金九银十降温系列(三)：砸爆售楼处，换不来杭州房价涨回头
作者 | allen
“金九银十”，楼市传统旺季。但2018年，旺季不旺，成色不足之余，快速降温更是超出预期。多个一二线城市新房成交量同比大跌4成，为快速去化，不少地产商如恒大、万科等相继打折促销，甚至有商办低至6折。
这些年来，出现过成交量下降，地产商打折促销的日子，但最后都剧情反转，房价继续往上涨。这一次，会不一样吗？
王雅媛港股圈倾心推出“金九银十降温”系列，和你一同深入中国房市中极具代表性的城市、地产商、地产人物，拨开迷雾，看清楼市降温真相。
“金九银十降温”系列，王雅媛港股圈于10月5日起诚意奉上，敬请期待。
2008年9月3日一大早，做HR的杭州市民张杭(化名)整装待发，他今天要参加一场硬仗。
约40分钟的车程，张杭来到一个万科楼盘的售楼处，那里已经集结了一群“战友”，大家不容分说，直接就杀入了售楼部，保安拦都拦不住，到了里面，把沙盘砸了个稀巴烂，把桌子、凳子都掀了个底朝天。
“警察来了！警察来了！”人群中有人喊话。还在亢奋中的人群顿了顿，往门外看去，几辆警车到了，下来一群警察，但出乎意料的是，这些警察站在售楼处十米开外，没再走进一步，也没见有任何动手迹象。
这一刻，张杭隐隐觉得，这一次打砸售楼处，他们赢了。
这便是2008年震惊中央的杭州万科售楼部被砸事件，万科也因为降价狠狠地领教了一次杭州人民的血性：杭州人不是只有江南水乡的秀气和文雅，还有千百年前北方移民的彪悍和战斗力。
后来的发展是，万科因为此次降价被政府罚了不多不少的4千万，其他多个城市政府也紧急约见地产商：不准降价，远离万科。更劲爆的在后面，中央开始了“4万亿”经济刺激计划，大部分资金流入了房地产行业，房价一飞冲天。
后来的2012年、2014年，杭州又发生了类似的售楼处被砸，理由跟08年一样，降价。有趣的是，闹完售楼部之后，房价又都蹭蹭往上涨。
过去十年，大闹售楼处的人，什么时候输过？
这个国庆，杭州人又开始大闹售楼部了，杭州滨江区未来海岸二期降价40万，老业主售楼处拉横幅要退房。
这一次，杭州人还会赢吗？
一、杭州房价：就是这么高
杭州的高房价，从来都不是盖的。
2002年第四季度，杭州商品房均价为5,861.6元/平，超过北京(4,066.7元)和上海(4,553.8元)。
到了2004年，深圳8,000元/平的房子占了13％，10,000元/平以上的只占5％，同样的指标，杭州分别为51.4%和27%，可见杭州的房价超过深圳。
而真正让人对杭州楼市佩服的五体投地，是在2008年。那一年金融危机袭来，楼市一片末日景象，就算经济强如深圳，房价依然从12,500元直接跌破10,000元，很多炒房客血本无归，于是乎，断供、抛售甚至跳楼的，都不乏有人在，政府也慌了一逼。
然而，彼时的杭州房价却是一个字：涨！2008年杭州房价足足比前一年涨了1,000多元，如果算上别的城市跌幅，杭州的相对涨幅只怕会更高。放眼全国，也只有杭州能做到这样的“成绩”。
98年至08年，中国房地产第一个黄金十年，杭州的楼市笑傲江湖。
08年之后，国家走上了依靠“大水漫灌”刺激经济发展的模式，房地产逐渐成为经济支柱，各地也开始拼命发展房地产。
而北上广深这些分居政治、经济、贸易和科技中心的城市，凭借着强大的城市资源源源不断地吸引着各地人员进入，人多地少，房子供不应求，房价开始了狂飙，并逐渐超越杭州，成为中国房价最高的地区。
而在这些老牌一线城市之后，杭州房价仍然领先于众多强劲的新一线城市。
08年至17年，中国房地产第二个黄金十年，杭州楼市依然笑傲江湖。
二、杭州房价：有理由这么高
杭州的房价一路狂飙二十年，在我看来无外乎三个原因。
1.出色的政府操盘
1997年，杭州成立了土地储备中心，2年后实施土地储备制度，在全国率先垄断土地一级市场，实施招拍挂的程序，从根本上严控土地供给的源头，实施“不饱和供地”。
1999年的6月18日至27日，总理在浙江调研时指出：加快住房制度改革，启动消费需求增长。
杭州心领神会，迅速出台《杭州市区进一步深化住房制度改革的若干意见》发布实施，标志着杭州市区货币化分房政策的正式开启，加上浙江民营经济发达，富人多，“居住在美丽杭州”成了许多人的心愿，杭州商品房需求进入井喷模式。
在房地产发展道路上，杭州坚定地选择了市场化、规范化。
市场经济的一个最朴实的理论：商品供不应求，价格便会上涨。杭州楼市启动得早，启动的快，一边是伸缩自如的土地供给，一边是不断扩张的需求，两者一结合，供不应求变成了可以自如操纵的，要杭州的地价房价蹭蹭蹭往上涨，不是问题。
说到这里，不得不提人称杭州史上最佳“炒地市委书记”的前杭州市委书记WGP。
2000到2010年，是WGP担任杭州市委书记的十年，他的拿手好戏是卖地，策略简单粗暴，就是控制供给，让“面粉贵过面包”。不仅如此，他在房价暴跌时的表现也让人称奇。
2008年，全国楼市暴跌，WGP放出“救市25条”，从公积金、按揭贷款、户籍制度、购房年龄、首付比例、税收优惠等多方面给予购房者优惠，几乎是把政府家底都送给购房者，求着购房者买房，就差“以身相许”了。
也正是这25条，硬生生地让杭州房价上涨了1,000多元。
在2009年，杭州的土地出让收入仅次于上海和北京，综合地价全国第一。
杭州楼市的黄金十年，正是王国平任期内的十年，他最经典的语录是：
一旦楼市大落、房价大跌，土地市场必将进入不景气周期，政府土地出让收益会大幅减少，相应的城市建设、城市管理和民生保障资金也会大幅减少，最终受害的还是老百姓。
有人戏言：WGP用超越北上深的房价，成功地拯救了杭州人民于水火。
2.蓬勃的IT经济
如果说WGP是用出色的政府操盘能力让杭州成为中国楼市中的佼佼者，那么马云则是用互联网为杭州楼市再添一把火。
阿里巴巴(BABA.US)2014年成功登陆纳斯达克，风头一时无两，而伴随着成功上市的是阿里巴巴巨大的人才需求。而此时的杭州在阿里巴巴的引领下，逐渐完成由工业经济向信息经济(IT)的转型。
这座拥有全国超过三分之一的电商网站、阿里、网易等互联网巨头的总部、大量创业公司的城市，让全国甚至全球高科技人才趋之若鹜。
2015年以后，杭州人口每年都飙涨十几万。2017年，杭州增长了28万人，在全国15个重点城市中，杭州人才净流入率排名第一。
猎聘网发布的人才报告显示，2017年杭州互联网工程师人才净流入率为12.46%，位居全国第一，其中来自上海的占23%，来自北京的则有17%，而北京的数据连零头也不到，只有0.42%。
而上一座IT人才源源不断涌入导致房价飙涨的地区，是硅谷。
反观近几年数据，硅谷的房价跟硅谷科技公司股价走势惊人的一致。
3.疯狂的货币化棚改
2015年，国家再次大放水刺激房地产拉动经济，相继出台降准降息、“棚改”货币化安置政策。
凭借早年货币化分房的操盘经验，杭州把货币化棚改做到了极致，2015年4月，杭州市人民政府办公厅发布了《关于大力推进住房保障货币化的指导意见(杭政办函〔2015〕57号)》，大力推行货币化棚改，减少实物棚改优惠政策。
并提出“在国有土地征迁安置中，被征收人选择货币补偿的，由征收部门在按评估价格对被征收人住宅房屋给予补偿的基础上，再按评估价格的20%给予货币补贴”。
“被征收人按期搬迁且在领取货币补偿款之日起12个月内购买住宅房屋的，根据购房纳税凭证，由征收部门再按被征收房屋评估价格的22%给予奖励”。
以望江单元凯旋路四期项目为例，在86户征收住户中，有72.1%的住户选择货币安置，其中75.8%另购商品房。
2017年杭州共进行货币化拆迁6万余户，在各省棚改数量排名中可排在前十名，可谓是货币化棚改重点城市，很多补偿款都是千万级别的货币，许多杭州人民因此一夜暴富，大家都兴高采烈地去售楼处门口排队了，至少有数千亿的资金瞬间涌入了杭州楼市。
僧多粥少之际，房子也要打新了。融信澜天400套房子发售，上万人参与验资摇号，中签率仅4%；华夏四季160多套房子发售，六千多人参与摇号，中签率仅2%。
年年月月岁相似，十多年前是福利分房，十多年后是棚改，变得只是形式，不变的是货币化的魔力，以及背后玩得666的手法。
除此之外，G20峰会的成功举办、2022年亚运会举办地使杭州多了几分“国际范”，今年上半年杭州的楼市已经到了很变态的地步，杭州中心区的房价已经接近上海中心区的房价了，均价6~8万一平米，杭州没有在经济上超过上海，房价倒是快接近了。
房价高企，最开心的除了开发商和已购房的人，还有政府。
杭州2017年共成交270宗地块，土地出让金高达2,190亿元，排名全国第二，仅次于北京，其中住宅用地成交总价1,978.19亿元，同比增33.4%。而今年上半年，杭州的土地出让金位列全国第一。
知名媒体人秦朔，发出了上海是否会沦为环杭州城市的疑问。
那一刻，杭州声望达到顶峰。
三、杭州房价：就这样下跌了
不过，人无千日好，花无百日红，盛宴也总有落幕的一刻。
告别今年上半年的疯狂，进入下半年，集万千宠爱于一身的杭州楼市转冷。
杭州本地报纸钱江晚报对此在做出了专门的报道，为求准确还特地搜集了大量楼盘的成交价进行对比，原始数据很多，我只贴其中2个图做个示意。
杭州的楼市突然急转弯，看似有点意外，但实情很正常。追根溯源，我们发现，2015年这一波杭州楼市涨跌，政府和IT经济的因素并无大变动，主要还是因为货币化棚改。
前文提到17年杭州的货币化棚改不仅直接导致了大量的货币涌入了杭州楼市，而更为重要的是杭州大手笔拆迁的规划图引来房产投机者的无限遐想。
图中我们可以看到，杭州政府规划了三大战役，第一战役就是拆掉567堡，而现在这些地方很多都已被拆成了一片废墟。
仅仅第一战役就拆了那么大的面积，整个杭州才多大？
想想那些房子已被拆成废墟而又拿着大量赔偿款的拆迁户，只能赶紧买房住。然而，买新房要等二年才能入住，何况不一定买得到，没办法只能涌入二手房市场，于是杭州的二手房被迅速的抢购一空，这样整个杭州楼市都被刺激得疯涨。
所以，在货币化棚改降温之后，楼市上涨的源动力立刻就消失了，去年各种调控都没有控制住的房价，今年全部熄火了，万人抢房局面自然一去不复返了。
四、杭州房价： 明天将更寒?
这个时点，我们再回头看看支撑杭州楼市的三大原因，货币化棚改已经停了，政府操盘在中央“房主不炒”的高压下也难再长袖善舞，剩下的就只是以阿里巴巴为龙头的IT经济。
统计数据显示，杭州GDP总量达1.26万亿元，位列全国第10，其中信息经济(IT)的起到主引擎作用，实现增加值3216亿元，增长21.8%，对经济增长贡献率超过50%，占GDP比重为25.6%，同比提高1.3个百分点。
今年，腾讯(0700.HK)高位下跌超过40%，摧毁财富近2,500亿美元。
至于阿里还好，从高位下来的跌幅还维持在30%左右，不过阿里，真正的问题可能才刚开始，经济放缓和贸易战对它已有一点影响，更重要的可能是明年开始严厉执行对所有网店的税收，加上马云的「退休」，更必完全改变阿里企业文化。
图片来源：富途；阿里巴巴最新股价图
明年可能才是阿里最难过的时间。
数据显示，2018年上半年杭州市数字经济实现增加值1,592亿元(人民币，下同)、增长14.7%，增速比GDP高7.1个百分点，占GDP比重为25.0%。
虽然，没有方法知道阿里对杭州gdp贡献有多少，但是从数字经济占杭州GDP的比重及阿里的体量，大概影响力不用说也应该清楚了。
深圳成就了腾讯，阿里成就了杭州，如果阿里巴巴也出现增长瓶颈，杭州的IT经济会怎样呢？
现在，杭州房价才刚进入下行通道，我们看到推高杭州楼市的三大原因都已经弱化甚至消失，未来杭州房价很可能调整一段时间。
上周，张杭单位的一个小年轻辞职了，张杭例行都要找他谈谈话。
“小李，怎么要辞职啊？”
“我想去深圳闯闯。”
“为何要去深圳啊？杭州不好吗？”
“深圳公司多，机会多，腾讯、华为、大疆、平安、招商、中集......太多了，不数了。”
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