龙湖灵魂拷问：这两年建成的房子，还能买吗？

“没有故事就是好故事。”

这是龙湖集团（0960.HK）老板吴亚军在昨天的中期业绩会上说的一句话，言语中透露着几分自豪。确实，吴亚军值得自豪，因为龙湖交出了令地产同行们艳羡的中报业绩：

1-6月，合同销售额达1056.2亿元，同比增长8.8%；实现销售收入385.7亿元，同比增长42.2%；归属于股东的净利润为63.1亿元，减除少数股东权益、评估增值等影响后之核心净利润47.0亿元，同比增长26.0%；净负债率为53%，平均借贷成本为年利率4.56%；每股收益1.08元，每股派中期股息0.36元。

业绩延续了龙湖一如既往的稳健和增长态势，如果没有后面发生的事，这个业绩会大概率会是以happy ending结尾。

不过，一位“不速之客”却打破了整个业绩会的气氛，这位据闻来自长沙龙湖水晶郦城的业主给吴亚军带来一个“新故事”，直指龙湖的房子存在严重的质量问题，并当着众人的面对其发出灵魂拷问：您是不是知道，龙湖在长沙已经成为维权的代名词？龙湖请黑社会打手打我们业主？

我们不知道此时吴亚军的答案是什么，但可以肯定的是，若在16年那一波房地产浪潮中高价拿地，现今面对国家不断加码房价调控以及公司自身财务指标的双重压力下，出现质量问题一点也不奇怪。

龙湖业主：

不是我想闹，是你的房子太差

房子有问题，最抓狂的就是业主，若一般协商无法得到满意答案，群体性的维权行动就会一触即发。这次涉事的长沙龙湖水晶郦城，其实早在两个月前，就已经发生过维权事件。

2019年6月23日上午，龙湖水晶郦城部分业主采取了拉横幅、喊话的形式来到水晶郦城周边进行了现场维权，事情起因是业主质疑龙湖“高价低配、霸王条款”，并向其提出补偿诉求。

来源：网络

业主们列出了各类证据，甚至邀请专业的评估机构，对号称价值2468.56元/平（精装修均价13258.56元/平减去毛坯备案价10790元/平）的龙湖精装修进行评估，结果是价值不到1000元/平，具体包括：除了抽油烟机和消毒柜，就是一个没有品牌的新风系统，其他什么电器都没有，而且抽油烟机还是几年前的库存，顶吸落后，还是机械开关，号称是科勒品牌的马桶盖用的最低档的产品，连最基本的阻尼都没有，放下会砰砰作响。

因为声势不小，维权活动还受到湖南都市频道的关注，并对此进行了报道。而在维权活动之前，业主已和长沙龙湖协商沟通，并向有关部门递交联名举报材料。

来源：网络

但是，长沙龙湖负责人只是表示不能接受业主们的诉求，也没有给予正面回复。或者正是因为始终无法得到满意的答复，所以出现了昨天业绩会上的一幕。

龙湖作为国内著名的地产商，无论营收、规模，还是品牌、综合实力，均稳居TOP 10行列，房子的质量也是有口碑的，但为何此次的长沙龙湖的房子却出现这么大的篓子？

长沙龙湖：

双面压力下，实在是不得已

一切还得从龙湖在长沙的布局开始说起。

作为1993年创立于重庆的地产商，龙湖很长时间内都深耕西南地区， 直到2009年正式登陆港交所之后，才开始了大规模向全国扩张，而为了让龙湖更具全国性企业的“气质”，吴亚军直接把公司总部搬至帝都北京。

2012年底，龙湖正式进军长沙，和长沙望城区政府签约，共同投资开发龙湖体育主题公园及高端生态休闲生活区建设项目；2013年，龙湖以6.9亿元摘得望城谷山460亩大型地块，进入实质的地产开发阶段。

2015年起，长沙龙湖的房子陆续对外销售，时年正值国内大力推行房地产“去库存”政策，大水漫灌下，房子成了最为炙手可热的商品，龙湖也不例外。

“面包”好卖，自然刺激地产商生产更多“面包“，但想要做面包，得先有面粉。火热行情下，长沙龙湖也按耐不住拿地热情。

2016年，长沙龙湖一口气拿了两块地，一块位于滨江新城片区，成交总价3.11亿，折合楼面价5637元/平方米，这块地就是后来出现维权的水晶郦城；另一块位于芙蓉区东岸街道东屯村更贵，成交总价14.53亿，折合楼面价8588元/平。

然而，就在拿地后不到一年，全国主要的大中城市相继启动房价调控政策，并且调控强度不断加大，长沙也进入了限购、限价等多种调控政策集中发力的阶段。到2018年，贸易战、国内去杠杆、经济周期转向，使得宏观经济持续下行，房价正式告别大涨阶段。

大水褪去，就是裸游者现身的时候。对于地产商或者其某个区域的分公司而言，如果说土地储备丰富，并且早期拿地价格便宜且现金流充足，日子还能顶得住，否则，日子就难过了，尤其是毛利率的压力。

地产生意虽然看着赚钱，头部的地产公司净利率可以去到10%有多，但实际上都是看天吃饭、如履薄冰的，因其毛利率大多只有30%多，这说明三费（销售、管理、财务）的占比并不算高。而地产这种生意的三费可调整空间并不大，一来为房子好卖，广告、推广这些销售费用少不了，二来公司需要人去运转，管理费用也不能随便砍掉，三来房地产对融资的依赖性，使得财务费用更加难以下降，尤其是在现今大水漫灌已成往事的情况下，财务费用非但不会下降，反而有较大的上涨压力。

换言之，如果毛利率得不到保证，那公司的盈利能力就备受压力，因此地产公司通常都把毛利率的控制放在很重要的位置。但是，毛利率却并不是那么容易就控制得住，其涉及到的主要成本中，土地成本已经被定死，建材、人工等成本又在逐年上升，如果房价被压住，毛利率必定受压，尤其是高位拿地的公司。

以长沙龙湖为例，13年投得谷山地块折合楼面价只有1440元/平米，但到了2016年的水晶郦城地块，折合楼面价5637元/平方米，较前者上涨近3倍。然而，谷山龙湖的均价大概在8000元上下，而水晶郦城的均价只是1.3万上下，上涨幅度连1倍都没有。

一边是各项成本难以下降，房价上涨跟不上地价涨幅的事实，另一边又是公司白纸黑字的毛利率指标，双面夹击之下，底下执行的从业者大概率也只能通过偷工减料、以次充好来蒙混过关，以保住毛利率水平。

这是最容易走的路，也是长沙频频出现质量问题的逻辑所在。而一旦走上这条路，后续就只能不断去“圆谎”，甚至有可能做出诸如用黑社会打压维权业主的行为。

业界良心：

现在的房子质量差，建议不买

其实，长沙龙湖的问题绝非个案，而这两年房子因为质量问题频繁被曝光特别多，当中不乏大地产商，像去年的碧桂园，甚至搞出了楼塌死人的惨案。这一切，都是地产商蒙眼狂奔的结果。

过去，地产行业以规模、销售额论英雄，好像谁胆子够大，加的杠杆够多，谁就能以最快速度跑出来，由此还衍生出了诸如高周转这样的经营策略。

当然，这样的策略在国家鼓励买房、货币宽松、房产财富效应明显的时代，毫无疑问可以帮助地产公司迅速做大，但是现在，最上头已经明确表示“房子用来住的，不是用来炒的”，加之大放水时代完结，调控政策依然从紧，投资房产的财富效应逐渐消退的情况下，房地产公司也已经感受到了寒意。

对于一些在16年高位拿地的地产商而言，如果在这些地块建房子，房价不涨或者涨得慢，都可能会要了自己命，尤其是上市公司，资本市场对业绩的压力，最终就很可能使得这些公司铤而走险，走上牺牲产品质量，忽悠业主的道路。

看看16年政府出让了多少地块，便不难预见，像长沙龙湖这样的质量问题和维权事件，后续还有可能陆续上演。

而对于普通的购房者，现在的房子值不值得买，还真得睁大双眼，看看那块地是不是16年拍下来的，如果是，那就好好掂量掂量了。

正如此前绿城房地产总经理李军说的：”我一直劝身边的同事这两年不要买房，因为近两年的房屋质量是最差的，维权潮会在这几年出现。谁也不要笑话谁，接下来估计谁都逃不掉。”

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