，如果是深户的话，学生在学区内入了户籍，户主是父母，积分是30分，这一项是最多的，学生是南山户籍的26分。

尤其父母一方是深户，另一方持居住证就要更加注意了，父母双方是深户，另一方持有居住证，跟深户、学生是学区内户籍、父母也是深户的分值差距是10分。

建议：拿到房产证后的第一件事，优先考虑孩子落户；保险起见：夫妻其中一方，赶紧把深户给办了。

二手房提前三年布局

保险起见，二手房提前三年布局，积分上稍有优势，2分可能也是个“坎”。

孩子现在才1岁多或2岁多，是不是要提前给他置业学位房？有些家长觉得不着急，孩子明年上学，我今年再买也无所谓。

看一下南山区的细则，购买二手房三年以上对应的基础分是36分，如果是三年以下就是34分，别小看这2分的差距，如果选取的学校学位是比较紧张的，可能这2分就是一个坎，花了大价钱，结果因为2分打水漂，是得不偿失的。如果的孩子现在1岁、2岁，7岁上一年级，还有5、6年时间，买房不可能立马就能买到，至少要挑，看个一年半载的都有可能，买来之后还要装修。

所以一般学区比较紧张的情况下，建议三年前就要提前布局。

宝安

宝安学区相对来说很简单，买得越早，积分越多，这个积分是不封顶的，南山是100分，宝安积分不封顶，基本上买学区内的房子，只要房产证拿到手了，从这个时候开始算起，一个月积1分，如果大家到宝安选取学位房的话，上他们教育局网站好好研究一下，无论是投资还是自住。

注意

宝安区的学校按照类别录取。

按照从第1类到第8类依次录取，同一类学生则按照积分从高到低录取，公办学校招生计划录满为止。

宝安区每个学校接收学位的类型是不一样的，要看一下自己的家庭情况对应哪一类，比如宝城小学，招1-8类，但有的只招1-2类，如果不在其中的话，一定上不了学，所以大家要引起重视，学区房含金量很高吗？其实不高，它是明文规定写出来的，这是非常重要的，置业时应该注意。

3、确定学位是否被占用

南山

现在可以在南山区教育局官网，两步走，第一步点击官网查询，第二步输入房屋编码，要么输入学校或房屋地址，立马就可以查出这套房子有没有被占用过，因为有三个选项，包括房屋编码、学校、房屋地址，每个都试一下，主要担心用房屋编码去输入，它没有被占用，但可能输入房屋地址查询就被占用了。

这是南山区教育网站公布网址查询出来的结果，按照刚才我给出的方式，点击学校，再点击学区内的楼盘名字，一点击“搜索”，全部都出来了，具体到房屋编码，具体到每一栋房号锁定的状态、锁定的年份，比如2016年、2015年，非常清楚，非常实用。

宝安

相对来说没有南山区那么便捷，它比较有特色，比方说孩子要读宝安中学学区，第一步是进入到学校网站，第二步是到网站首页页面，相应的学位房文档表格里有所有已被锁定的房产信息，第三步打开文档核对一下买的那套房是否在里面，如果不在，就说明这套房的学位没有被占用。

这是在宝安中学官方网址打开的文档，详细列明了什么时候开始用。

补充

如果当年刚退出或者完成，那么买了这套房的学位在当年还是不能用，因为当年的指标已经被占用了，只能留到第二年才能申请使用。

问：如果买了这套房，业主的孩子今年还在用，9月份才毕业，那么的孩子今年9月能否入学呢？

答：不行，因为当年学位已经被用掉了，必须到次年才能用，这是要注意的。

二、南山宝安名校学区房怎么选？

圈子：资产投入占比 量力而行

之前跟一位网友交流，他买学位房主要是买圈子，他希望孩子的成长环境跟我的阶层比较相近，跟我的思想比较相近，希望孩子能在氛围比较好的圈子内学习生活，哪怕我买的这套房住不了，或者是蜗居、过道，我都可以接受。

从圈子的角度来讲是没有问题的，所以很多东西真的不能用钱衡量，但是，投资学位房或者自用学位房最好是量力而行，看一下投入这个学位房的占比在整个资产中的占比怎么样，最好不要超过三分之一。

例子：

之前有网友说我把宝中天悦龙庭的三房卖了，现在市值八百多万，然后去买百花实验的小两房或一房，觉得怎么样？

本身宝中的地段就很OK，升值潜力是不错的，把住得舒服的房子卖了，去换实验学区的小两房，首先要问一下孩子，或者自己设想一下孩子住得舒不舒服，如果买的房子户型比较差，昏天暗地的居住环境，觉得孩子能专心学习吗？

所以还是要看自己的实际情况，有些家长住在南山，小孩跑到福田上学，想一下，来回车程两三个小时，孩子正在上学阶段，需要精力学习，每天往返交通也会消耗他的学习热情。

从房地产角度 解析学位房价值

1、名校格局与选择

（备注：学校排名来源于学豆网）

小学有个量化的标准，初中基本上八大高中录取率有数据作支撑，评判初中的学位成绩怎么样，一定程度能够反映学校的教学质量，小学基本上是看口碑。

名校格局南山

2015年

1、南二外（全市第3）

2、南海中学（全市第11）

3、南山实验麒麟中学（全市第14）

4、南外高新中学（全市第16）

5、育才二中（全市第17）

6、南外文化初中部（全市第19）

2014年

1、南二外（全市第4）

2、南外高新中学（全市第6）

3、南海中学（全市第10）

4、南外文华初中部（全市第11）

5、南山实验麒麟中学（全市第12）

6、育才二中（全市第13）

2013年

1、南二外（全市第四）

2、育才二中（全市第九）

3、南山实验麒麟中学（全市第10）

4、北大附中（全市第13）

5、南外文华初中部（全市第14）

6、南外高新中学（全市第18）

名校要看成绩的连续性，不可能说某一年考得不错就说它是名校。要从长远来讲，如果连续三年都能跻身前列的话，那么一定程度上能反映确实在教学质量上比较不错。

南山区名校排名

从2013年到2015年，南二外连续排名第一，再看育才二中、南山实验麒麟初中部、南外高新、南外文华，基本上都是来来去去排名变动，进步最大的是南海中学，2013年全区排名第八，2014年全区排名第三，2015年全区排名第二，进步是最快的。

2013年之前南海中学当时叫南山实验荔林初中部，排名全市二十多名，到2013年排名到第八，2014年排名第三，我当时揣测，如果这个学校能够连续三年稳定进入全区全十位或者南山千五名，南山中学学区是值得关注的，尤其是投资，因为这个信息来源很少人知道，如果能在信息壁垒或者信息孤岛的情况下提前发现它，提前踩点，是投资的价值所在。

当然这个最好时机已经过了，因为南山中学学区，现在像诺德这种，基本上都已经7、8万/平了，包括电梯的瑞景华庭、心语家园，60多平两房已经卖到350万、360万、370万了，这确实超出了我的预期。

全市排名前10位

南二外较拔尖，南海中学进步大

南山区这几所学校，南二外连续三年基本上都是三、四名，育才二中略有下滑，包括南山实验麒麟初中部也是略有下滑，南二外、南外文华都是V字走势。

从这个排名上看，全市进前十，南二外是比较稳定、比较拔尖的，南海中学在南山进步最大，在全市排名也是进步最大。

有朋友会问，育才二中是不是不行？

一所名校所积淀的师资力量，包括生源力量、教学水平，是不轻易转移的，哪怕转移也需要个过程，虽然育才二中、南山麒麟、南二外这两个校区虽然有些波动，但是并改变不了它在整个南山区的名校地位格局。

名校格局-宝安

宝安主要是宝安中学，全市第六，历年宝安中学都是在全区排名第一，连续三年全区排名第一，连续三年进入全市前十。

2013全区排名

1、宝安中学（全市第6）

2、中英公学（私立）（全市第15）

3、福永中学（全市第28）

4、宝安实验（全市第37）

5、滨海中学（全市第42）

6、清华实验学校（全市第45）

2014全区排名

1、宝安中学（全市第9）

2、清华实验学校公立部（全市第23）

3、中英公学（私立）（全市第24）

4、宝安实验（全市第30）

5、福永中学（全市第32）

6、清华实验学校双语实验部（全市第33）

5、文汇中学（全市第40）

2015全区排名

1、宝安中学（全市第9）

2、中英公学（私立）（全市第15）

3、清华实验学校民办班（全市第26）

4、宝安区上寮学校（全市第32）

5、福永中学（全市第38）

6、清华实验学校公办班（全市第40）

宝安中学

连续3年全区排名第一

连续3年全市进入前十

宝安其余学校基本在全是20名开外的排名

名校格局：西部七分天下

名校格局，以福田为中心区往西走，西部七分天下，分别是宝安中学、南外文华初中部、南山实验麒麟初中部、南二外高新部、南二外、育才二中、南海中学，如果大家以后爱护小孩，要在南山和宝安读名校，基本上就在这几个学校里找了，不要再找其他学校，当然也要关注新晋全市排名。

建议：从稳定性和成绩进步来讲，南二外、宝安中学、南海中学可以作为考察第一序列，其他可以列为备选序列。

2、价位现状

了解价位现状是比较重要的，能让绕开很多弯路，该碰的学区一定要去碰，不该碰的学区就不要去碰了，花更多精力找合适的学区。

学区房均价门槛成本

南外高新：9-11万/㎡

育才二中：5.5-11万/㎡

麒麟初中：7-9.8万/㎡

南二外：6.8-9.5万/㎡

文华初中：6.5-10万/㎡

南海中学：4.8-9.5万/㎡

宝安中学：3.8-7.8万/㎡

哪个价格能够对应需求，这个数据是统计大部分楼盘的均价曲线图，其中南外均价是最高的，9万-11万，育才二中楼盘均价跨度是5.5万-11万，跨度还是比较大的，说明整个学区楼盘素质差异比较大，同时能够满足刚需的、改善型的，也有豪客型。

麒麟初中部的价位比较高，可选择性梯度不太大，基本上7-9.8万。南二外价差还是有点大的，6.8万-9.5万，文华初中部6.5万-10万，南海中学4.8万-9.5万，如果说南山区这些学校都选不了，是不是要选宝安区呢？好歹全区连续三年排名第一，全市都能进前十，既然我买不了南山，就转移，不要在一棵树上吊死。 

三、学区房点评和门槛推荐

每个学区的楼龄、居家氛围、所处的区位特点是不太一样的，它面临的价值也不一样。

南山实验教育集团南海中学

学区房子特点：

楼龄普遍为2000年以后入伙，电梯花园社区为主，大部分花园社区都以居家人士为主，楼盘间档次差异较大。不同层次价位户型选择多样。适合首次置业和改善型置业关注。

总价低水平入门门槛楼盘：

深华园30-34㎡单间

160-170万

低总价主要集中在小户型主打的楼盘

其他主打小户型楼盘：

心语雅园、心语家园、瑞景华庭

居家环境较好，楼龄较新的热点楼盘推荐：

诺德国际、鼎泰风华系列、铭筑、城市山林

其中，诺德48㎡小2房总价门槛最低，350万起。诺德国际79㎡小三房，600+以上起步。

我手上有100万首付，能买到什么样的房子？

如果关注的是160-170万之间的学位房，深华园30-34平的单间是最低入门门槛，前海华庭、瑞景华庭、心语家园、心语雅园这种23-30平单间小户型，电梯单元，高容积率楼盘，没有花园社区，总价基本上也要去到185-200万。深华园是南山实验、南海中学门槛最低的一类，在我的概念中基本上没有比它更低的，当然如果有就更好。

低总价小户型主要集中在几个楼盘，心语雅园、心语家园、瑞景华庭都是主打小户型，200万以内能够搞定，但是单价算起来确实比较吓人。

如果网友说要换个三房，找一下片区比较热的，楼盘比较热，居家氛围、楼宇比较新的，有哪些推荐？

楼盘就这四个，诺德国际、鼎太风华系列、名著、城市山林，把雷圳0755拉进去也可以。

其中诺德48平小户型是最小的，总价也是最低的，现在两房最低门槛350万起，前段时间成交了一套350万、48平。这种户型居住的话可能就比较差，因为诺德48平所有户型的朝向全部都分布在7、8、9栋，所有朝向都是朝小区外面，要么西晒，要么临高速，非常差，如果要买来自住的话，好好掂量一下噪音能不能忍受，西晒能不能搞得定，如果能搞得定，买来自住是可以的，当然其中一个小房间非常小，只能摆1.2米的床。这是入门级的，居家环境好，楼龄比较新，热点楼盘，诺德国际48平。

鼎太7期57平怎么样？就目前的市场行情来看，可能要上400万了，当然有些还是要改的，不如诺德国际划算。

推荐三房，还是这四个社区，诺德国际79平小三房，这个也是最低门槛，600万以上，当然诺德国际原始户型是两房，可以改，要么客厅

出阳台，要么卧室出阳台，每个房间都比较大，摆1.5米的床应该没有问题，也算是比较通透。

汇滨广场，总价还是比较低的，56平小两房，300万以内不知道有没有机会，但是没有花园社区，临近9号线西延线地铁口物业，刚好就在楼下，预计2020年左右开通，汇滨广场稍微可以关注。

育才二中

育才二中也是跟南海中学学区有点类似，价差非常大，可以在这个学区里买到高端豪宅，也可以买到高档住宅，也可以买到比较低端的住宅，最初入门级楼盘有哪些？

学区房子特点：

50%左右的房子都在1996年之前入伙，大部分为多层花园社区。

总价上，对比花园电梯大社区，两极分化比较大。1房或单间户型少。

学区内，居家氛围好，配套成熟，整体环境好，交通便捷，但内部公交交通微循环效率需进一步提升。

未来9号线延长线，以及12号线会途径学区。

低总价起步楼盘户型：龙电花园40-45㎡1房，总价270-300万

300万以内小两房：基本较难淘到。300-400万间小两房，主要集中在紫竹园、翠微园、爱榕园这类老旧楼梯花园社区55-58㎡小两房。

400-600万间：2000年以后+中大型花园社区+电梯+居家氛围好的楼盘，3房出现断层。基本起步价在，如花园城一期，或者桃花园一期91-95㎡左右三房，基本700万总价开始起步。但多层花园社区，3房，还是比较好挑的。

宝安中学

从历史来看，宝安中学在整个宝安区绝对是一家独大，未来会不会是这样就不敢确定了，目前宝安中学所处的位置，在宝中崛起之前，它就是宝安老城区，当初宝安区政府，包括医院、大型商场首先是从这边开始崛起的，比如海雅缤纷城，所以配套比较成熟。

电梯物业，大型花园社区比较少，大部分是中小型多层花园，或者电梯花园社区比较多，整体价位水平跟南山，尤其是跟南外高新部相比，对比之下总价还是有非常大的优势，包括对比南二外学区，总价优势比较明显。

学区房特点：

在宝安中心区崛起之前，这里是宝安的中心。配套比较成熟。电梯物业中大型花园社区比较少，中小型多层花园和电梯花园社区较多。整体价位水平跟南山其他名校学区相比，价位有一定的优势。

在地理位置上，与南山科技园有距离上的优势，除5号线经过学区外，未来还有地铁12号线经过，连通南山。

低总价，小户型楼盘推荐：都市翠海/1房/19平/160万（备注：双地铁，出门有公园，总价低）

首次置业比较热门楼盘推荐（湖景居、风采轩、碧涛居），2房起步价400万，（备注：小花园，楼盘偏老，地段不错，有地铁规划，周边配套完善）

改善型新热门楼盘推荐（中洲中央公园、勤诚达、华联城市全景），3房起步价600万左右（备注：新楼盘，品质花园小区，双地铁，公园物业，生活配套完善）

重点关注区域：灵芝站到洪浪北

5号线灵芝地铁口到洪浪北站，这一片它未来是改善型一定会关注的区域，它周边中粮的旧改，包括甲岸村旧改，包括现在华联城市全景、中洲中央、勤诚达，商业配套起来之后，有名校学位，又有公园概念，城市面貌会发生很大改变。

同时它经过5号线串联，从北边开始串起，西丽大学城、南山智园、留仙洞总部基地，北上尖岗山总部基地，南下到宝中，再到蛇口自贸区，把整个宝安或者说部分南山重要崛起的商圈都能串联起来。

从这个角度来讲，这个区域，像中洲中央这种楼盘，600万左右的三房还是比较有升值投资价值的，可以对比一下南山中心区，600万基本上买不到三房，花园社区，2000年以后的，买不到了，所以它有升值潜力在。

麒麟初中部

如果以深南大道为界的话，可以把这个学区分为北区和南区，整体来讲南区是比较舒适的，因为南区的楼盘一是比较新，同时大花园社区居家氛围、人车分流做得比较到位，因为设计比较晚，考虑比较周到，它旁边又有三馆，文体中心、博物馆、图书馆，东面有荔香公园，还是地铁口物业，当然这个地铁口物业稍微有点远，整体来讲，配套和体验比深南大道以北麒麟花园这一块好一些。

学区房特点：绝大部分2000年入伙，楼龄较新，大部分楼盘主打2-3房的户型，改善面积户型为主。以科技园为邻。深南大道将学区一分为二，南区整体的居家环境和配套优于北区。

相对低总价户型入门推荐：麒麟花园一期41㎡左右1房户型，基本在380万元起步

居家热门楼盘推荐：

悠然天地、前海华庭以及荔林春晓（近荔香公园、文体中心、博物馆和图书馆，近桃园站地铁口）

三房总价：基本1000万+起步，才比较有的选。

高拓或者2改3户型推荐

缤纷年华94㎡3+1户型。800万以内

悠然天地86㎡，2改3户型，应该暂无房源

居家热门楼盘推荐，悠然天地、前海滑艇、荔林春小，如果是100平米以上的，尤其是110平以上的，总价确实比较高，有些接近1000万左右，如果要选好一点的户型，配置基本上要1000万起步，可能才有得挑。

在这种现状之下，有没有高拓户型呢？

推荐两个，缤纷年华94平3+1户型，800万以内还是可以搞得定的，但缤纷年华没有花园社区，是一个L字型建筑物，当然它有空中花园，楼龄也比较新，06年的，如果介意这个楼盘没有地面花园也没关系，它北面有个街心公园也是可以散步的，远一点就到荔香公园，穿过桥洞就到。

悠然天地86平，基本上都是做两房用，但是我看过一种户型，86平能够改成2+1，打个比方，同样的户型，两房86平卖700万，为什么不优先考虑86平能够做2+1呢？从这个角度来讲，这种可以改的户型不妨多问问。

南二外

连续三年NO.1，成绩毋庸置疑，学区房的特点一等一，海岸城为邻，后海总部基地，这个配套很OK吧，整个学区除了海天花园，其他楼盘全部都是2000年以后入伙的，除了瑞华苑和海洋之心，其他楼盘都是花园社区。

学区房特点：

处在南山商务核心地段之一，与海岸城为邻，与后海总部基地隔着一条路。除了天海花园，其他楼盘都为2000年以后入伙楼盘。除了瑞铧苑和海洋之心，其他都为花园社区。

学区最小的两个户型：

瑞铧苑57㎡小两房

海洋之心62㎡小两房

市场总价400-450万

学区最小的三房户型

海洋之心85㎡左右三房，总价基本600万起步。

滨海之窗、观海台以及漾日湾畔2房基本700万+

关注花园电梯社区，性价比三房户型：

浪琴屿花园108-110㎡3房，800万左右

注意：户型缺点

尤其是海洋之心，虽然做两房，但其中有个次卧是暗房，必须打开门，或者跟主卧这道墙上开个口它才能采光，这种小两房户型，60多平，厅不出阳台，只是厨房出阳台，这种户型要么朝西，要么朝北，朝北就是看海岸城了，稍微吵一点，如果朝西就有西晒，临后海滨大道就更吵了，所以要衡量一下。

瑞华苑稍微好一些，如果朝东的话就比较安静了，前期电力花园二期在建的时候就比较吵，应该现在好一些了。

比较值得关注的花园电梯社区，浪琴屿也可以关注一下，800万左右应该还有机会，因为800万的价格只能买到观海台两房，刚好两个社区是邻居，面对面，这么对比之下，浪琴屿花园108-110平三房800万左右的价格就有相对的优势。

南外高新

学区房子特点：

全部为2002年以后入伙楼盘，全部为电梯房，中大型花园社区占绝大部分；居家氛围好，环境较好。临深圳湾，科技园南商务区，海岸城。

入门级楼盘推荐：

滨福世纪，39-46㎡1房，大部分10万/㎡+起步

3房户型，基本1000+起步。

较为安静居家楼盘推荐：

珑御府、海怡东方、阳光带海滨城二期以及滨福庭园

三房户型，如果是100平米以上，想挑好一点的，基本上配置也要1000万+，有点类似麒麟初中部、悠然天地这一块，对比悠然天地这边，这一块区域的热度会比麒麟初中部好一些，毕竟它有总部炒作概念，深圳湾总部、后海总部基地、科技园南总部，该有的高大上概念都在。

较为安静的楼盘推介，珑御府、海怡东方、阳光海滨带二期以及福庭院，为什么特别挑安静作为关键词呢？

像卓越浅水湾、纯水岸、岸芷汀兰等临滨海大道很近的户型确实比较吵，之前去看大户型，很舒服，很通透，而且海景景观一级棒，就是非常吵。如果买这边的大户型的话，隔音措施一定要非常到位。 

南山外国语文华部

整体来讲，对其他学区我个人认为它是偏好的，本身楼盘也不多，2000年以前入伙为主，改善型社区选择真的是非常少，它不像南外高新学区，我要新的、电梯、大花园社区、居家氛围好、户型不错的，一抓一个准。

学区房特点：

整体楼龄偏老，2000年以前入伙房子为主。改善型居住社区选择偏少。

入门级门槛楼盘推荐：

博客公寓30㎡左右单间，单价基本在10万/㎡左右的水平

居家热门楼盘推荐：

科苑学里三房，基本700万起步

科苑花园三房，600万起步

结语

置业学区房应差异化判断

置业南山名校学区，应该差异化判断，尽量挑选改善型为主的面积，又兼顾居家氛围比较好、比较新的楼盘，动不动单间20多平、30多平10万起步的，反倒要稍微谨慎一些，因为这种户型已经脱离了居住的功能，完全就是投资品，一旦这个学区有变动或者说教育质量逐渐没落了，这种单间户型很可能会沦为金融属性非常强的品种。

当然，如果是投资为主的话，建议还是谨慎为妙，主要还是参考一下社区的成交价格，尽可能挑出合适的户型，尤其是两房三房。

另外，尽可能找高拓户型，可以改的，它比同类楼盘、同样面积只能做两房的户型，升值潜力是要占便宜的。

淘房哥悦航

咚咚找房楼盘研究专家，长期坚持不间断实地踩盘、研究并熟悉深圳各区主要楼市现状、规划及楼盘特点；擅长横向对比区域、楼盘，发现房产投资价值机会。是深圳交通频率电台FM106.2栏目的地产常驻嘉宾。

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