#公司分析# 《关于规范房地产经纪服务的意见》的简单解读
这是“主观的观”第344篇原创文章。
我觉得这个《意见》大概是监管部门搞错了用力的方向，监管部门现阶段要做的应该行业的规范和引导，从而提升行业的整体服务水平和质量，而不是鼓励市场主体“卷价格”。
主观的观 （公众号ID: trainingview）
文字 | 老郭
图片 | 来自网络，侵权请联系删除
欢迎分享，留言交流，转载请注明出处
5月8日，住房与城乡建设部、市监总局联合印发《关于规范房地产经纪服务的意见》。
因为我持有贝壳的股票，所以及时去学习了一下这份意见。
同时，我也去看了一眼相关公司的股价。此时，贝壳盘前下跌7.36%，乐居盘前下跌13.87%，估计明天A股的我爱我家也很悬。
这大概就是我们监管部门的智慧，一份文件搞垮一个行业。
在我看来，这个《意见》大概有以下三个目的：
包括从业人员实名登记，明确经纪服务内容和收费标准等内容，都是在规范经纪服务。
而这些规范对于服务标准一直高于行业水平的公司而言，我认为是一件好事，通过规范和整治，更有利于这些公司进一步扩大市场占有率。
所以，这点是利好贝壳等头部企业的。
降费的主要目的是降低房产交易摩擦成本。
根据意见，降费的大原则是“交易各方根据服务内容、服务质量，结合市场供求关系等因素协商确定”，值得肯定的收费标准仍是市场定价而非行政指导。
但是，意见也指出“房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用”。
按照现在的社会风气，我觉得这里面的“要”，可以理解为“必须”的意思，这意味着大的房地产经纪机构一定要有所表示，有所响应，不能让管理部门的期望落空。
不然，后果很严重……
所以，表面上是坚持市场定价的原则，实际上“降费”大概是类似贝壳这样的头部企业不得不纳的投名状。
除此之外，关于费率，这个意见还明确指出两点:
其一、鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。
其二、引导由交易双方共同承担经纪服务费用。
监管部门还真的有心了，虽然坚持不干扰市场主体的正常运作的原则，但是这些耳提面命的要求还是非常细致的。
实际上，这条才是这个意见中的大杀器。
因为如果按照这个标准去查现在主要市场参与者的话，绝对是一查一个准，因为头部公司基本都是这样做的。
在过去两年，大家对中国反垄断的威力也已经有了充分的了解，正是因为在意见中加入了反垄断的条款，所以我才会在上述第二点里讲到，“降费”和“响应政府鼓励”是相关企业不得不纳的投名状。
关于该点的具体内容如下：
“《意见》要求，具有市场支配地位的房地产经纪机构，不得滥用市场支配地位以不公平高价收取经纪服务费用。房地产互联网平台不得强制要求加入平台的房地产经纪机构实行统一的经纪服务收费标准，不得干预房地产经纪机构自主决定收费标准。房地产经纪机构、房地产互联网平台、相关行业组织涉嫌实施垄断行为的，市场监管部门依法开展反垄断调查。”
如果说第二点可能直接影响到贝壳等企业的短期业绩表现的话，我认为这一点会对贝壳的ACN体系产生一定冲击，而ACN体系是贝壳平台顺畅运作的基本前提，因为这个体系明确了加入平台的不同经纪公司中不同角色的利益分配体制。
据我了解，虽然不同城市、不同区域，单个案例的经纪服务收费有差异和浮动，但是目前贝壳平台的经纪服务的收费标基本上是统一的，大概在2.7%左右。
在这个统一的标准下，扣除掉不同角色的分佣之后，才能保证平台的长期一致的收益水平。
如果未来按照监管的要求，加入平台的房地产经纪机构对于所提供的经纪服务的收费标准可以自主定价的话，我猜测，对于平台而言，大概会从原来的房源收费无差别而房源推荐无差别模式，会变成类似根据收费水平竞价推荐的模式。
其中的大致逻辑是，对于每一笔交易，平台按照约定比例收取自己的扣点后，剩余的部分费用再由各个参与成交的主体分配。
一个低收费标准的房源，在平台扣点之后，各个参与成交的角色相应分配的也少，因此经纪人的推荐积极性相对也会低，所以成交也就会相对变慢。如果房屋所有人急于成交，就应该接受高的收费标准。
关于这点，对于类似贝壳这样的互联网平台企业的经营，短期一定会有消极影响，而长期影响如何，我现在很难评估。即使是公司管理层，我想现在也很难给出一个预期和指引。
总体而言，这份意见对于贝壳和房地产经纪行业的头部公司而言，一定是一个相对负面的影响和结果。
如果让我来评价的话，我觉得这个《意见》大概是监管部门搞错了用力的方向，监管部门现阶段要做的应该行业的规范和引导，从而提升行业的整体服务水平和质量，而不是鼓励市场主体“卷价格”。
- THE END -
- 欢迎关注“主观的观”公众号-