房租上涨，真凶已落网，帮凶还有谁？
作者 | 冯积克
资料搜索 | 青梅
今年前7个月，全国楼市调控次数已达260次。在如此严厉的调控背景下，相比去年，房地产售房市场有所降温，作为“无产阶级”的你以为幸福终于来了，然而，资本又盯上了租房市场。
最近，一则北京房租涨价的帖子引起了大家广泛关注。
清华水木论坛一位名为“仙翩”的网友发帖称，一套预期7,500元的自家房子出租，经过中介几轮竞价后，暴涨至10,800元。
有网友跟帖：“我家周围，正常7,500到7,800一个月，中介现在9,500元×11个月大规模收。”
华夏时报报道，李先生在挂牌出租位于东四环老君堂附近一套总面积为180多平方米的四居室时，链家、润邦、中天置地三家房产中介同时介入，他原本报价6,500，最终被中天以8,000元签三年抢下，成交价比房东最初价高了23%。
在这篇帖子发出后，我爱我家原副总裁胡景晖更是直接怒怼长租公寓，“以自如、蛋壳公寓(下称“蛋壳”)为代表的长租公寓运营商，以高出市场价20%至40%的价格争抢房源，导致房价暴涨。”
业内人士的发声更让此事吵得更火热。这世道，房子买不起难道也租不起了吗？
一、资本搅局租房市场
针对上述李先生的案例，中天置地中介表示，他打算给每个房间造一个独立卫生间，按3,300元租出去。
这样一来，这套房实际出租价格为13,200元，比他8,000块的成本价足足高出65%！是房东最初报价的200%！这还没算上相当于一个月房租的中介费。
看起来中介似乎很暴利，但这种以租金差价为主的盈利模式，存在一定缺陷。速度慢、周期长，如没有充足的资金垫底，在扩展版图时，资金链一不小心就崩了。
这对于巧舌如簧，能把普通房子以高价出租的中介，自然是小case。据不完全统计，2017年，共有20家公寓品牌完成融资，融资金额突破418亿元。
而上述抢“仙翩”房屋的两家中介：自如和蛋壳，正是2018年长租公寓两笔单次融资金额最大的。
今年1月16日，自如获得40亿人民币A轮融资。由华平投资、红杉资本、腾讯3家机构领投，华兴新经济基金、融创中国、新希望等机构跟投。这笔融资不仅是自如的首次融资，也刷新了中国长租公寓行业单笔之最。
2018年2月26日，蛋壳正式对外宣布完成1亿美元的B轮融资，创下目前长租公寓单次融资金额第二的记录。由华人文化产业投资基金、高榕资本联合领投，酉金资本、元璟资本、BAI(贝塔斯曼亚洲投资基金)跟投。A+轮投资方愉悦资本继续追加投资，易凯资本担任独家财务顾问。
可见，资本的助力推动他们愈发激进。但大家都知道，房屋租赁市场是纯市场经济，没有任何人有能力操纵价格，也没有任何人有能力创造预期。即便有资本介入市场扫货，拿下的房源相对于浩瀚如海的市场，只是九牛一毛。砸一个亿进去，可能都听不到回声。
为什么中介会不惜成本，大幅提升房租？这个地方房租高，咱就不能换个地儿？中介的底气在哪里？
这个就跟房租市场本身的底子已出现改变有关。
二、北京租房供求失衡
“供求关系决定一切”，北京房租上涨同样遵循供求规律。
链家的数据显示，从2017年8月~2018年2月，链家平台新增租赁房源套数连续7个月环比下降，租赁新增供给仅为2017年高峰的50%。
供给端收缩的原因是什么呢？一个字：拆！
在全国绝大多数城市，都在对违建、城中村、城郊工业大院进行拆除，但这通常意味着会腾出更多可以出让的土地，能修建容积率更高的住宅、写字楼、商业楼。
北京则不然，拆后土地将还绿1,600公顷，新增10处城市休闲公园和100公里健康绿道。只有少部分用于建回迁房。
不只是2018年，之前也是这么干的。
以著名的“京藏高速楔形地块”为例，该地块位于清华北大学院路和鸟巢水立方之间，属于房价10万一平米的黄金地段。在拆除前，这里是一片规模巨大的城中村+家具城，居住着10万外来人口。
该地块拆除后，除了部分用于建设回迁房和中关村东升科技园三期以外，另一个重要的用途就是建设大面积绿地，成为北京的“通风走廊”。
图片来源：黔财有话说公众号
我们看看北京最近三年的拆违成果。
2015-2017年，每年实际完成的拆违任务，年年翻倍。(1,500万 → 3,000万 → 6,000万)
按《统计公报》的数据，2015年末北京市常住人口2,170.5万人，人均住房面积31.69平方米计算，这三年就拆掉了15%左右的住房面积。
根据2018年计划的4,000万平方米，前4个月就完成1,640平方米，占全年目标的41%，今年大概率超额完成。
原有供给不断减少，而新增供给并未跟上，造成供求失衡。
以2017年为例，北京商品房销售面积为875万平方米，保障房销售面积267万平方米，合计1,142万平方米，不足当年拆迁面积的1/5。
更让人忧心的是，暂时买不起或没有资格买房的群体与这些新建住房是无缘的。所以，资本哄抬房价，他们也没有更多的选择余地。
这里还可以从侧面印证。多位地产中介表示，租金在1万元/月的高端房源仍然供应较为充足，甚至部分区域过剩，但月租金3,000-5,000元左右的适合年轻人的单间和整租房较为短缺。
也就是说，由于拆迁导致中低端租赁房源减少，高端租赁房源并不受影响。而来自全联房地产的一份报告显示，3,000元/月-5,000元/月的长租公寓房源占据了整个市场超过七成份额，这部分也是租房的主力市场，事关咱老百姓的生活质量。
有人会说，北京租房人数也在减少，需求也在减少。但据澎拜新闻的统计，2017年减少2.2万人，下降0.1%，也是2000年以来首次出现负增长。
社科院2017年发布的《北京流动人口在京购房状况研究报告》显示，有14.6%的流动人口在北京购买了住房。也就是说，还有86.4%的人需要租房。
按照北京目前超过800万的外来人口计算，将产生超700万人的租房需求，可见2.2万人的需求下降，相比上述一个“京藏高速楔形地块”就能容纳10万外来人口的规模计算，简直是小巫见大巫。
所以，北京租房供给端的大幅下降，打破了原有的平衡，造成房租大幅上涨。
根据北京市政府规划，2017-2021年，北京将建设50万套租赁住房，总建设面积321万平方米，不足目前拆迁面积的1/10，可以预见的是，未来北京市供求仍然是不平衡状态，房租继续上涨是大势所趋。
但北京由于其特殊性会是孤例吗？其他城市是否也会出现类似的情况？
三、拆违持续进行下，租房涨价是趋势
根据链家数据，对首批试点城市未来五年租赁住房供应计划与新增需求进行对比，发现除上海外，其他城市供应普遍跟不上需求，二线城市情况供应缺口尤为严重。
再看一组数据，通过比较2017年全国9个城市的租金变化趋势发现，上海的租金季均增长为负，也是这9个城市中唯一的一个为负值。
上海为何如此“优秀”？
2018年1月，在上海市第十五届人民代表大会第一次会议上，市长应勇表示，五年来，上海生态环境持续改善。全市拆除违法建筑1.6亿平方米，基本消除“五违”问题集中成片区域。
可见，上海在拆违建筑的动作上，走在了全国其他城市的前头。这一点可从全国重点城市的城中村情况看出，上海城中村目前已不足50万间，而北京、深圳、广州其他三个一线城市的城中村均超过100万间。
所以，上海房租的上涨也领先于其他城市。
从2013年-2018年7月的上海房屋租赁指数(反映一定时期内，房屋租赁价格水平变动趋势和变动幅度的相对数)看出，在前几年的大力拆迁中，上海房租价格由于供求不平衡也出现持续上涨，只是当时媒体报道后，未曾像近日这般持续发酵。而在2017年供求趋于平衡之后，我们可以看到租房价格也趋于稳定。
数据来源：wind
此外，和前几年不同的是，在房价持续维持高位的环境下，凑够买房资金的年限越来越长。
据统计，2010年时，北京首套房购房人均年龄在27岁，大概是一个大学生工作5年就可以买一套房子。2018年，这个数字已经接近35岁，这一批人只能在租房市场里头打转。这也导致供求关系更加不平衡。
可以预见，未来拆迁持续进行，而供给跟不上的城市，房租价格持续上涨的势头将非常明显，但并非所有的一线城市都会出现。
四、总结
在上述事件引起轩然大波后，北京市多部门对如家、蛋壳等企业约谈，要求不得恶性竞争抢占房源。
来源：新华社
然而，中介哄抬价格只是助推，供求不平衡才是决定性因素！就像当年温州炒房团炒高房价，现在温州炒房团的呼声明显减弱一样，房价也没跌，反而涨得更离谱。
这次资本敢于炒高房租的个中原因，是因为市场一致预期房租会上涨，而政府不仅不会打压房租，反而会乐见其成。
2017年政府的多项文件里已经表露的非常清晰，租购并举，发展租赁市场，而资本也选择在2017年进入布局。
如何发展租赁市场，靠暴跌来发展吗？
那肯定是不可能的，正如同涨价去库存一样，不断上涨的房租，才是发展租赁市场最好的春药。
另外，当前的房价泡沫实在是太高，对政府来说，上涨的房租最大的好处，就是化解房地产泡沫。
在房价不会下跌的情况下，房租越高，则地产泡沫越小，如果房租能翻一倍，靠租金回本的时间就会缩小到35-40年，再涨一倍，就会缩小到18-20年，这基本就回到了价格中枢了。
在中国，房东就是过去十几年的大赢家。轻轻松松，躺着赚钱。先有人把房价炒高，到了涨不动、脱不了手了，出租呗，然后再有人帮你把房租炒高，苦的永远是“无产阶级”。
核心原因还是我们中国经济永远脱离不了房地产市场。
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