九毛九买下商业地产，伤了股东的心

9月30日，九毛九(09922)发布公告，于2022年9月29日，九毛九控股拟向中山市碧翠收购目标公司(广东省产权交易集团投资开发有限公司)26%股权及销售债务。

九毛九表示，公司内部一直都有意将目前所用的总部迁移至目标物业，以靠近商业、时尚及商业中心的中心地带而受益，有利于公司的长远发展。

值得注意的是，九毛九买的这块地，比现在九毛九的总部大了6倍，到底有没有必要？

据了解，广州国金天地项目位于广州市天河区广州国际金融城，地处广州商务及商业区的核心地段。该项目已开始建设，目前估计将于2026年前完成开发。

值得注意的是，这笔交易的卖方公司（中山市碧翠），是由碧桂园旗下全资控股公司持股拥有。

这也就意味着，九毛九拟用11亿元（首付6.5亿，分4年共付3.5亿）收购碧桂园旗下广州国际金融城项目26%的股权。

在公告披露后的当天，九毛九股价大跌20.4%，投资者都表示不理解九毛九为什么这样做？买的是餐饮股，怎么突然就多了个房地产概念？

对于投资者来说，九毛九这一操作是极为不负责的，本来投资者投你的时候，也是因为看好餐饮行业，看好九毛九的主营业务。

尤其是在餐饮行业受到疫情的摧残下，已到极度敏感的时期，所有公司都在降低成本，维持好现金流，这时候公司还拿一大笔钱去投房地产？

说是自用，但实际面积摆在那，大家很难相信会买个比现在大6倍的地方来办公。

我们从2022年中报来看，九毛九上半年营收为19亿，同比下滑5.97%。净利润为5770万，同比下滑68.98%。

值得注意的是，九毛九花11亿买了26%的股权。截止上半年，九毛九的现金余额为18.45亿。

虽然是首付6.5亿，但买一块地花了公司三分之一的现金流，是一笔不小的开销。

在餐饮和房地产都处在下行周期时，自己的营收和利润都在持续下滑，且现金流并不多的情况下，做出这样的决策，是否太过于激进？

最重要的是，公司投资房地产，是否也侧面证明了，公司管理层未来不看好主业了，所以想往房地产市场里炒一把？

但九毛九高管在电话会议上多次强调称，是公司买来自用的写字楼。

随着未来几年公司的发展，对于办公的需求会增多，所以会买下这块地的股权，跟炒地没关系。

但上文也提到过，这个写字楼的占地面积比现在九毛九的办公区域大了6倍，真的是有那么大的需求吗？这得画个问号。

另外，关于这项目的风险评估，九毛九管理层认为，在这栋楼交手之前，我们更注重的是风险问题更多。不过这项目位于广州的核心地段，算是优质资产，所以认为没什么风险。

关于现金流的问题，九毛九高管表示，11亿花的并不多，不会对公司现金流产生影响，也不会影响到对公司接下来两年的开店计划。

为什么在其他企业保住现金流的情况下，九毛九大胆投入？

九毛九高管回应称：我们对未来的判断没那么悲观，上半年已经很悲观了，但依旧能够盈利，已经算可以了。

如果我们对未来还那么悲观，那我们可以缩减成本把现金都放在账上躺着“过冬”就可以了。

但我们对未来的判断没那么差，刚好也差个楼办公，所以拿这笔钱去买地产资产，对我们来说完全没什么压力。

从电话会议中能听出，九毛九的管理层是真的很喜欢这块地，多次表示这块地的确很好，是优质资产。

在九毛九回应这块地是自用，而不是炒作的时候，股价还只跌12%。在九毛九回应说这块地是自用之后，股价继续大跌，最后收跌20%。

公司表示称，“新总部能有利于集团的长远发展，以及保持其作为中国领先的中餐厅品牌管理商及营运商的市场地位。”

这种话对于一个互联网或是科技公司来说，可能是对的。但你一个做餐饮的，把总部搬到核心地段，到底有多利于公司的长远发展？

换个角度看，虽然现在说是自用，但也不好说未来会不会看到价格合适，就选择卖掉。

据了解，卓越曾在2019年用51亿拍下了这块地45%的股权，对应26%的股权价值为29亿。而九毛九花了11亿买下26%的股权，相当于在19年的价格上打了个四折。

九毛九按账面计价，以3.3万元/平米购入此块地。而目前市价大约为5+万元/平米。

也就是说，在地产行业走入下行周期时，九毛九买这块地实际上是远低于市场价格的。若未来地产行业出现反转，那九毛九有一定的获利空间。

九毛九管理层，很可能看中的就是这一把。谁都不知道5年后地产行业会是什么走势，在便宜的时候花钱赌一把？

如果未来五年地产行业出现困境反转，那公司可以赚一把大的，将股权卖出，毕竟也是一线城市的核心地段，算是地产中的优质资产了。

若没出现困境反转，按现在3.3万/平米买下的，能亏的空间也并不大。

结语

所以从短期角度来看，在港股和餐饮行业极为低迷的时期，做出这样的举措，引起股价大跌。

对于小股东来说，即是输了钱，又是伤了心，肯定是难接受的。大家投你的时候也是投餐饮，不是冲着房地产来的。

从中长期角度来看，这笔生意最后不好说还真赚钱了，但最后换来的是财报上的好看，投资者可能在这笔钱兑现到财报上之前，就已经对公司失去信心了。

最后可能赚了钱，但却伤了股东的心，值得吗？

但目前来看，九毛九铁了心的是买来自用，而不是炒地产，做一波低买高卖，最后财报上的好看，可能也没有了。

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