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看过才知道,其实你根本不懂什么是商住房

2017-06-30 百花深处 创业财经汇

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到商住两用的公寓,大家多少都会对它有所了解。随着国家对房地产调控政策不断加码,各地限购令的出台也是此起彼伏。最近很多买家因户籍、社保、完税,等等问题在购房资格上被卡,开发商又将发力点指向了商住市场。


毕竟现在除了北京,上海等地,大部分城市对商住项目并不限购。这些天,笔者也发现,连自己的微信朋友圈都被销售们发的各种商住项目刷屏了。笔者也觉得,是时候谈一谈我眼中的商住房了。


   商住到底是什么?


商住房也有人称呼它是loft公寓,商住公寓,类住宅(一般专业人士这样称呼它),当然还有其他的叫法,笔者就不一一罗列了。


但不是所有的公寓都是商住项目,比如酒店式公寓。土地性质是70年的住宅用地,在产权上看和普通住宅没有区别,其本质就是住宅。



还有一类项目————公寓式酒店,土地性质是40年或50年的商业用地,综合用地,其本质就是被分割的酒店。我们平时说的商住房,绝大多数是第三种,公寓式办公。土地性质是40年或50年的商业用地,综合用地,其本质就是写字楼,办公室等商办项目。

 

看了笔者的论述,相信大家也应该明白了。我们买的商住房,其实买的就是是写字楼,办公室。只不过开发商,在原有规划之外,又加建了上下水,厨房设施,分割出了卧室。


加建出来的部分,严格来讲,应该属于违建。前段时间,北京相关执法部门欲拆除商住房的上下水。政府想拆掉不在原规划之列的居住用设施,本身是有法律依据的,只不过因涉及的业主人数众多,最后政府还是人性化执法,妥善解决了此事。


目前我国与土地相关的现行法律中,根本没有商住两用的土地概念。倒是明确规定了各种土地的性质和用途,不按照土地性质及用途进行开发建设的,属于违法行为。



我们买的商住房,无论是政府还是法律层面,都只能承认是商业地产,不会承认是住宅,更无商住两用之说。


一旦某些城市针对商住项目的政策收紧,商住的法律缺陷也会随之浮出水面,比如前一段时间的北京和上海。


最近也有一些商改住的消息,在自媒体和社交平台迅速传播,笔者在仔细验证过后发现,大多是一些销售发的真实性值得商榷的噱头。


二手商住房税费!


对于普通投资者来说,在二手市场套现获利多少,是衡量投资成功与否的依据。我们来看下二手商住房交易的税费吧!


交易需要缴纳差额5%左右的增值税、差额30%至60%的土地增值税、差额20%的个税、网签价3%的契税、网签价千分之一的印花税。一套商住房每多交易一次,其交易成本就会再次上升。


如此高昂的税费,商住项目的投资价值不大也在情理之中了。需要注意的是,正统的商业地产项目,同样执行上述的税收标准。那么引申一下话题,正统的商业地产也不能投吗?



如果一个城市,某个区域内商务活动和高端产业突然变得密集,未来将会崛起成长为此区域的cbd,我们真的要放弃这样的机会吗?当然不是!在这种情况下,投资商业地产项目还是可以的。


这样即能获得未来市场增值红利,又可规避投资商住项目带来的政策风险。当然某区域若迎来重大利好,当地对商住项目政策比较宽松的话,不是不能考虑出手,但需要注意的是,政策的可变性。


自住需求


作为自住,商住房的卖点还是很多的。地段好,配套全,交通便利。单价大概不到周边住宅的一半,面积又小,总价比住宅低好几倍。可以注册公司,可以做工作室, loft户型时尚,新颖。总之,商住房对于想在大城市安家的年轻人来说,吸引力还是很大的。


有利即有弊,商住房在居住层面的缺点,也注定了它更适合过渡居住。


1.因总价低,便于出租,容易成为低端人群的聚集地。


2每层将近二三十户的设计,能居能商,人员容易鱼龙混杂,环境可能会比较差。(这点对后期物业公司考验很大)。



3.室内空间压抑。常见4.2米左右的层高,再做完隔层,铺完地板之后,净层高最多也就剩2米了,这个高度很难讲有舒适性。


4.安全隐患。因人员居住密集,流动性大,商居混杂,无论是安保还是消防方面安全隐患都是比较大的


5.商水商电。三倍的水电费,增加了生活成本,部分项目可能没有燃气,也让生活更加不便。


6.总体舒适性较差。因商住项目市场定位较低,产品在朝向,隔音,拥挤程度,绿化,电梯上下的便利性,都不能和普通住宅进行比较。



7.也是比较重要的一点,无法落户,孩子无法入学。


对于自住群体,选不选商住,其实是一个利弊取舍的问题。毕竟一个项目如果在城市核心地段,拥有70年产权,优美的环境,高舒适度,就不可能卖商住的价格。在笔者看来商住房比较适合刚需过渡居住,未来还应置换改善性项目。


结语:虽然商住项目有较大的租赁市场,但因政策风险和高昂的税费等问题,不太适合用来投资。刚需自住,应当充分了解其特点,权衡利弊,结合自身情况再做判断。


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