【（原创）物流园区运营实操——定位篇】
物流园区运营实操
编著：云鹄
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目录
概念
物流园区定位
市场调查
物流园区规划设计
建设阶段
招商
园区管理
平台应用
其他
第一篇 物流与物流园区概念
电子商务一日千里的发展势头，使到传统的物流突然间与我们的生活息息相关，关注物流的发展已成为大众化的眼球经济。
一、物流及其发展
（略）
二、物流园区及发展
（一）物流园区运营概念
物流园区（logistics park）是物流业规模化和集约化发展要求而产生的。一般来说，物流园区须在政府规划和支持下才能建设，它是为了实现物流运作的共同化，按照城市空间合理布局要求，集中建设并由统一主体管理，为众多企业提供物流基础设施和公共服务的物流产业集聚区。基本要素是物流作业处理对象、物流设施设备及技术手段、物流相关信息及经营组织机构。它涉及到交易、金融、结算、物流、数据等综合服务。它是现代物流技术、信息、设备、人才、管理、资源、客户的集中地。
说到底，物流园区也就是一个专业市场，服装市场是服装类的集中地，果蔬批发市场就是水果和蔬菜的集中地，而物流园区自然就是物流的集中地了。所以物流园区并不是物流服务的直接提供者，入驻的物流企业才是真正的物流活动的组织者和实施者。因此，物流园区的成败直接由入驻的物流企业的数量和质量所决定。
物流园区的划分是：物流园区（一般是政府主导，占地从几千亩到几十平方公里不等）、物流基地（一般占地在几百亩，吸引其他物流企业入驻）和物流中心（一般占地也就几万平方米，大型物流企业自用为主）三大类。但现在都统称为物流园区。
物流园区的基本功能：
1）存储
2）运输、配送
3）装卸、搬运
4）包装、加工
5）信息及处理
6）结算
7）物流解决方案
8）技术开发及咨询培训
运营就是对过程的计划、组织、实施和控制，是与产品生产和服务创造密切相关的各项管理工作的总称。运营管理是通过制定决策及管理转化流程以实现用最低成本为客户创造价值的目的。
物流园区运营就是物流园区通过建立起组织管理体系，对战略和经营层面进行设计，实现利益最大化的方式方法。
其运营体系，包括了园区定位、选址、规划、招商、管理服务、金融结算、信息化应用等方面。
物流园区的运营管理
（二）物流园区发展
上世纪90年代，国家规定：从事货运行业的企业和个人，在注册登记时必须进站（场）经营。于是就形成了我国所独有的一种物流业态 ——货运站（场）。货运站（场）是物流网络的基础节点，有时在你眼中表现为城市边缘满天扬尘的停车场，有时是近郊车来车往的收货点，有时是挂满小黑板的信息部，有时是堆满货物待提的提货站，有时是那绚丽的信息显示大屏幕……
上世纪60年代，物流园区最早出现在日本。2003年，有工业物流地产老大之称的美国普洛斯公司登陆中国，带来了物流地产概念。物流园区这一具有现代意义的名词在中国产生了。
（三）物流园区发展趋势
1、城市化产生新需求，物流园区服务城市运行的作用日渐增强。随着城市化进程加快和市区不断扩展，住宅、商贸、金融、饮食服务等第三产业的用地需求不断增加。原来的城市边缘区迅速成为中心区，迫使原有的大型仓库、配送中心、货运场站甚至专业市场等加速外迁。由于新建设施具有一定的周期性以及土地资源制约，导致物流基础设施供需矛盾日益突出，仓储设施阶段性供不应求，对物流园区的需求将持续上升。
2、产业转移和升级改变物流运行格局，专业化服务成为发展方向。物流作为现代服务业，已成为经济增长的主要动力和现代化的重要标志。一个地区现代物流服务业的发展在一定程度上决定着其经济发展的速度和质量，影响其未来发展的潜力和在全国区域分工格局中的地位和作用。同样，物流园区专业化发展将成为趋势，特别是依托诸如钢铁、汽车、家电、电子、食品冷链等产业集聚区的物流园区将会依靠稳定的市场需求，得到快速发展。
3、“无水港”物流园项目建设成为发展国际物流的热点。“无水港”是内陆城市设立的对外开放的国际商港，是沿海港口的虚拟港口和现代物流的操作平台。“无水港”常常集成口岸、物流、增值服务等功能。货物可“一站式”完成订舱、报关、报验、签发提单等一切通关手续。然后通过海铁陆联运的方式运送到沿海港口，集装箱就可以直接装船出海。
第二篇 物流园区定位和选址
由于国内物流园区前身基本就是一个历史形成的货运站或者简易停车场，因城市管理的要求，很多都是建在城市的边缘，而初期的随意性的发展，使到散、小、乱、差成为了代名词，随着城市的发展，这些停车场、物流园区面临着生存的压力越来越大。
2013年9月，统计我国各类物流园区的数量有754家，平均每个地级市的物流园区在10个以上！其中只有348个在运营，在建241个，规划中165个。营运中的园区其收入以库房（货场）租金、办公楼租金、停车收入为主要来源。
为了优化物流园区的建设，国家出台了《全国物流园发展规划》（2013-2020年），将物流园区布局城市分为三级，确定一级物流园区布局城市29个，二级物流园区布局城市70个，共计99个。
国家鼓励发展现代物流园区，使物流地产成为新一轮发展的宝藏，同时也加剧了物流园区的竞争，新一波物流地产争夺战在全国惨烈铺开。
目前的物流园区建设热由三股力量造成的。一是地方政府（通过招商引资）；二是房地产开发商；三是电商。在政府的调控政策使到国内地产商的道路越走越窄时，地产巨头们将目光于聚焦于物流地产；而电商的高速发展，带来对物流的强大需求，由于现有的第三方物流服务不能有效满足电商的需求，电商们也纷纷加入物流园建设的战团。致使竞争越来越激烈。万科、传化、林安、菜鸟网络、京东、华南城、毅德城、深国投等在全国攻城掠寨，纷纷打造自己的物流骨干网络。
竞争越来越激烈。如何在竞争中夺得先机，靠的是创新和运营。
长期以来物流地产与工业用地是相通的，即使最早引入国内“物流地产”的普洛斯也是以仓储服务业为主，就是根据顾客的需求，选择合适的地点，建成相关物流设施后，再转租给客户，比如制造商、零售商、物流公司等。经营者只作地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是地产商而非物流运营商。
现在，电商们（包括“菜鸟网络”、京东）四处拿地的目的，也是考虑如何扩大仓储的版图。但是由于仓储用地的容积率较低，不利于土地的集约化发展。而且引入的所谓大客户，其总部多不在当地城市，对于备受GDP压力的各地政府来说，仓储的投资强度不大，且税收归集到注册地落在大城市的总部去，对当地贡献有限，致造成各类物流园区投资商与各地政府谈判举步维艰，拿地也就越来越难了。
说到底，就是没有发现物流也有交易性的眼光，没有挖掘出物流园区的商业价值。
一、园区定位
亚伯拉罕·林肯说：“只有预知自己的地位和走向才能更好地把握未来。”
有一句名言：管理定江山，定位定天下。所谓定位就是在市场竞争激烈的环境下，如何找准企业发展位置。
作为物流园区的投资商，对其所投资项目要有明确的发展战略和业务定位，具体实施策略（何时何地何模样、资金渠道），启动条件和实施切入点。
对于新建设的物流园区来说，其定位有：
1、发展战略定位：（公路、海港、铁路为主？还是几种形式的联运？投资形式：独资、合资、品牌输出？）
2、市场定位：（综合型、专业型（化工、钢铁、农产品、危化品））
3、服务定位：（仓储型、配送型、快递型）
4、功能定位：（信息、专线、仓库、冷链）
5、规划（布局）定位：（经营档口、仓库区、停车区、配套区的比例和安排，交通走向等）
任何的定位决策都是基于市场调研基础之上的。
我们先看看物流园区的类型，按行内对物流园区类型划分是：根据物流园区依托的对象，划分为货运服务型、生产服务型、商贸服务型和综合服务型四种。按形态分有：航空型、公路型、铁路型、水路型。按功能划分有：综合型物流园（林安、传化）、商贸物流园（华南城、毅德城）、专线集货市场(广州嘉忠、西安贝斯特)、转运分拔型物流园（上海外高桥、青岛前湾）、市域配送型物流园（北京华通、南京王家港）、流通加工型物流园（欧浦、乐从钢铁中心）农产品物流园（寿光、江南）、化工物流园（南京），还有依托于物流园区的平台型园区（天地汇、卡行天下），等等。
由于我国占70%货运量是公路物流。公路货运型物流园区，也称为公路港，其功能已经从城际物流和城区配送，拓展到快递分拣和电商分拨，保税、监管的“无水港”。
基于以上情况，本小编将《物流园区运营实操》定位为公路型综合物流园区（不含冷链）的运营实操。
二、项目的开展的流程
要做好一个物流园区的项目，企业所投入的资金、人力、物力等资源都是很大的。而要搞砸一个项目却是轻而易举的事，不仅会影响到企业声誉，还影响到各地政府对企业的看法，要再在其他地方拓展新的项目就会难上加难，从而影响到企业的持续发展，“所谓万事开头难”，因而任何一个想搞连锁园区的企业，最好全力以赴搞好首个拓展项目，以此为样板（这也是一种筹码），吸引各地政府招商引资兴趣，甚至会给予很多优惠的条件。因而对任何项目，要花大功夫做好前期的准备工作。
一个物流园区的落地过程（从定位至经营阶段）就是一个项目管理过程，会涉及到方方面面，要做好项目管理需要一个综合型、有全局观的人才来统筹管理：
（一）连锁物流园区在城市选择的定位
1、根据中国城市一、二、三线排名情况，确定连锁物流园区发展的切入点。
2013年出炉的城市分级：
城市分级 | 城市名称 |
一线城市（5个） | 北京、上海、广州、深圳、天津 |
二线发达城市（8个） | 杭州、南京、济南、重庆、青岛、大连、宁波、厦门 |
二线中等发达城市（15个） | 武汉、哈尔滨、沈阳、西安、成都、长春、长沙、福州、郑州、石家庄、苏州、佛山、东莞、无锡、烟台 |
二线一般发达城市（7个） | 太原、合肥、南昌、南宁、昆明、温州、淄博 |
准二线城市（9个） | 呼和浩特、兰州、乌鲁木齐、贵阳、泉州、常州、南通、潍坊、唐山 |
三线城市（19个） | 海口、绍兴、大庆、邯郸、包头、台州、鞍山、中山、珠海、汕头、威海、泰安、吉林 、柳州 、东营、镇江、济宁、徐州 、丹东 |
2、确定连锁物流园区在各省的分布，及在一、二、三线城市的比例。
3、确定推进进程（哪些省份先做，哪些省份迟些做）。
4、项目的资金筹划和收益：投资额度？自筹和融资比例？选择金融机构还是基金还是实业投资者？哪些盈利点？
（二）项目开展的流程
见原文
（三）与项目地对接
根据上面的城市定位和流程，在确定了城市之后，如何与各城市政府进行对接，我们可采用“菜鸟”做法（呵呵，可不是马云的菜鸟）：
1、通过本地政府部门向外地政府的引荐；
2、联系各地政府招商部门（或经促局）、各地驻京办、驻沪办、驻穗办等等；
3、参加外地政府的招商活动取得联系；
4、行业协会（贸促会、物流协会）、PE的引荐；
5、行家（如物流公司）的介绍。
（四）与政府洽谈注意事项（不在此分享）
但可确定各方应做事宜
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