权威解读‖温州出台住房和用地供应“六条”新政，坚决防止土地或楼面单价出现新高（文尾有福利）

       昨天，市住建委通报今年1~5月我市房地产市场运行情况。1至5月，全市商品住房成交均价1.44万元/平方米，环比上升3.3%。市区商品住房成交均价2.07万元/平方米，环比上升5.83%。全市销售商品住房286.08万平方米，同比上升0.61%，其中市区销售商品住房87.39万平方米，同比下降6.53%。 

       受学区房交易影响，1至5月，全市完成二手住宅交易267.76万平方米，同比上升21.82%，其中市区110.28万平方米，同比上升17.39%。

       记者昨从市住建委了解到，市住建委、市国土局联合发文，要求各县（市、区）住建（房管）、国土部门加强住房和用地供应管理，旨在贯彻住房城乡建设部、国土资源部《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》精神，加强和改进住房及用地供应管理，促进我市房地产市场平稳健康发展。

      这次出台的政策包括主动公开相关市场信息、科学把握住宅用地投放、完善土地出让调控措施等六条。

1主动公布相关市场信息

       通知要求，根据住房城乡建设部、国土资源部建房〔2017〕80号文件精神，2017年6月底前，乐清市、瑞安市、苍南县应编制完成住宅用地供应中期（2017-2021年）规划和三年（2017-2019年）滚动计划（市本级由市国土资源局统一编制），报当地政府批准后向社会公布。各地要主动公开已供应土地可能产生的住房供应量、现有库存量以及其他潜在的商品住房供应量，稳定房地产市场预期。

2科学把握住宅用地投放

       通知要求，各县（市、区）要确保住宅用地供应平稳有序，强化住宅用地供应“五类”（显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停）调控目标管理。
      要根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序，对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36~18个月的，要减少供地；12~6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。
      各地要根据商品住房库存消化周期情况确定调控目标，在年度和季度住宅用地出让计划申报时，对住宅用地供应规模、结构和时序根据调控目标要求做出调整。各做地单位要加大力度，落实做地储备计划，尽快达到净地熟地出让的要求，实现经营性住宅用地科学、有序出让。

 部门解读

市国土局相关处室负责人

商品住宅去化周期是我们关注土地市场的一个重要指数，它为我们的土地市场调控提供数据参考。这次国土部门予以明确，根据不同去化周期分类采取不同措施，这为我们科学安排土地投放工作起到了很好的指引作用。

3完善土地出让调控措施

       通知要求，各县（市）要加强房地产开发企业购地资金来源监管，建立购地资金审查制度，确保房地产开发企业使用合规自有资金购地，对购地资金来源不符合要求的，要采取相关措施。
      合理确定竞买保证金缴纳比例，根据土地市场运行情况，对竞买保证金缴纳标准实行浮动机制，缴纳标准最低为出让起始价的20%，最高不超过100%，具体缴纳标准可以根据出让地块情况研究确定。
      各地要结合本地实际和出让土地的具体情况，灵活确定竞价方式，包括“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、超过溢价率一定比例或地价达到一定水平后转为竞保障性住房、现房销售或竞自持面积等，坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况，严防高价地扰乱市场预期。
      各区在申请地块出让时，也应根据具体情况提出合理的意见。

部门解读

市国土局相关处室负责人

以往土拍要求缴纳的竞买保证金为起始价的20%。但是此次要求保证金实现浮动机制，从20%到100%浮动，这样有利于根据具体出让地块的情况，实现调控目标。保证金缴纳浮动机制方式易于操作，调控空间大，将成为后续我市土地出让调控的一个有效方式。

部门解读
市国土局相关处室负责人

“限房价、竞地价”是指在土地出让公告中会明确未来该土地建成的住宅销售价格的上限。那么房开拿地建房后销售均价最高不得超过该价格。
     “限地价、竞房价”是指在土地出让公告中确定地价的上限，一旦竞拍房企已喊到地价上限，竞价方式改为“竞房价”，看哪家房企在拿地建房后销售均价最低则能拿地。
     “超过溢价率一定比例或地价达到一定水平后转为竞保障性住房”，是指房企转为以“谁能配建更多保障性住房面积”为竞拍内容，建设最多保障性住房面积的拿地。
     “现房销售”是指在土地出让公告中，会明确加价到一个地价水平时不得做期房预售，只做现房销售。这种方式既考验房企的资金能力，也考验房企对市场的判断能力。
     “竞自持面积”，在北京、上海等一线城市得到采用，是指房企在一定期限内不能销售一定面积的房产，只能用于自持出租。
      这些方式在北京、上海、杭州等城市得到了应用，对稳定地价进而稳定房价有一定作用。接下来，我们也将根据实际和出让土地的具体情况，把不同措施运用到具体地块上。

4加快住房建设上市步伐

      通知要求，住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的县（市、区），要建立商品住房建设项目行政审批快速通道，提高办事效率，严格执行开竣工申报制度和土地利用动态巡查制度，督促房地产开发企业及时足额缴纳土地出让价款，并严格按照合同约定及时开工、竣工，加快商品住房项目建设和上市节奏，尽快形成市场有效供应。

5形成部门联动监管合力

      通知要求，加强与发改、规划、市场监管、行政执法、人民银行、银监等部门密切协同，形成部门联动监管合力，严肃查处房地产开发企业、房地产中介机构发布虚假房源消息、捂盘惜售、哄抬房价、倒卖“房号”、诱骗消费者交易等扰乱房地产市场秩序的违法违规行为。严格执行明码标价、一房一价制度，已经开盘销售的项目未经价格主管部门批准不得随意调整价格或取消优惠幅度；未开盘销售的商品住房项目要合理定价，对报价明显高于周边在售项目价格和本项目前期成交价格且不接受指导的商品住房项目，暂不核发商品房预售许可（现售备案）证书。

6落实房地产主体责任

       通知要求，各县（市、区）要贯彻落实好中央及省级的各项政策措施，明确本地区优化住房及用地供应的目标、路径、步骤和责任人，确保如期实现工作目标。鼓励各地在中央政策框架内积极探索、出台有力的政策措施。加强督查考核，对工作不力、市场出现较大波动、未实现调控目标的地方，将对有关地方主管部门和责任人约谈问责。对虚假编造、采用技术性手段调整相关统计数据的，严格追究有关人员的责任；情节严重的，依法依规严肃处理。

专家分析

温州大学建筑工程学院
副教授潘安平：
新政有助于
防止地王出现
    

       就目前而言，温州的房地产市场还是比较健康的，房价稳中有涨，但现在温州房地产市场处在一个微妙的阶段——我市商品住房的去化周期比较短，而且存在加速的可能性。
       这次出台的新政，应该说抓住了一个总源头——土地出让市场，“房子用来住的，不是用来炒的”，新政有助于防止出现地王，而地王会引发周边房地产价格飙升。
       还有一个是抓住了信息公开的问题，也就是这个市场还有多少房子可卖，这是老百姓的知情权，他们如果知道有多少供应量，这样在购买的时候，就会比较理智。
        房价会不会上涨，主要看供求关系。我们可以分成两块，一个是刚需族，一个是投机族。现阶段的温州正在“大拆大整、大建大美”的城市更新，大面积的城中村改造会形成一批刚需，他们选择了货币化安置，也就会需要在商品房市场解决住房问题。
       这是一个需求较为特殊的时期，过了这一两年，市场上会有大量新房供应，到时候自然会有市场的力量来解决老百姓的正常购房需求。目前温州的商品住房供应还是偏紧。
       对于政府来说，当前的第一要务是稳定房地产市场，这个政策出台的目的也在于此。
        稳定的意思，不是说不能涨或者不能跌，而是防止暴涨、暴跌，防止市场一潭死水。不是为了把温州房地产市场搞死，是为了保持市场一定热度而推出来的措施，来稳定大家对房地产市场的预期。而且房地产市场在稳定的情况下，会减少投机客的入场，这对于普通购房者来说，也有好处。 

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来源：温州都市报

作者：吕进科 张新彤

编辑：项丹妮 陈涵

校对：陈将

审核：潘贤群

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