写在香港不安宁之际：谁在抄底楼市？

香港社会持续不断的示威，已经影响到拍地市场。

上周推出的启德新一块跑道区住宅地，仅接获4份标书，只有早前启德地块投标公司数量的一半，最后由会德丰(0020.HK)、嘉华国际(0173.HK)及中海外(0688.HK)合组的财团，以127.398亿元投得，折合每方尺楼面地价11842元，较市场估值下限1.3万元低逾9%，如果和今年3月推出、位于同一侧、相隔仅一条街的启德4B区1号地块相比，尺价也下跌了13%，更是创下2016年12月嘉华以每方尺楼面地价1.02万元投得同区第1K区2号地皮(现为嘉峯汇)后，区内逾两年半新低。

来源：香港媒体

政治纷争不断，甚至演变为暴力冲突，不少地产商都对买地变得谨慎，但在会德丰却锐意进取，在它眼里，这正是最佳的抄底时刻。

会德丰：频频出手启德

说起香港地产商，四大天王--长实、新鸿基、恒地、新世界是如雷贯耳，但其他地产商，有的同样颇具名气，会德丰就是其中之一，而这家公司还和中国有很深的渊源。

1925年，英籍犹太人佐治·马登在上海创立会德丰洋行，经营航运及仓存。国民党败退后，会德丰转移至香港，继续主营航运业务，并逐步涉足零售等新业务。

1974年，会德丰将旗下会德丰船务国际有限公司，与世界船王包玉刚合组为会德丰有限公司，意欲打造全球航运巨头。不过出师不利，同期爆发了中东战争，宣布石油禁运，石油运载是会德丰最重要的航运生意，如此一来，会德丰遭遇的打击可想而知。

其后虽然会德丰积极自救，通过降低成本，以及拓展其他新业务支撑着公司运转，但接连的错判大势，最终重创会德丰。1970-80年代，随着油价高企以及世界航运业萎缩，像包玉刚这样的船王已经看淡船务生意，纷纷出售船队，寻找其他出路，但会德丰却看好世界船务生意，不但大量接盘包玉刚的船队，并进一步在日本、西班牙、丹麦、中国订造新船，短短3年船队数目大增18轮，1982年其船队固定资产净值已达16.33亿元，较1979年的9.41亿元大增70%。

最终，世界船务在1980年开始衰落，会德丰这一错误判断，终令其在1983年录得6000万元的巨额亏损，公司开始风雨飘摇，业绩不佳，大股东间也逐渐出现裂痕、争吵不断、貌合神离，而外头的资本却开始乘虚而入。

1985年2月，新加坡富商邱德拔和包玉刚展开对会德丰的争夺，经过近一个月的你来我往，最终，包玉刚旗下的九龙仓获胜。

其后，会德丰逐渐剥离航运业务，将主营方向转向以地产，在香港多处开发物业，也一度成为香港主要的发展商，内地游客最为熟悉的尖沙咀购物旗舰-海港城便是其主要物业。

然而，在香港地产如日中天的1980-1990年代，或者是由于英资基因过重，会德丰对香港前景信心不足，营商手法过于保守，最终没能向长实、新鸿基一样挤身“四大天王”。即使如此，会德丰加九龙仓靠著庞大的收租物业，两间公司的市值也达1600亿港元。

不过，此一时非彼一时，自去年开始，在住宅市场上会德丰展示出了异常积极进取的一面，在政府大力发展的启德地块，接连出手，连投带接，收获颇丰。

2018年3月，会德丰以63.592亿港元从海航手上接过启德第1L区1号地块；

2018年11月，会德丰伙同新地、新世界，以83.33亿港元拍得启德第4B区3号地块；

2019年2月，会德丰以68.89亿港元从海航手上接过启德第1L区2号地块；

2019年3、5月，会德丰伙同恒地、中海外，分别以98.93亿港元、125.90亿港元拍得启德第4B区1号、第4C区2号地块。

连同刚刚投得的启德第4A区1号地皮，会德丰(自持或联合持有)合共持有启德区内6幅地皮，总面积超过360万平方尺，成为启德最大的地主。

会德丰如此大手笔购买土地，究竟打的是什么算盘？

将军澳：长实样板

在回答这个问题前，先看一看香港的地产大鳄--长实怎么玩转将军澳。

将军澳位于新界东南部，属西贡区，原本只是一个人烟稀少的渔村。1983 年，被政府列为大力发展的第7个新市镇，它的计划分别3期， 第一期是翠林及宝林的发展，第二期为海湾填海工程及发展市中心，第三期是包括市中心及海湾南部范围的填海。

来源：百度地图

1988 年翠林邨及宝林村先后有居民入住，1990 亦发展第二期工程，景林，厚德亦在90 年代初有居民人住，最后尚德，明德村等亦于99 及2000 年入住；将军澳的工业村是本港第三个工业村( 大埔工业村，元朗工业村 )，于1997 完成。

2000年后，将军澳进入第三期发展 - 私人住宅市场。这个时候长实开始介入将军澳发展，频频在区内购入土地，包括同捷和集团合作，将位于85区石角路，原属捷和的两幅工地，通过补地价的方式转变为发展住宅用地；伙同南丰集团，取得地铁调景岭站上盖商住项目；亲自参与竞投，夺得将军澳86区梦幻之城首期商住项目，等等。

至2005年，长实在将军澳坐拥可建面积超过582万方尺的土地储备，成为该区最大的地主。

其后，长实开始大展拳脚，建设超大型项目--日出康城，该项目是一个包括住宅、商场、公园在内的大型铁路上盖发展计划，地盘总面积32.68公顷，总发展面积1,652,800平方米，规划中住宅面积最多1,612,800平方米，商场面积40,000至50,000平方米，绿化及休憩面积为55,000平方米，包括一个面积近20万平方呎的日出公园。

来源：日出康城位置

整个发展计划将分为9至14期兴建，总耗时超过10年，建设50幢楼高46至59层的楼宇，提供21,500个住宅单位，可供58,000名居民居住；另建有1个大型商场、1个小型商场、文娱康乐设施、绿化及休憩区、长400米的海滨走廊、教育机构、幼儿院、社区会堂、铁路车站及公共运输交汇处。

以住宅数量计算，是香港最大的屋苑，较之前香港最大屋苑嘉湖山庄的15,880个单位(也是李嘉诚)，还多出接近四成，俨然是一个小市镇，虽偏居一隅，但一应俱全，依山旁水，风景极佳。

来源：网络，日出康城

在人多地少的香港，功能如此完备的商住小区，并不多，而且基本都是位于新开发的地带，而能够玩得转如此大型的屋苑，也只有大地产商可以，例如长实，建好楼后，可以顺带把自己的零售业务也开进去，例如商场、超市、便利店等，连招商的功夫都省了，也更加容易催旺人气。

会德丰：抓住启德，

就抓住香港地产的未来

讲完长实，再回看会德丰，会发现很多共同点。

和当年的长实一样，会德丰也是大手笔购买所在区域的土地，短短一年便成为该区最大的地主，在启德旧机场跑道区域，会德丰的地块已逐渐形成“合纵连横”之势，相信在未来陆续推出的靠近内陆的地块，会德丰会继续参与竞投，并且会志在必得。

来源：百度地图

有足够多的面粉，才有可能做出足够大足够好的面包，在地产界摸爬滚打多年的香港地产商，不会不明白这个道理。

在一个地区拥有足够大而且连片的土地，既可以建设住宅，也可以建设商业，甚至把医疗、教育、休闲、娱乐一并解决，打造一个新市镇，而自己便摇身一变，成为一方“霸主”，获取源源不断的收益。

退一万步说，即便楼价出现压力，坐拥这样的连片区域，膀大脖子粗，易于抱团取暖，也易于控盘，轻松应付楼价波动。而更重要的是，香港本来就地少人多，启德如此优越的地理位置，如此大手笔的旧改，环顾整个香港，都绝无仅有。

过去十多年，香港政府大力发展西九龙，造就了高铁站、ICC、西九文化区，成为九龙半岛的新地标，当区新房价达到至少20-30万港元一平米。不过，这都已经是过去式，未来10年甚至20年，整个港九新界，说到巨变，一定是启德。

改变带来机会，说抓住启德，就抓住香港地产的未来，也不为过，这或者正是会德丰此次大手笔的逻辑所在。

只是，不知道会德丰能否成就自己。

会德丰的未来，

会是香港的未来吗？

香港地产霸权，由来已久，近年更是愈演愈劣，底层的挣扎，年轻人的绝望，造成社会的严重撕裂，也间接造成一次又一次的街头暴动。

但是，任你在乱，大地产商们依然稳若泰山，穩定的租金收入和巨大的资本实力，也使得他们不但不需要过分在意社会的波动，反而可以在社会动荡造成的地价下跌中抄底，日后获取更大的利益。

再看看香港的版图，没有地产商不在的地方，新市镇的大型屋苑，有长实，地铁上盖，有新鸿基，新界的大片农地，有恒地和新世界，即使被视为香港未来的启德，也已然被地产商瓜分完毕。

香港的过去，是地产的过去，香港的未来，貌似依然逃不出地产商的五指山。

要香港房价跌，你想多了。