对拆迁户来说，哪种安置方式获利最大？鹿城区委书记李无文帮大家算了一笔账
接受货币补偿，或是领着临时安置费等待数年搬进政府建成的安置房，对拆迁户而言，一般是二者选其一。不过，从4月1日起，鹿城区开始实施《温州市鹿城区产权调换期房安置房实施收购的若干规定（试行）》，也就是说，还没认购定位安置房的拆迁户们可以申请将几年后才建好的安置房“卖”给政府变现。
昨天，鹿城区委书记李无文接受记者采访，细致地算了几笔政府账、民生账、发展账，让此次新政的“让利于民”优势一目了然。
从民生角度讲，经测算，如果采用就地安置，鹿城改造完核心片区所有30个城中村，因增购等原因，拆迁户需要支出200亿元，平均每户拆迁户需要支出89万，老百姓负担很重。更何况，由于建设标准不高、物业管理水平较低、土地划拨性质等问题，使得建成后的安置房品质远低于商品房，市场售价远低于同地段销售的商品房。
从政府投入的角度看，压力同样很大。如果按照此前的征迁安置政策，改造完鹿城区所有城中村和老旧小区，政府需要投入700~800亿元，政府财政难以支撑。
从社会效益的角度来说，拆旧房、建安置房的办法，使得城市品质难以提升，很多老百姓花掉了毕生的积蓄，政府也背上巨额负债。
李无文认为，地块拆征、就地安置的模式存在根本弊端，可谓“两输”。眼下之际，唯有改变安置模式，民生福祉才有保障，城市转型才有希望。
开展产权调换期房安置房收购，可以说是今年鹿城区征迁安置工作的最大亮点。顾名思义，就是在拆迁协议签订之后，政府立即根据改造地块周边已建好安置房的市场评估价格，提前用现金购买数年后才建好交付给拆迁户的安置房。
李无文表示，鹿城区的“四旧”改造，政府需要投入巨量的资金，仅完成老旧小区就要投入至少370亿元、城中村改造完成需要至少300亿元，据此政府的总投入在670亿元到800亿元。
当前国家的货币政策总体趋紧，但棚户区改造、重大基础设施建设等政策红利仍将持续释放，通过大力推广产权调换期房安置房收购，争取国家相关奖补资金，为“大拆大整”提供了资金链保障。
李无文说，未来政府很可能会加强对安置房交易的管控，如果选择实物安置，安置房上的经济利益从建成到进入市场交易要7~10年时间。另外，考虑到安置房与商品房的资产增值能力，以及选择货币回购的奖励收益，产权调换期房安置房收购政策都明显优于实物安置，实际上是政府更多让利于民，将今后的预期利益提前兑现。
开展产权调换期房安置房收购，不仅是拆迁户利益最大化，也让政府、社会利益也能实现最大化。
李无文认为，首先是土地价值能够最大限度提升。他以南汇街道划龙桥村为例继续算账：该村建设用地约80亩。如果就地安置，容积率达到3.7，建成后安置房参考周边市场价每平方米1.9万元，建成后安置房总价值38亿元，扣除政府投入14亿元，实际价值只有24亿元，老百姓还要缴纳购房差价款5.6亿元。
同样是划龙桥村。如果期房回购，腾出空间由政府统筹规划，降低容积率到2.8，增加公共配套，进行全域谋划、统一开发，提升城市品质。
“鹿城现在其实还欠账11所小学、8所初中。”李无文估算了一下，通过产权回购，鹿城全区仅城中村就可腾出土地6167亩，很大一部分可用来增加公建配套，包括学校等。
另外，新政还可以让政府资金更多投向其他民生社会事业。李无文说，鹿城区已经测算过，完成核心片区城中村改造政府需要支持回购资金1000亿元，但城中村腾出的6000多亩土地，可以用于产业培育、引进投资，也可以用于融资，争取大量国家和银行资金投向鹿城。
那么问题来了：对拆迁户来说，究竟选择哪种安置方式，获得的利益是最大的？这一点，政府部门早就帮老百姓算好了，无论是哪一种类型的拆迁户，新政都能帮助其获得比之前任何一种安置方式更大的收益。
接下来，记者按照拆迁安置过程中碰到的几类拆迁户类型，按同样的参考评估价和收购价计算一遍，便一目了然。
以“某城中村改造项目”为例。假设该项目拆迁协议签约与产权调换期房安置房收购工作同步进行，旧房比准价为12500元/平方米，预期安置房期房比准价约为16500元/平方米（上述两个价格均为参考价格，非最终确定，具体将根据改造地块周边已建好安置房价格等因素，由中介机构评定）。建安成本价：3800元/平方米，综合成本价：6000元/平方米。连片奖：1200元/平方米；提前腾空奖200元/平方米；套内与总建筑面积换算系数：1.25。
居民张三家合法产权房屋建筑面积为100平方米，无众用分摊面积，旧房重置价为每平方米1000元。
若按照老的货币补偿政策：
①旧房价值=100×12500=125万元
②货币奖励=125万×15%=18.75万元
③临时安置费=100×20（每平方米每月补贴）×6（最多可获6个月的补贴）=1.2万元
那么，张三可以得到的货币补偿总额=①+②+③=144.95万元。
当然按照规定，张三如果一年内在市区范围以内购买商品房或者有产权的安置房，最多还可获得10%的购房补助（不含临时安置费）。
或者，张三可以等待5年时间，共领取补贴16.8万元，并拿到175平方米的安置房，但是拆迁户还要拿出89.5万元购房差价款。
若按照产权调换期房安置房收购政策：
①按时签约可得安置房总建筑面积：100×1.25+50（户增）+10（套型差）=185平方米
②模拟安置房价值：185×16500=305.25万元
③模拟安置房应缴购房款：100×1.25×3800+50×16500×80%（评估价的80%）+10×6000元（建安成本价）-100×（1200+200+1000）=95.5万元
④临时安置费=100×20（每平方米每月补贴）×6（最多可获6个月的补贴）=1.2万元
收购金额=模拟安置房价值-应缴购房款=305.25万-95.5万+1.2万=210.95万元
也就是说，张三可以得到210.95万元。
如果到了领取收购款当天，他同意推迟3个月到6个月取款，还可以额外获得收购总额5%的奖励；如果他同意推迟6个月到9个月取款，可再获得额外10%的奖励。
村民李四家合法产权房屋建筑面积为100平方米，无众用分摊面积，基底面积100平方米，旧房重置价为每平方米1000元。
若按照老的货币补偿政策：
①旧房价值=100×12500=125万元
②货币奖励=125万×15%=18.75万元
③空翻补偿=200（空翻面积）×（12500-6000（综合成本价））=130万元
④临时安置费=100×20×6=1.2万元
那么，李四可得到的货币补偿总额=①+②+③+④=274.95万元。
同样的，李四如果一年内在市区范围以内购买商品房或者有产权的安置房，最多也还可获得10%的购房补助（不含临时安置费）。
或者，李四可以等待5年时间，共领取补贴16.8万元，并拿到425平方米的安置房，但是还要拿出239.5万元购房差价款。
若按照产权调换期房安置房收购政策：
①按时签约可得安置房总建筑面积：100×3×1.25+50+10=435平方米
②模拟安置房价值：435×16500=717.75万元
③模拟安置房应缴购房款：100×1.25×3800+100×2×1.25×6000+50×16500×80%+10×6000-100×（1200+200+1000）=245.5万元
④临时安置费=100×20×6=1.2万元
收购金额=模拟安置房价值-应缴购房款=717.75万-245.5万+1.2万=473.45万元
也就是说，李四可以得到473.45万元。
如果到了领取收购款当天，他同意推迟3个月到6个月取款，还可以额外获得收购总额5%的奖励；如果他同意推迟6个月到9个月取款，可再获得额外10%的奖励。
村民王五家合法产权房屋建筑面积为100平方米，无众用分摊面积，家庭人口数6人，旧房重置价为每平方米1000元。
若按照老的货币补偿政策：
①旧房价值=100×12500=125万元
②货币奖励=125万×15%=18.75万元
③临时安置费=100×20（每平方米每月补贴）×6（最多可获6个月的补贴）=1.2万元
那么，王五可以得到的货币补偿总额=①+②+③=144.95万元。
当然按照规定，王五如果一年内在市区范围以内购买商品房或者有产权的安置房，最多还可获得10%的购房补助（不含临时安置费）。
或者，王五可以等待5年时间，共领取临时安置费16.8万元，并拿到350平方米的安置房，但是还要拿出241.3万元购房差价款。
若按照产权调换期房安置房收购政策：
①按时签约可得安置房总建筑面积：50×6+50 +10 =360平方米
②模拟安置房价值：360×16500 =594万元
③模拟安置房应缴购房款：100×1.25×3800 +（30×6-100×1.25）×6000 +20×6×16500×60%+50×16500×80%+10×6000 -100×（1200+200+1000）=247.3万元
④临时安置费=100×20×6=1.2万元
收购金额=模拟安置房价值-应缴购房款=594万-247.3万+1.2万=347.9万元
也就是说，王五可以得到347.9万元。
如果到了领取收购款当天，他同意推迟3个月到6个月取款，还可以额外获得收购总额5%的奖励；如果他同意推迟6个月到9个月取款，可再获得额外10%的奖励。
居民赵六家合法产权房屋建筑面积为100平方米，无众用分摊面积，家庭人口数6人，旧房重置价为每平方米1000元。
若按照老的货币补偿政策：
①旧房价值=100×12500=125万元
②货币奖励=125万×15%=18.75万元
③临时安置费=100×20（每平方米每月补贴）×6（最多可获6个月的补贴）=1.2万元
那么，赵六可以得到的货币补偿总额=①+②+③=144.95万元。
当然按照规定，赵六如果一年内在市区范围以内购买商品房或者有产权的安置房，最多还可获得10%的购房补助（不含临时安置费）。
或者，赵六可以等待5年时间，共领取临时安置费16.8万元，并拿到230平方米的安置房，但是还要拿出143.95万元购房差价款。
若按照产权调换期房安置房收购政策：
①按时签约可得安置房总建筑面积：30×6+50+10=240平方米
②模拟安置房价值：240平方米×16500 =396万元
③模拟安置房应缴购房款：100×1.25×3800 +（30×6-100×1.25）×16500×60%+50×16500×80%+10×6000 -100×（1200+200+1000）=149.95万元
④临时安置费=100×20×6=1.2万元
收购金额=模拟安置房价值-应缴购房款=396万-149.95万+1.2万=247.25万元
也就是说，赵六可以得到247.25万元
如果到了领取收购款当天，他同意推迟3个月到6个月取款，还可以额外获得收购总额5%的奖励；如果他同意推迟6个月到9个月取款，可再获得额外10%的奖励。
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来源：温州都市报
作者：朱斌/文 郑鹏/摄
编辑：项丹妮 王锦灵
校对：陈将
审核：胡建国
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