地产中的茅台 | 绿城中国（3900.HK）
本文只是分析和推理绿城的现状和未来，只能算是参考，千万别当成投资依据，只限于讨论。
在目前很多内房不断创新高的背景下，一起分享一下绿城中国的价值，其实是非常有必要的。
首先，为什么我说绿城是地产中的茅台？
其原因是相对地产中的五粮液融创而言。（作者曾经把融创比作为五粮液）相信大家都认同，同样地段的房子，绿城一定是最贵的这个观点，而且贵很多！
和一些中小开发商相比，可能会贵百分之20到百分之50之间，这就是绿城的品牌溢价。而且非代建项目的溢价更高。在一些地方，房地产开发商只有2家：一家是绿城，另一家是非绿城。
所以，这种企业即使拿贵地，只要不是贵的太离谱，未来会越来越有魅力，而且等投资需求过后，未来的行情更依靠改善行情，相信那时候，绿城品牌的魅力会更加的体现。
其次，来说一下，绿城的主要业务，足球不在上市公司，不需要烧钱，另外绿城物业也不在上市公司，绿城只是持有非常少的绿城物业作为战略投资。绿城中国的主要业务就是房地产开发和房地产代建业务。代建业务的总建筑面积5500万平米，因为无法查到绿地代建的实际收费情况，参考行业的管理费用，销售费用，代建的成本应该在3个点。
考虑到绿城的平均代建费用可能在5个点左右，也就是可以获得2个点的净利率。目前绿城发力代建业务，未来代建可能会稳定在1000亿的规模，也就是未来绿城的代建这里的税前净利率可能就要20亿左右。这是对代建这块的估值，从总建筑面积等方面，基本可以知道，所谓的代建的价值，就是绿城品牌的价值。
一斤粮食，如果做出的是二锅头，那就是二锅头的价格，做出的是茅台，那就是茅台的价格。
所以品牌溢价在未来改善需求前面，越来越珍惜。那么绿城的土地储备情况如何呢？主要参考公司的2016年中报，具体如图。
这些土地包括了楼面成本，其中杭州，上海，北京，江苏，山东，安徽，天津，海南等地非常优质。另外浙江的部分，和一些其他区域比如广西也非常不错。之前早起布局的一些综合体周转还是比较缓慢，不过目前绿城的土地在换仓中，一些综合体的比例已经越来越少。
具体到项目，可以知道绿城的每一个项目的具体情况。
我为什么会写绿城，是因为房地产企业雷太多，很多企业，账面资产价格太高，乱用重估，但是亏损的时候，没有提及资产减值，绿城就不同了，只要亏损资产，全部都做了资产减值处理，所以结算的项目，基本不会亏损，也就是多赚少赚的问题。其中已经提及亏损处理的项目主要如下：
项目 | 2014年 | 2015年 | 2016年 | 总计 |
临安曼陀罗花园 | 3600万 | 4.57亿 | ||
诸暨绿城广场 | 7200万 | 6100万 | 6000万 | |
新昌玫瑰园 | 6000万 | |||
舟山岱山项目 | 1700万 | |||
无锡蠡湖香樟园 | 5400万 | |||
合肥翠湖玫瑰园 | 8700万 | 1000万 |
以上部分项目已经非常赚钱了，比如蠡湖香樟园，所以没必要担心的绿城的亏损资产。在这点上，绿城和融创一样，做的非常漂亮，作为投资者，就需要买这种净资产干净的股票。
绿城的项目，确实是非常可圈可点的，我简单的圈点一些，比如绿城杭州的项目，基本都是精品，海南的蓝湾小镇，北京的3个项目，现在北京的房价大涨，已经非常稀缺了。天津全运村等等，甚至绿城在青岛的项目，以及在一些三四线城市的项目，都是非常赚钱的。
下面是绿城的财务情况，500亿的总借贷，230亿不到的现金。
最后，最绿城的2016年业绩展望，上半年净利率6.04亿。在不考虑代建的情况下，现在已经知道的有霄云路商业的转让，绿城阳光股权的转让，这2部分股权转让预计可以在下半年转结可以带来10亿左右的净利率。除了这个，看一下下半年结算的物业结构，基本就可以推测绿城的业绩情况了。主要结算项目如下。
整个结算量可以说是非常庞大，其中随便圈几个讲一下，黄埔湾48000方，武林壹号91000方，光这2个项目就至少可以为绿城带来10亿的净利率，加上之前的股权转让10亿，上半年6亿多，这些已经26亿，如果算上其他200多万方的物业计算，预计绿城中国今年的净利率会非常漂亮，未来，绿城的业绩也会进一步因为代建业务的放量而双击。今天看到雅居乐的业绩，其实我在想，绿城的业绩出来后，可能会更漂亮。
目前绿城的股权主要集中在中交，九龙仓，绿城创始人宋卫平和他老婆，另外宋的老搭档寿柏年也有一些股权。这些股权一共72.41%。其余都是流通在外面的股权还是比较少的。
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