越来越港资的开发商：赚钱慢了，也稳了

作者：R先生

来源：真叫卢俊(ID: zhenjiaolujun0426)

沉寂了一年的融创，又出手了，白衣骑士孙宏斌花了153亿，从云南城投集团手中，收购环球世纪及时代环球51％股权。

交易完成后，除了获得新世纪环球中心外，融创还将同时拿到成都、武汉、长沙、昆明等城市共计18个目标项目，更重要的是可售建筑面积2771.6万平方米，约占总建筑面积的90%。

换句话说，绝大部分资产都是可以马上变现的，同时更为重要的是，在此次项目中，融创不仅收获到了一批现成的可售楼盘、一大批便宜的土地储备，更重要的是，还顺带得到了国内顶尖的会展项目板块。

我相信很多人看到这个消息的第一反应，会马上联想到融创在2017年干的另一件事，以500亿的代价收购了万达文旅13个项目及管理运营团队。

不知道大家有没有这样的感觉，就是大陆的房企，特别是头部的这些房企，万科，碧桂园，融创等，越来越多的正在向港资看齐。

就是由以前的赚快钱模式转变成赚慢钱的模式，由以前单一的只会销售卖钱变成通过运营来赚钱。

在前面几年，我们讨论最多的其实就是那些很很激进的房企，所有人都在关注房企的土储怎么样，因为只有土储上去了，销售额才会上去，房企排名才会上去。

于是，在短短的3年之内，我们看到碧桂园销售额从2016年的3088亿一下子飙升到了7287亿元，万科从3647亿元飙升到了6069亿，除了最头部的企业之外，其他房企也抓住时机进行大幅扩张。

千亿房企的阵营3年内从12家扩充到了30家。

当然，想要达到突飞猛进的话得有两个前提，第一是销售额得持续增长，这样才能用新钱还旧债，第二是银行的贷款输血不能停，只有大幅度运用杠杆，只有用好这个支点，才能更加迅速铺开。

但是当你猛的回头来看这样事情的时候，我们发现要使这套模式转起来，你所要依靠两个层面的稳定，一是市场预期的稳定，二是货币政策对于地产信贷的放松。

因此，一旦市场遇冷的时候，当你的现金流压力是很巨大的，与此同时，整个信贷政策又开始变得不友好，这样的格局就直接会卡住主流开发商的两个命门。

当我们再回过头来看一下，会发现2019年上半年，80家上市房企的有息负债规模达到了6.6万亿，要知道，整个2018年的房地产销售总额也不过是在15万亿，随着还债日的逼近，房企债务普遍密集到期，债务压顶。

与此同时， 2019年5月，银保监会重点申明了要对银行、信托等金融机构对房地产行业的放款加强监管工作，同时监管部门也加强了对一些拿地激进的房企的融资监管。

融资成本的越来越高以及行业去杠杆的节奏越来越猛，让不少房企忽然意识到，原来在世道艰难的时刻自己是这么的脆弱，一旦缺乏现金流的支撑，自己根本不可能活下去。

地产的世道或是地产的赛道都变得跟以前完全不一样了，也是逼迫所有的开发商就只能靠自己，而且以后这样的效果其实真的会越来越明显。

背后的道理也很简单，就是希望外力的钱不要再流入房地产了，让钱可以去实业里面，地产的钱就让开发商自己在内部循环。

所以我们可以清晰的感受到，谁都想躺赢，谁都想赚快钱，但现实如此，逼的开发商只能赚慢钱，而且要想办法能赚到源源不断的慢钱，从而让自己变得更加的稳健。

如何能赚到持续性的钱，就跟港资一样，首先是要介入运营。

金茂和华夏幸福是比较早的就开始做起了城市运营，万科北方区域在今年也提出了未来三年的五个新引擎，包含TOD、科创园、产业小镇、旧改和文创园。

从整体的趋势看，很多主流的开发商开始慢慢从一级市场开始就直接介入到了土地的开发中去。

为什么，其实道理也很简单，就是希望土地的成本可控，一旦控制住了这个最大头，其他的无非就是锦上添花。

但是，谁都想要拿到最便宜的地，如果仅仅是做住宅，在现在这样的环境下拿到低成本的地真的很难，基本就是很远或很偏，毕竟土地财政是当前很多地方政府最能把控的一个环节了。

但是，也不是没有机会，对于开发商而言，想要拿低成本的地，是你得学会先做贡献，比如带动版块的发展，比如带动区域的就业和商业等等，或是在区域内建设大量的市政工程。

其实你看不管是城市运营还是产业或特色小镇，就是直接从最开始的那个环节着手，从一开始就要承担很多，然后再慢慢的获得回报。

接下来会有一种模式慢慢崛起，就是把赚快钱+赚慢钱叠加着做。

前阵子跟某个三线城市的小开发商领导聊天，他说虽然经过前面十几年的耕耘，在本地市场已经做到了绝对了龙头，口碑也很好，但一直以来有个困惑，就是很难走的出去，因为地价很贵因为风险很大。

这其实是很多开发商扩张时都面临的问题，土地很贵，但资金有限，银行也授予不了多少的信贷额度。

但是这两年他们慢慢的摸索出了一套新的扩张模式，通过跟万达合作，由万达提供商业品牌和全套的运营模式，他们负责工程代建，换句话说，万达是轻资产，他们属于重资产。

对于万达而言，当然是乐意这么干的，一分钱没有掏，但是可以获得整个商业后期运营后的盈利分红，对于合作的开发商而言，也是得利的。

因为是挂着帮当地引入万达这样的商业综合体的方式去跟政府谈判的，政府也是很受欢迎的，因此也愿意出以比较低的价格定向出让土地，一部分用来建万达广场，一部分用来建纯住宅用地。

对于小开发商而言，因为有了万达广场的加持，住宅不仅可以卖的更快而且也会得到相关的溢价，这就是赚快钱，由于同时还建造了万达广场，在后期的运营中每年也能得到相关的租金回报，这就是赚慢钱。

所以为什么最近几年万达的轻资产模式玩的顺风顺水，就是因为整体地产的发展正在慢慢发生变化，现在很多核心区域的拍地，往往都是要求你得有自持，你不能只是赚了一笔快钱就走，你得留下来，慢慢赚钱。

就像那些港资前期做的一样。

还有一个变化，就是新零售的模式正在慢慢席卷地产商。

可能限于资金成本或是实际可使用的面积影响，很多地产商其实是无法做到大规模批量化的来做商业地产的，毕竟就拍了这么一块地，毕竟土地还没有那么大的能级体量。

于是，退而求其次，开始在原本单一的住宅中添加新零售的元素。

就是去年，中国恒大、万科、新城、银泰等开发商纷纷齐聚上海，向纷纷向新零售网红盒马伸出橄榄枝。

最早看到新零售机遇的崇邦集团，其旗下的金桥国际商业广场，正是盒马首店所在地，根据他们的统计，自盒马进驻后，每月为他们带来了至少3到4千的新客流。

曾经看到一篇调研报告，盒马超市+餐饮+APP电商+物流配送服务让周边社区居民非常喜欢，自去年开业，仅仅6个月，整个楼盘的访客量就是去年同期的两倍。

当新零售可以带来实实在在的利益时，房企自然会夹道欢迎，这其实就是在借助外力让自己在这个赛道里变得更加与众不同。

还有一个很重要的赛道就是办公楼市场。

中国写字楼的发展经历了70年代的楼宇变高、80年代公共设施增多、90年代功能空间增加、00年代硬件的堆砌。

这也是很多港资前期主要的发力点，现在对于他们而言，都是自己发家的东西，也算是比较轻车熟路了，优势明显。

但是，不知道大家发现没有，不管是写字楼开发商还是运营者，好像都在做一些重复的事情，所有的项目几乎都是千篇一律的。

而在这些不变中，其实就是大家的机会。

比如我看到一些大陆的地产商，在运营的写字楼中会刻意引进一些口腔诊所、医美、健康体检的服务，作为写字楼对外服务的一种重要补充。

还有就是提供平台，通过各种方式为入驻的企业提供各种服务和链接，甚至用自己的品牌直接为入驻企业背书，帮助其获得资金贷款支持或是快速通过行政审批等。

这些其实都是很琐碎的事，做起来的确会很累，但越来越多的大陆房企却正在猛攻这一块，这对于前期习惯赚快钱只会卖住宅的开发商而言，确实比较痛苦，但也是不得不迈出去的一步。

房地产市场是一个很大的市场，每个阶段都会表现出不同的特征。

所以其实我们也不能说在前一个阶段万科、碧桂园、融创他们做错了，只是到了现在这个阶段，单纯的靠卖房子你会发现充满了太多的不确定，我们需要通过类似运营、自持的方式把赚钱这件事稳固化，然后渊源流传。

就像我们小时候听到的故事那样，我们得先沉下心来挖好井，建好管道，才能享受到源源不断的甘泉，而不是每次要去河边挑水了才能喝。

现在所有人都能感受到外围的虎视眈眈，现在所做的所有努力和转型，就是为了保证在市场混沌和看不清的时候，不管城市的发展是到了高潮还是低潮，我们自己都还要在。

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