最高法院第一巡回法庭2017年已公开民商事案例研究报告之房地产纠纷专题 | 巡回观旨

房地产纠纷是传统民商事诉讼中典型的纠纷案件类型，目前司法实践中已经形成了较为系统、成熟的裁判规则体系，但社会生活的不断发展和交易关系的复杂衍变仍为法律规则的解释及适用提供了源源不断的动力。我们以“无讼案例检索”（www.itslaw.com）为数据平台，检索了最高人民法院第一巡回法庭2017年的房地产纠纷案例，其中房屋买卖合同纠纷4起，合资、合作开发房地产合同纠纷5起。我们在两类纠纷中各选取了2起案例进行深入分析和讨论，并将简要成果与大家分享。

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一、买房人接收未经验收的房产，房产交付行为是否有效？

【案情简介】

（2017）最高法民申48号案件中，各方争议焦点之一是案涉房产是否已于1999年7月22日由金冠公司交付潮州信用社。东信公司再审主张，即便案涉房产已经交付潮州信用社，但房屋未经验收，该交房行为违反了《城市房地产开发经营管理条例》第17条等规定，应认定无效。

【一巡观点】

一巡认为，尽管案涉房产交付时，因未竣工验收违反了上述条例第17条的规定，但依据《城市房地产开发经营管理条例》第36条规定，如开发商将未经验收的房屋交付使用，行政主管部门可以责令限期补办验收手续，未经验收并不影响交付行为本身的效力，当事方不得以此为由主张交付行为无效。

【简要分析】

在买受人已经接收房产的情况下，房屋未办理竣工验收手续是否影响交付行为的效力，司法实践中存在与前述不同的观点。支持法定交付条件优先的观点认为，《建筑法》和《城市房地产开发经营管理条例》等法律、行政法规的相关规定体现了对于房屋这种涉及广大人民群众基本居住权利的不动产交付，法律确立了最低交付标准。当事方约定的房屋交付条件如低于法定的最低交付标准，应认定为无效。买受人对房屋的接收，不影响出卖人在不具备交付条件时交房应承担的违约责任。即使购房者在开发商交房时作出了同意收房的意思表示，也不能免除开发商逾期交房的违约责任。

广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第32条亦规定，买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件但同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。但买受人可以请求出卖人依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件，并赔偿因此造成的实际损失。上述裁判规则已类似于最高院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第13条之规定，在未经验收而提前使用建设工程的情形下，完全豁免承包人对于物交付时既已存在的质量瑕疵（地基基础工程和主体结构除外）的担保责任。虽然在工程建设领域，上述规则在具体案件裁判时已被刚性地、无例外地适用，但在商品房买卖纠纷中，因考虑住宅的特殊属性则可能出现不同的裁判观点，如最高院在（2014）民提字第75号案件中指出，根据案涉订购合同及《商品房买卖合同》的约定，赛博特公司向粤通公司交付的房屋，应当是经验收合格的工程，而案涉房屋在赛博特公司主张向粤通公司交付时，并不符合上述合同约定的交付条件，赛博特公司的该交付行为，不能发生依约交付房屋的法律效果。换而言之，买受人受领未经验收的房屋不能构成对原合同合法有效的变更。

目前，关于商品房交付的法律及相关规定主要有《城市房地产管理法》第26条、《城乡规划法》第45条、《消防法》第13条、《城市房地产开发经营管理条例》第16、17、18条、《商品房买卖合同司法解释》第11、12、13条等。违反上述规定是否影响交付行为的效力？买受人明知房屋未经竣工验收而予以接收是否构成对法定或约定交付条件的合法变更？根据我们的经验，司法实践中各级、各地方法院的观点并不完全一致。因此，我们建议，无论从开发商还是买受人的角度，为最大程度地避免法律风险，仍应当重视商品房的交付条件。

二、转让划拨土地上的房产，转让合同未经政府部门批准，应如何认定其效力？

【案情简介】

（2017）最高法民再87号案件中，刘光华作为出让方与刘佰雄签署了《房屋转让协议》，但转让房屋的土地性质为划拨用地，其后，刘光华要求解除协议并返还房屋，双方遂起争议。案涉纠纷历经深圳市南山区法院一审、深圳市中院二审、深圳市中院和广东省高院再审，最终由最高人民法院提审。本案的核心争议焦点为案涉《房屋转让协议》的效力。

【一巡观点】

一巡认为，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条关于“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”的规定规范的是直接以国有土地使用权为合同标的的买卖行为，而非房屋买卖，故该规定不适用于本案合同效力的认定。《城市房地产管理法》第四十条第一款虽然规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”但该审批行为仅是物权变动的必要条件，也即未经审批，将无法办理房产所有权登记，房屋所有权不发生转移，但这并不影响房屋买卖合同的效力。

【简要分析】

关于《国有土地使用权合同纠纷司法解释》第11条，一巡仍沿袭了此前的司法实践中的主流观点。即该规定所规范的是直接以土地使用权为合同标的的转让行为，因土地使用权的转让有可能改变土地使用性质，涉及规划变更，同时，划拨土地为无偿取得，故需政府审批前置。而当事人转让划拨土地上的房地产或约定概括转让，则不适用司法解释对合同效力的规定。

关于《城市房地产管理法》第40条第1款，一巡在本案中的观点与以往的司法实践有所变化。以往案件中法院往往认定该条款属于管理性强制规定而不属于效力性强制规定，故违反该规定转让划拨土地上的房产仅应当受到行政处罚，不会导致合同无效。而一巡认为该规定中的政府审批行为仅是物权变动的必要条件，换而言之，违反该规定的后果是不能满足物权变动的条件，与转让合同的效力没有直接关系。

我们认为，一巡上述观点体现了法院对于划拨土地转让纠纷的裁判趋势，即土地为划拨性质这一因素仅影响合同的履行，而不影响合同的效力。尤其在交易当事方对于土地性质变更有合理预期和相应约定的情况下，如未影响国家及社会公共利益，肯定合同效力无疑更有利于平衡各方当事人之间的利益。

三、如何认定开发商与地方政府签订的政府招商引资协议的性质？

【案情简介】

（2017）最高法民终350号案件中，重庆红星公司先后与玉林市政府、玉东新区管委会签署了《红星国际广场项目投资合作协议》和《补充协议》，主要就双方投资建设玉林市红星国际广场项目的招商引资事项进行约定。该案的核心争议焦点在于案涉《合作协议》及《补充协议》的性质。一审法院认为，《补充协议》及其原协议《合作协议》中约定的补贴财政扶持金、给予政策优惠、协助办理国有土地使用权证等事项属于行政机关依法行使行政职权的范畴，不属于平等民事主体之间的民事权利义务，不属于民事诉讼受案范围。重庆红星公司不服该认定，上诉至最高院。

【一巡观点】

一巡认为，玉林市政府与其他合同主体在平等、自愿基础上就建设“红星国际广场”项目事宜达成一致，签订了《合作协议》，玉林市政府主要义务是提供用地，出让国有土地使用权，《合作协议》应属于民事合同。《补充协议》第六条规定甲方（玉东新区管委会）的义务主要是：协助乙方（重庆红星公司、广西拓福公司）办理《国有土地使用权证》、项目审批等手续，并给与乙方优惠政策。从约定内容可见，甲方协调乙方办理手续不是行政机关行使行政职权的行为，而是辅助另一方合同主体履行合同，非行政管理事项，亦属于民事合同。

【简要分析】

因招商引资合同引发的纠纷应通过民事还是行政诉讼程序处理，取决于对招商引资合同性质的认定。理论和实务界通常有两种观点，一种观点认为，政府在招商引资过程中与投资人签订的合作合同，其性质属行政合同；另一种观点认为此类合同属于民事合同。对于此类合同的定性即使在最高人民法院内部也存在不同的意见：认为招商引资合同属于民事合同的裁判意见如自贡大象电子科技有限公司与自贡市大安区人民政府合同纠纷再审案【（2014）民申字第799号】、日照国晖电子科技有限公司诉山东日照高新技术开发区管理委员会招商合同纠纷再审案【(2011)民提字第45号】等；认为招商引资合同属于行政合同的裁判意见如深圳市尚昆投资发展有限公司与河南省卫辉市人民政府管辖权异议纠纷二审案【(2012)民二终字第126号】、大庆市振富房地产开发有限公司与大庆市人民政府债务纠纷二审案【（2006）民一终字第47号】等。

需特别注意的是，多数情况下，事实差异是造成上述分歧的主要原因。每个合同都有不同的权利义务约定及特殊的背景，故政府作为一方当事人所签订的合同的性质应具体问题具体分析，而不能一概将其认定为民事合同或行政合同。

就政府招商引资合同而言，通常涉及的内容较为广泛，但性质认定应主要就行政公权力是否为合同主要标的、政府一方的义务范围进行审查判断。如政府一方义务仅是“协助”办理相关证件手续，在既有政策范围内按照法律规定给予适当优惠等，并未超出法律授权范围，不损害“合法行政、合理行政”之原则，即使合同中体现了一部分行政公权力，但并非合同主要标的，不影响民事合同的性质。反之，若政府一方将公权力作为合同主要标的，只有合同相对方才能获得相应权利，合同之外其他企业即使符合条件，也不能取得相应对价的，则该类合同将行政公权力作为合同主要标的，超出行政授权范围，应当认定为行政合同，不能按照民事合同处理方式予以解决。本案中，一巡就对当事方之间主要和次要的权利义务关系进行了区分。《合作协议》及《补充协议》虽然约定玉林市政府负有完成项目地块土地拆迁征收、协助办理国有土地使用权证、协助办理项目审批报建及工商、税务登记手续等义务。但该等义务所围绕的核心仍然是提供项目用地，出让国有土地使用权，而协助开发商办理相关手续并非协议的主要标的，故认定协议的民事合同性质不受影响。广东省高院在《关于审理建设用地使用权合同纠纷案件的指引》第三条中亦明确指出，政府或者相关行政部门对外签订的招商引资合同，因合同约定的协助办理建设用地使用权出让手续、完成土地前期开发等民事权利义务内容产生的纠纷，属于民事案件受理范围。

四、合作开发协议约定出资方垫付资金不计利息，如因接收垫资一方违约导致合同解除，垫付资金利息是否仅从合同解除之日起计算？

【案情简介】

（2016）最高法民终517号案件中，山西潞安公司与天景公司等签署了《项目合作开发协议书》，约定以一方出资、一方出地的形式合作开发案涉土地。协议特别约定由山西潞安公司垫付项目开发的相关费用，且不计利息。其后因天景公司等违约导致合同无法继续履行，双方遂起争议。一审法院支持了山西潞安公司解除合同的请求，但以合同约定垫付款项均不计算利息为由，认定垫付资金的利息应当自合同解除之日方可计算，山西潞安公司不服该认定，上诉至最高院。

【一巡观点】

一巡认为，山西潞安公司之所以愿意代替天景公司等垫付土地闲置费并免除利息，其目的在于获取案涉项目正常开发所产生的可得利益。现案涉项目因天景公司等不履行合同而并未实际开发、李金方等人无法获得预期合同利益，天景公司等无偿使用垫付款项的条件始终没有成就，故案涉合同解除后，违约方不仅应当返还垫付款本金，还应当返还自垫付之日起的孳息。如仅返还自合同解除之日起的利息，则将出现违约方因违约行为反而不当获取法律利益的情形，而这显然不符合法律应维护的公平原则和诚实信用原则。

【简要分析】

我们认为，本案是以私法基本原则解释合同条款的典型案例，对于类似案件具有较高的指导价值。一巡在本案中特别指出，根据《民法通则》第4条关于“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”以及《合同法》第5条关于“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”的规定，平等民事主体从事商业交易的基本前提或原则是等价有偿，任何一方让渡权利必然以获取其他利益为对价条件，否则不符合民法倡导的公平原则，亦不符合商业常理。

具体到本案中，虽然《项目合作开发协议书》约定，甲方（天景公司等公司）应承担和缴纳的费用，由乙方（山西潞安公司）代为垫付（不计利息）”。但从项目合作开发的背景以及《项目合作开发协议书》中约定的违约责任等判断，山西潞安公司不可能允许天景公司等自始无偿地使用其所代为垫付的巨额资金。换言之，交易双方的意图并未通过合同条款完整地固定下来。《项目合作开发协议书》中关于垫付资金不计利息的条款实际是双方对于合同履行的约定，垫资方不得在合同履行中主张利息；但如果出现因一方违约导致合同无法继续履行，则应适用合同约定的违约责任条款，以违约责任条款判断接收资金一方应返还和赔偿的范围。即上述垫付资金仅在合同顺利履行的情况下不计算利息。如果天景公司等违约导致合同解除，违约方须按约定返还所有垫付资金并赔偿守约方可得利益损失。在项目无法开发情形下，垫付资金不可能仍视为项目投入不计算利息，否则显然与投资方垫付资金的初衷相违背，与等价有偿的基本法律原则相违背。

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