执行异议之诉年度观察报告——商品房消费者与不动产买受人专题（上篇）| 金融汇
文/李皓 天同律师事务所合伙人；郭遥远、陈樱娥、晋柠、李逸梦、韦元进、柴晨朝 天同律师事务所北京办公室
栏目主持人李皓按：执行异议之诉因事实繁复，权利排序规则不清，实务中法律适用问题较为突出。为回应实践需求，最高法院早已将其纳入司法解释的立项规划，但直至今日仍未发布，足见其难度及重要性。天同基于自身办案需求及对实务问题的一贯关注，对该领域的研究已逾两年，自2019年即在天同诉讼圈连续分享系列文章。但鉴于实务中对立观点长期并存，我们也深感有必要系统梳理此类案件的实务现状及发展趋势，以期进一步厘清、理解规则，指引作业。为此，我们耗时数月，系统梳理了该领域的重点争议问题，以2020年1月至2021年6月期间发布的裁判文书为素材，形成观察报告，自今日起在“金融汇”连载，敬请各位同仁批评指正、交流探讨。
商品房消费者与不动产买受人系执行异议之诉中案件数量占比最多的类型，且因牵涉生存利益，权利冲突最为激烈，也最受关注，故将此作为报告的第一个专题，受限于篇幅，分上下两篇刊发，今天刊发上篇。
本文共计10,966字，建议阅读时间19分钟
一、数据概览
针对房产的执行过程中，商品房消费者与不动产买受人提起的执行异议之诉，系实务中最为常见的诉讼类型。经初步统计，2020年1月1日起至2021年6月30日止的公开案例中，这两类主体提起的执行异议之诉案件数量占案件总量的18.25%，足见其重要程度。
本次研究过程中，我们总计检索获得与商品房消费者、不动产买受人相关的裁判案例1696件，其中最高法院层面287件，各省高院层面1409件。从案件类型看，案外人提起的执行异议之诉为841件，申请执行人提起的执行异议之诉为693件，另有执行分配方案异议之诉2件。
针对检索获得的全部案例，我们经筛选后，共选取较为典型的样本案例190件。从涉案主体类型看，申请执行人多为银行、资产管理公司等金融机构，占比高达65.2%，而案外人多为自然人。从案件结果看，商品房消费者最终排除执行的比例为46%，不动产买受人最终排除执行的比例为33%。
二、商品房消费者排除执行的构成要件解析
鉴于最高法院目前尚未发布《执行异议之诉司法解释》的正式文稿[1]，针对商品房消费者提起的执行异议之诉，实务中通常参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《执行异议复议规定》）第29条进行认定。该条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”实务中的相关争议往往围绕这三项构成要件展开。经统计，在不能排除执行的样本案例中，最主要原因系购房人不符合“购买房屋系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”这一项，占比高达82%。
（一）法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同
1.“查封前”应指“本案查封前”，而非“首封前”
如果申请执行人系首封债权人，对于“查封前”的理解通常不会有争议。但实务中有两种情形例外：（1）首封的是普通金钱债权人，而轮候查封的是优先权人，经商请首封法院后移送执行；（2）首封解除后，轮候查封发生效力并进入执行程序。这两种情形下，如果案外人签订合同时间晚于首封但早于轮候查封，是否符合该要件？
对此，实务中存在较大分歧。一种观点认为[2]，考虑到争议双方系案外人与本案申请执行人，故应理解为“本案查封前”。另一种观点认为[3]，应理解为“首封前”。理由在于：法院查封后房产不得转让，既然《执行异议复议规定》第29条是对善意购房人的保护，则买卖行为也当然应当符合法律规定[4]。
我们倾向于第一种观点（本案查封前）。理由在于：（1）执行异议之诉的审理核心系案外人所享有的实体权益与本案申请执行人权利之间何者为先，将另案债权人的查封时间作为比照维度，缺乏充分依据。（2）结合《民法典》第597条[5]和《查扣冻规定（2020修正）》第24条[6]，法院查封系阶段性控制措施，不会终局性地剥夺被执行人处分财产的权利，故应仅产生禁止物权变动之效力。如果一概否认房屋买卖合同效力，对案外人保护不周[7]。（3）值得注意的是，即便限定为“本案查封前”，商品房消费者与不动产买受人在能否排除执行的问题上，仍有重大差异。不动产买受人在“查封前签订合法有效书面买卖合同”之外，尚需要满足“非因买受人原因未办理过户登记”的要求。而法院查封不动产时，通常会进行查封登记，并采取张贴封条、公告等措施。因此，如已存在另案查封，买受人对于查封事项应尽到合理注意义务。如因首封导致无法办理过户登记的，法院通常认定买受人存在过错，不能排除执行[8]。相反，商品房消费者因不存在“非因买受人原因未办理过户登记”的要求，原则上能够排除执行。
2.签订书面买卖合同的认定标准
（1）书面形式。《民法典》第469条规定“书面形式是合同书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的形式。以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为书面形式。”因此，书面合同并不限于通常意义上的纸质合同，只要能够以有形方式记录和固定在某一载体上，即属于书面合同。近年来房地产行政主管部门一直在大力推行房屋买卖合同网签制度。如果买卖双方在政府指定平台办理网签，不仅能够通过数据电文方式记录双方买卖房屋的真实意思表示，还能够通过网签系统实现公示及备案。因此，即使商品房消费者仅办理了网签手续而未签订书面买卖合同，亦符合该要件要求[9]。
此外，因网签合同本身具备一定的公示性，且受到行政主管部门的监管，其证明力较高，更有助于认定合同真实性及合同签订时间。如果双方仅签订书面合同但未办理网签手续，法院基于避免虚假诉讼、逃避执行的考虑，通常还会结合付款时间、入住时间等其他证据予以综合认定。
（2）合同内容。除了官方制定的商品房买卖合同标准文本外，实务中还存在预定合同、认购协议等各类非标准化文本。法院在判断此类合同是否属于“商品房买卖合同”时，通常会结合《民法典》第470条[10]、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《商品房买卖合同解释》）第5条[11]与《商品房销售管理办法》第16条[12]进行认定[13]。一般而言，合同只要具备“当事人名称、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等商品房买卖合同主要内容”，即可认定为商品房买卖合同[14]。
值得注意的是，实务中存在几类较为典型的反例：第一，购买商品房系为了转售牟利，而非用于居住目的[15]；第二，购买商品房后委托他人代持的[16]；第三，为清偿金钱债务，通过以房抵债抵协议还款的[17]。这几类协议在具体形式、交易目的等方面与商品房买卖合同存在较大区别，有较大概率不被法院认可。
3.合同效力的认定标准
通常情况下，商品房买卖合同应自成立时生效。实务中，一般存在以下几类可能导致合同无效的情形：
（1）被执行人与案外人恶意串通，损害申请执行人利益。例如在（2020）最高法民终1029号案件中，最高法院与黑龙江高院在系列案件审理中查明“鸿基米兰开发公司在其中17件上诉案件和46件一审案件诉讼活动中，向人民法院提供虚假授权委托书、虚假合同、虚假单据并提出虚假事实主张，冒用案外人名义提出虚假的执行异议，进行虚假诉讼。最高法院和黑龙江高院已分别对上述17件上诉案件和46件一审案件作出判决，支持了苏华建设公司的有关诉讼请求，同时对鸿基米兰开发公司案涉虚假诉讼行为作出司法制裁，并依法将有关涉嫌犯罪的线索移送刑事侦查机关查处。”两级法院在该批63件虚假诉讼案件中合计罚款6300万元，充分体现了法院对于惩戒虚假诉讼的决心。因此，如果存在恶意串通损害申请执行人利益的情形，必将导致合同无效。
（2）被执行人未取得商品房预售许可证。《商品房买卖合同解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”因此，如果被执行人未取得预售许可证，可能导致买卖合同无效，进而导致商品房消费者无法排除执行[18]。但近年来司法实践已对该观点进行了修正。目前主流观点认为，预售许可证是行政管理手段，没有预售许可证的情况下开发商应当受到行政处罚，但不影响民事合同的效力，基于“生存利益至上”的考虑，商品房消费者的权利仍应得到保护[19]。
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋
该要件系商品房消费者提起的执行异议之诉中，争议频次最高的构成要件，主要集中在“用于居住”和“买受人名下无房屋”的认定标准上。
1.如何判断是否用于居住
（1）房产性质。一般认为，商品房应当限于住宅，对于商铺、车位、办公用房、工业用房等不动产，原则上不符合该要件要求[20]。但是，如系酒店式公寓等具备居住属性的商住两用房屋，仍有可能被认定为属于居住用房。
（2）房产用途。一般认为，该要件体现的是生存利益至上的司法理念。而生存利益保护仅限于满足家庭日常居住需要，故购买度假型、豪华型房屋，或者投资型、经营型房屋、出租型房屋均不属于生存利益特别保护的范畴，原则上不符合该要件要求[21]。值得注意的是，随商品房一同购买的固定停车位能否认为系用于居住，实务中存在争议。例如，(2020)湘民终1168号案件中，一审法院认为该车位系所购商品房的配套设施，仍属于正常居住使用范畴，能够排除执行。但二审法院认为，商品房消费者所购房屋应直接用于满足买受人的基本居住需要，而非其他，故不应排除执行。
（3）如购房者系企业法人，一般认为不符合该要件要求。设立该要件的初衷在于保护商品房消费者的生存利益。企业法人购买商品房通常与生存权、居住权无涉，故不适用商品房消费者排除执行的规定。[22]
2.如何判断买受人名下无其他用于居住的房屋
（1）应对买受人名下还是买受人家庭名下进行审查，存在争议。从文义理解，该要件只需要对买受人名下有无其他用于居住的房屋进行审查即可。但从社会经验出发，买受人名下无房屋，并不代表其无房屋可供居住。例如江苏高院发布的《执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》第9条规定[23]：“案外人系成年人的，需满足其本人及其配偶、未成年子女名下无其他用于居住的房屋；案外人为未成年人的，需满足其监护人名下无其他用于居住的房屋。”该理解虽在一定程度上突破了文义，但无疑与社会生活经验及生存利益保护的立法目的更为契合。当然，如家庭成员名下只有非居住类房屋的，仍可认定为符合该要件。[24]
对此，最高法院在近期公布的案例中，同样出现了截然相反的裁判观点。例如，最高法院在(2020)最高法民再101号案件中认为“无需审查配偶、未成年子女名下是否有用于居住的房屋”；但在(2020)最高法民终1127号案件中则认为“应当考虑案外人与其配偶的共有房产情况，以及是否用于共同居住。”我们认为，法院在审理此类案件时，可能存在“结论先行”的问题，即确有生存利益保护必要时，对该要件从宽把握；存疑时，对该要件从严把握。
（2）应在多大地域范围内进行审查，亦有争议。《全国法院民商事审判工作会议纪要》（下称《九民纪要》）第125条提出“对于其中‘所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋’如何理解，审判实践中掌握的标准不一。‘买受人名下无其他用于居住的房屋’，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。”根据该条精神，应当以商品房消费者经常居住地为坐标，区分“设区的市”（例如北京市朝阳区）与“县级市”（例如江苏省江阴市）两种不同情形。商品房消费者居住地为北京市朝阳区的，应当满足在北京市内无其他用于居住的房屋；居住地为江苏省江阴市的，只要满足江阴市内无其他用于居住的房屋即可。
但值得注意的是，实务中对此尚未形成完全统一的认识。例如，最高法院在(2020)最高法民终1127号案件中认为“案涉永宁县不是一个县级市，而是作为一个县级行政区归于设区的银川市行政管辖之中。因此，案外人哈合爱花虽然在永宁县无住房但在银川市有住房，应认为不符合该要件。”[25]但在(2020)最高法民再101号则认为“案外人张安礼举示了案涉房屋所在地的石柱土家族自治县及其户口所在地的渝北区不动产登记中心出具的《住房登记信息查询结果》，证明其在上述两地均无其他可用于居住的房屋，应认为符合该要件。华融公司再审主张应审查张安礼及其配偶、未成年子女名下是否有用于居住的房屋以及将审查的地域范围扩大到重庆市全市区域范围内的理由于法无据。”我们认为，该问题本质上属于司法实务中的技术问题，既然《九民纪要》第125条已经给出了明确判断标准，将来应当能够逐步统一认识。
（3）应自查封时起至执行异议之诉生效判决作出时止，均符合名下无住房的要求。江苏高院在《执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》中指出：“案外人主张其名下无其他用于居住的房屋，应当符合案外人及其配偶、未成年子女名下在执行标的查封时至执行异议之诉案件判决作出时均无用于居住的房屋……”该观点在实务中亦有体现。例如在(2020)最高法民终981号、(2020)最高法民终595号案件中，商品房消费者名下原有其他住房，审理过程中变更登记至他人名下的，仍被认为不符合该要件要求。但如果查封前已基于合理理由，将房屋变更登记至他人名下的，仍有可能被认定为符合该要件。例如(2020)最高法民终735号案件中，商品房消费者购买房屋时处于婚姻关系存续期间，其与配偶共有四处房产。但离婚后（离婚在查封之前），原房屋已归配偶所有并登记在配偶名下，其名下无房屋，法院认为符合该要件要求。
（三）已支付价款超过合同约定总价款的百分之五十
1.支付比例。《九民纪要》第125条提出：“对于其中‘已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十’如何理解，审判实践中掌握的标准也不一致。如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。”实务中，各方争议焦点往往不在于具体支付比例，而在于款项是否已经实际支付。为避免恶意串通逃避执行，法院对已付价款的认定通常较为严格，仅有被执行人自认尚不足够，商品房消费者还应当提供银行转账凭证、贷款发放记录等原始凭证。如系现金支付的，需要结合支付款项的金额大小、款项来源、当事人的身份职业、经济能力、交易习惯等因素综合判定。
2.支付时间。针对购房款的支付时间，司法解释并无明确限制。最高法院在(2020)最高法民终469号案件中认为“申请执行人万城公司主张案外人王锡菊应当在查封之前支付购房款超过百分之五十，因该司法解释并未限定交款时间必须在查封之前，故其主张没有法律依据”。可见，即使查封时付款比例尚未达到50%，但购房人自愿支付剩余房款或将剩余房款交付执行的，仍可认定为符合该要件要求。当然，根据民事诉讼法的基本原理，支付购房款的时间至少应当在执行异议之诉的一审法庭辩论终结前。
3.支付路径。针对购房款的支付路径，除非购房合同有特别约定，否则不宜对购房人提出特别要求。例如最高法院在(2020)最高法民终1172号案件中认为“本案中虽然购房人知晓案涉房屋已设定抵押，但在开发商已经取得预售许可证的情况下，购房人有理由相信抵押权人同意转让抵押物且购房款将用于提前清偿抵押权所担保的债务……至于购房款是否支付至抵押权人的监管账户，属于开发商和抵押权人之间的特别约定，对购房人不产生约束力。无论是否付至监管账户，均应认为符合该要件要求。”
4.合同总价款应符合市场行情。为防范虚假诉讼逃避执行，法院通常还会关注到商品房买卖合同约定的总价款是否符合当时、当地的市场价格。如果显著低于市场价格的，通常认为不符合该要件要求。
三、不动产买受人排除执行的构成要件解析
《执行异议复议规定》第28条系不动产买受人排除金钱债权执行的一般性规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”此外，不动产买受人能否对抗抵押权人的执行，亦是实务中重点关注的问题[26]。经统计，在不能排除执行的样本案例中，最主要的原因系不符合“非因买受人原因未办理过户登记”“不动产买受人的物权期待权劣后于抵押权”“查封前已签订合法有效的书面买卖合同”这三项。
（一）法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同
该要件与商品房消费者类似，可按照前文所述标准进行认定。同时，该要件项下的房产出卖人并不限于房地产开发商，还可以是任何企业或个人。
（二）法院查封前已合法占有该不动产
1.为避免恶意串通逃避执行，实务中对占有事实的认定比较谨慎。如果仅有房屋钥匙、交房证明、物业证明等间接证据，考虑到此类证据事后造假的可能性较高，不足以认定占有事实。相较而言，居住期间产生的直接证据，例如水费、电费、暖气费、燃气费、物业费、装修费等支付凭证的证明力相对更高，法院通常会结合此类证据综合判定买受人占有房屋的事实及具体时间[27]。
2.占有包括直接占有和间接占有。除买受人自己占有使用房屋外，将房屋出租、出借给他人使用，都是实务中普遍存在的现象。此时，买受人间接占有房屋并享有房屋收益，亦是物权之“收益”权能的体现，不应否认买受人占有房屋的事实。因此，如果买受人能够提供与他人签订的有效租赁合同、租金收取凭证，以及买受人或承租人缴纳水、暖、电、气及物业等缴费凭据的，可以认定买受人实际占有案涉房屋。例如北京高院在(2020)京民终602号案件中认为“该要件中的占有应当是指买受人对房屋的实际控制，而非要求必须由买受人本人居住”。
3.买受人应系合法占有。如果买受人在合同约定的交房期限届满前未经许可私自侵占房屋（例如客观上未达到交房时间和条件，买受人强行抢占房屋），或者通过其他方式非法占有房屋的，其占有不应受到保护。但值得注意的是，房屋尚未完成竣工验收的情况下，并不必然意味着买受人属于非法占有。例如最高法院在(2020)最高法民终663号等案件中认为，如果房屋客观上已具备正常使用条件或开发商愿意主动交付房屋的，仍可构成合法占有。
（三）已支付全部价款或将剩余价款交付执行
相较而言，该要件显然比商品房消费者“已付价款占总价款50%以上”的条件更加严苛。同样，鉴于司法解释没有对支付价款的时间作特别要求，房产查封后，如果购房人能够将剩余款项交付执行，仍可认定为符合该要件。另外，在以物抵债情形下，如果债权债务关系真实合法有效，且抵债意思明确（不存在回购条款等），亦可能被认定为符合该要件。
（四）非因买受人过错未办理过户登记
该要件系不动产买受人提起的执行异议之诉中，争议频次最高的构成要件。
1.买受人存在请求过户的积极行为或客观理由的，可认为符合该要件。《九民纪要》第127条提出：“实践中，对于该规定的前3个条件，理解并无分歧。对于其中的第4个条件，理解不一致。一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。”与此类似，最高法院发布的《执行异议之诉解释（征求意见稿）》中亦有该项内容[28]，可见此系现阶段的主流意见。
2.不存在过错的典型情形。实务中，认定买受人不存在过错的情形各不相同，总体而言，较为典型的情形主要包括：（1）房屋未办理竣工验收或未办理大产权证，导致客观上无法办理过户登记[29]；（2）在抵押权人同意出售的情况下，因抵押权存在（抵押权人未及时注销抵押权）导致无法办理过户登记[30]。值得注意的是，即使购房人未将购房款支付至抵押监管账户，导致抵押权未被涤除的，仍有可能被认定为不存在过错（部分法院认为将购房款用于清偿抵押担保债权系抵押人的义务，该风险不应由买受人承担）[31]；（3）已经要求出卖人办理过户登记，但出卖人始终拖延不予办理[32]。但需要说明的是，针对仅提出过户请求但未提起诉讼或仲裁方式主张权利的，能否认定为“无过错”，实务中尚有不同认识。我们认为，对于此类问题的判断不应过于机械。例如在购房人提出过户请求后不久即被法院查封，虽然购房人未提起诉讼或仲裁主张权利，仍应认定为“无过错”。相反，如果购房人提出过户请求后，出卖人长时间未予配合，购房人仍未采取诉讼或仲裁的，仍可认定为“存在过错”。
3.存在过错的典型情形。实务中，认定买受人存在过错的情形亦各不相同，主要包括：（1）房屋已经设置抵押且抵押权人未同意出售房屋，此时购房人对抵押信息负有注意义务，如因抵押权导致无法办理过户登记的，通常认为买受人存在过错[33]；（2）购买房屋后，购房人长时间未办理网签登记、未提出过户请求且缺乏合理理由的[34]；（3）属于“借名买房”情形的[35]；（4）购房人明知缺乏购房资质，仍然购买房屋的。需要说明的是，同时期、同片区其他房屋的变更登记情况可以作为法院审理的重要参考。如果这些房屋均未办理变更登记的，通常认为买受人不存在过错。如果已有买受人办理变更登记，则认为存在过错。
注释：
[1] 2019年11月29日，最高法院曾经发布《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释（一）》（向社会公开征求意见稿）。但截至目前，该司法解释的正式文稿尚未发布。
[2]例如最高法院(2020)最高法民再101号、重庆高院（2019）渝民终239号、（2018）渝民终583号案件。
[3]例如最高法院（2018）最高法民再269号案件。
[4]参见司伟主编：《执行异议之诉裁判思路与裁判规则》，法律出版社2020年12月第1版，第205页。
[5]《民法典》第五百九十七条：因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。
[6]《查扣冻规定》第二十四条：被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。
[7]例如最高法院(2021)最高法民终667号案件。
[8]例如江苏高院(2019)苏民终13号案件。
[9]例如北京高院(2020)京民终602号案件。
[10]《民法典》第四百七十条：合同的内容由当事人约定，一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。
[11]《商品房买卖合同解释》第五条：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
[12]《商品房销售管理办法》第十六条：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。
[13]例如最高法院(2020)最高法民终1127号案件。
[14]例如北京高院(2021)京民终457号案件。
[15]例如最高法院(2019)最高法民终1885号案件。
[16]例如最高法院(2020)最高法民再378号案件。
[17]例如最高法院(2020)最高法民终981号案件。需说明的是，针对以房抵债情形下，能否参照适用商品房消费者、不动产买受人排除执行的相关规则，后续报告中将作详细讨论。
[18]例如河北高院(2020)冀民终364号案件。
[19]参见最高人民法院民事审判第二庭编著：《全国法院民商事审判工作会议纪要理解与适用》，人民法院出版社2019年12月第1版，第673页。
[20]例如最高法院(2020)最高法民终1132号、(2020)最高法民终580号案件。
[21]例如(2020)最高法民终1197号案件。
[22]例如广东高院(2020)粤民终910号案件。
[23]《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》第9条：金钱债权执行中，执行法院对被执行人为房地产开发企业名下的商品房采取强制执行措施，商品房买受人（仅限自然人）以其系消费者为由提起案外人异议及由此引发执行异议之诉，同时符合以下条件的，应予支持：（1）案外人与被执行人在案涉房屋被查封之前已签订合法有效的书面买卖合同（含网签）且已办理商品房预售登记；（2）案外人签订房屋买卖合同的相对方为房地产开发企业；（3）案外人所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋；（4）案外人已支付的价款超过合同约定的总价款的百分之五十。
案外人主张其名下无其他用于居住的房屋，同时具有下列情形的，应支持其该主张：（1）案外人及其配偶、未成年子女名下在执行标的查封时至执行异议之诉案件判决作出时均无用于居住的房屋；（2）案外人为未成年人的，其监护人名下无用于居住的房屋；（3）上述两种情形仅限于案外人长期居住生活所在地或者被执行房屋所在地的（县）市或设区的市区范围内。
[24]例如北京高院(2021)京民终457号案件。
[25]类似案例还包括北京高院(2020)京民终581号案件等。《九民纪要》颁布后，此类意见逐渐成为主流裁判观点。
[26]针对该问题，将在后文中予以详述。
[27]例如最高法院(2020)最高法民终1007号、(2021)最高法民终667号案件。
[28]《执行异议之诉解释（征求意见稿）》第九条：金钱债权执行中，人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以其系该不动产买受人为由，提起执行异议之诉，请求排除强制执行，同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前，案外人已与被执行人签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因案外人自身原因未办理不动产权属转移登记。案外人具有向房屋登记机构递交过户登记材料，或者向出卖人提出办理过户登记请求等积极行为；或者虽无上述积极行为，但未办理过户登记有合理客观理由的，可以认定为“非因案外人自身原因”。
[29]例如最高法院(2020)最高法民终654号、(2020)最高法民终539号案件。
[30]例如湖南高院(2020)湘民终1423号案件。
[31]例如最高法院在(2020)最高法民终779号案件中认为：“恒丰重庆分行在抵押房产销售过程中未按规程实施有效监管，致使案涉抵押房产得以出售，由此造成的销售价款是否用以清偿债权的风险不应当由买受人承担。案涉房产未能办理过户登记，系因在抵押权实现过程中抵押权人与抵押人发生纰漏所致，不能归咎于买受人。”
[32]例如河北高院(2020)冀民终198号案件。
[33]例如最高法院(2020)最高法民终536号、江苏高院(2019)苏民终13号、广东高院(2020)粤民终1159号案件。
[34]例如最高法院(2019)最高法民终1885号案件。
[35]例如最高法院(2020)最高法民再378号案件。
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