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大户型直降100万元!北京房价怎么了?

看懂君 看懂经济 2021-08-25

文章来源:中国证券报


根据国家统计局的数据,今年7月到10月,北京二手住宅成交均价连续四个月出现下滑。这是2018年以来,北京二手房价经历的最长下滑周期。


近日,中证君走访北京多个地区二手房销售情况,尽管近期交易量有所增长,但市场情绪并未明显升温。除了小户型热门学校学区房,北京二手房全面降价的情形仍在持续。(更多原文点击《大户型直降100万元!北京房价经历“最长下滑周期”》阅读)


对此,「看懂经济」邀请几名看懂经济评论作家对此文进行了深度解读。(评论内容精选自的解读)


周正国

高级经济师,评论作家

学区房各国都有,只要有优质学校存在,入学资格就是一个“特许权”,有价值,不论学校是否私立。私立学校招生不受位置限制,学校周围房子也还是有溢价的,因为接送孩子方便等优势,购买人多,有保值甚至增值作用。

公立优质学校一般实行学区招生,靠近的房子有的有100%入学资格,有的由于招生学区范围大,入学资格概率可能只有70%,因此表现在房子溢价上会少一些。和是否征收房产税有关系吗?当然有,实行1%~2%财产税的学区房,为这种学校优质的入学资格付出了代价(不论学校是否私立,学费高低)。 

公立学校相当于全市纳税者替学区房孩子买单支付教育成本。可以是学区房业主通过房产税适当补偿,也可以是高价房通过交易税费(例如增值税)补偿。防止搭便车占便宜。不一定是房产税补偿模式。为了抵消学区房业主在公立学校入学资格溢价收入占太多便宜,还可以考虑的征收补偿是,交易或者继承时征收增值税,比例可以参考每年1%的累计年数,不超过增值的50%,来补偿社会。具体还要考虑其他房子不征收类似税收的横向公平问题。

这里只是提供一种可能的思路。衡量地区房价是否负担过重,个人觉得“租赁房(非全体房)单位面积加权租金与租户(非全体人)的小时工资收入之比”这个指标更合适。有点类似“租金收入比”,一般不超过30%~50%就可以。不过后者租金按照套租金平均数,不是加权平均(面积权重),收入也不是租户的。至于房价收入比、房价租金比等指标不太合适,因为房价可以类似黄金,无现金流收益也可以有价格。 

住房自有率指的是常住房是否是自己的,不是指自己是否有房子,自己租房隔壁是自己的,应该也算租房。这个数据多年前搞混了,现在数据有改善。没有游客或者打黑工愿意去的城市,通常就是要失去影响力的城市,不论其收入多高,硬件多好。日本很多城市实际上可能连我们的某些三线城市都比不了。北京房产限购政策比较严格,确实会影响销售去化。

不过说句实话,规划的单套面积太大也是问题,总价太高,影响了去化,当然和建设标准和容积率出让金有关,政府出让时其实是替投资者预设规定了面积,否则容积率利用不充分。这就是两难,控制性详细规划指标设计时,没有足够的市场需求调查,一旦出让,开发商几乎动弹不得。别总想着政府松绑,还是多想着如何改善产品设计,反方向促进必要的规划指标设计体系改革,也许更合适? 


姜国君

诸葛找房研究员,评论作家

北京二手房这一轮降价有着多方面的原因:

一是新房市场低迷,库存高企,对二手房市场造成了心理压力。

二是持续调控削减了市场活力,使绝对值位列全国第一梯队的北京房价显得比较脆弱,易掉头下滑。 

三是随着疏解北京非首都功能的推进,北京楼市预期被不断重筑,价格下调也是顺理成章的事。

预计年末市场仍将低迷,下调售价的房源有进一步增多的可能性。但这并不代表已经大幅降价的房源还会加大降价力度,毕竟北京房价具有价值支撑,下调空间不会无限扩大。 




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