大户型直降100万元！北京房价怎么了？
文章来源：中国证券报
根据国家统计局的数据，今年7月到10月，北京二手住宅成交均价连续四个月出现下滑。这是2018年以来，北京二手房价经历的最长下滑周期。
近日，中证君走访北京多个地区二手房销售情况，尽管近期交易量有所增长，但市场情绪并未明显升温。除了小户型热门学校学区房，北京二手房全面降价的情形仍在持续。（更多原文点击《大户型直降100万元！北京房价经历“最长下滑周期”》阅读）
对此，「看懂经济」邀请几名看懂经济评论作家对此文进行了深度解读。（评论内容精选自的解读）
周正国
高级经济师，评论作家
学区房各国都有，只要有优质学校存在，入学资格就是一个“特许权”，有价值，不论学校是否私立。私立学校招生不受位置限制，学校周围房子也还是有溢价的，因为接送孩子方便等优势，购买人多，有保值甚至增值作用。
公立优质学校一般实行学区招生，靠近的房子有的有100％入学资格，有的由于招生学区范围大，入学资格概率可能只有70％，因此表现在房子溢价上会少一些。和是否征收房产税有关系吗？当然有，实行1％～2％财产税的学区房，为这种学校优质的入学资格付出了代价（不论学校是否私立，学费高低）。
公立学校相当于全市纳税者替学区房孩子买单支付教育成本。可以是学区房业主通过房产税适当补偿，也可以是高价房通过交易税费（例如增值税）补偿。防止搭便车占便宜。不一定是房产税补偿模式。为了抵消学区房业主在公立学校入学资格溢价收入占太多便宜，还可以考虑的征收补偿是，交易或者继承时征收增值税，比例可以参考每年1％的累计年数，不超过增值的50％，来补偿社会。具体还要考虑其他房子不征收类似税收的横向公平问题。
这里只是提供一种可能的思路。衡量地区房价是否负担过重，个人觉得“租赁房（非全体房）单位面积加权租金与租户（非全体人）的小时工资收入之比”这个指标更合适。有点类似“租金收入比”，一般不超过30％～50％就可以。不过后者租金按照套租金平均数，不是加权平均（面积权重），收入也不是租户的。至于房价收入比、房价租金比等指标不太合适，因为房价可以类似黄金，无现金流收益也可以有价格。
住房自有率指的是常住房是否是自己的，不是指自己是否有房子，自己租房隔壁是自己的，应该也算租房。这个数据多年前搞混了，现在数据有改善。没有游客或者打黑工愿意去的城市，通常就是要失去影响力的城市，不论其收入多高，硬件多好。日本很多城市实际上可能连我们的某些三线城市都比不了。北京房产限购政策比较严格，确实会影响销售去化。
不过说句实话，规划的单套面积太大也是问题，总价太高，影响了去化，当然和建设标准和容积率出让金有关，政府出让时其实是替投资者预设规定了面积，否则容积率利用不充分。这就是两难，控制性详细规划指标设计时，没有足够的市场需求调查，一旦出让，开发商几乎动弹不得。别总想着政府松绑，还是多想着如何改善产品设计，反方向促进必要的规划指标设计体系改革，也许更合适？
姜国君
诸葛找房研究员，评论作家
北京二手房这一轮降价有着多方面的原因：
一是新房市场低迷，库存高企，对二手房市场造成了心理压力。
二是持续调控削减了市场活力，使绝对值位列全国第一梯队的北京房价显得比较脆弱，易掉头下滑。
三是随着疏解北京非首都功能的推进，北京楼市预期被不断重筑，价格下调也是顺理成章的事。
预计年末市场仍将低迷，下调售价的房源有进一步增多的可能性。但这并不代表已经大幅降价的房源还会加大降价力度，毕竟北京房价具有价值支撑，下调空间不会无限扩大。
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