【（原创首发）故事好讲落地难：如何建一个符合5年后需求的物流园区？】

写在前面的话：物流园区作为承载物流服务的基础设施，在物流产业链中举足轻重。一组网络上找到的数字：2011年7月，挂名为物流园区、物流基地的园区共有4218个，也就是说，平均每个地级市有12.6个物流类园区。既然全国有这么多物流园区作为物流基础设施，为何还存在物流基础设施不足？物流企业频繁搬家？为何全国物流园区空置率达到60%？究其原因，是物流园区的设计与建设不符合物流企业的运作需求。可预见的趋势是，物流园区的整合与兼并，改造与改建时代正在到来。

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=============这是五年后的分割线=================

物流园区无论是传统停车场，零担配载市场，还是智能公路港，智慧物流园区，还是各类形形色色的综合型，商贸型物流园区，基础功能是为各类物流服务商提供仓储，配载，装卸等操作的场地。在上篇文章《土地易购，土豪难当---物流园区经营的困境》中提及物流园区投资建成后遇到的经营困难及在投资初期如何避免出现后期困难的各种建议，本文作为上篇文章的后续，重点阐述现在投资物流园区如何符合五年后行业的发展。

在各类物流园区的可研报告，项目计划书和规划书里，在拿地时报给政府的各类文件中，故事都是高大上的，都是切合热点的：公路港平台，大数据，O2O，互联网，移动互联网，供应链金融，公共信息平台，金融中心，等等。但是事实上，国内几乎没有物流园区实现了互联网化，更没有物流园区沉淀了各类交易数据，连交易数据都没有，那里来的大数据？目前，大量物流园区连停车场的闸口数据都不全，何来智能物流园区？何来大数据？正所谓故事好讲落地难，投资的是现金，收获的如果不是更多的现金，只能怪壕们讲故事入戏太深，连自己都相信了。那么如何建设一个符合5年后需求的物流园区？势必要研究物流行业发展的趋势和需求的变化，这样在确保2014年实现购地后，2年建成，2年隆市，2019年能成功运营。

1、物流行业发展趋势对物流园区的需求量增大，但究竟是消化园区存量还是新增园区？天地汇认为，基于壕对于投资土地的热衷，会增加很多新的园区，而不是消化原有园区存量。大量物流园区是为公路货运服务的，因此本文大量统计数据是基于公路货运。保守预计，到2020年，我国物流总费用将突破17万亿，其中运输费用突破9万亿（占比52.5%），公路货运达6.6万亿，普货外包（含整车、零担）比例将提升至53.9%(美国为70%），市场规模在3.6万亿，公路快运市场将达到1.2万亿市场市场规模，电商快递将达到6千亿市场规模。外包比例的增加和快递，电商物流的发展会对仓库型物流园区，配载物流市场需求量增加。近期出现的电商综合物流园区，快递产业园区等专业物流园区的投资热潮也充分证明了这点。

2、物流行业集约化，规模化发展对物流园区影响巨大。按照统计，现在物流行业约有80万家注册物流企业，所以物流行业才被冠以“散小乱差“的标签。由于电子商务的快速发展，快递行业已经初步实现规模化和集约化，前几大快递公司已经占据超过80%以上市场份额，全国范围对于物流基础设施的基本需求都是一致的，即区域分拨中心的建设。而现阶段公路整车与零担物流没有实现规模化和集约化，所以才存在物流园区里有大量专线档口和停车场。五年之后，假如零担和整车真的如下图预测一样实现初步集约化和规模化，那么对于物流园区的需求肯定大不一样。

3、信息化与自动化对于物流作业方式的改变，影响物流园区的布局。目前大量的物流园区仓库的建设要求是2层或以上的建筑，而传统作业习惯是单层作业。信息化与自动化的趋势改变在5年内会影响到传统零担行业，如伸缩皮带机的使用可能会减少叉车的使用，由此带来对卸货平台的改变；集约化实现后，输送机可能会被大量使用，现有周转仓70米深度或者零担运作仓20左右深度显然会需要有改变。而由于信息化的普及，尤其大量货运APP的出现，提高了司机配货效率，相应停车场面积会缩小，大量司机在运输途中能找到回程货，无需大面积停车场。

4、平台型物流企业的出现对于物流园区影响巨大，现在投资物流园区，一定要关注平台企业的发展。平台型物流企业如雨后春笋，大量出现，成为物流行业信息化，集约化的有力推动者。理论上说，物流园区未来大量的客户一定是平台型企业，但是目前国内全国性物流园区的投资商和各地区域投资物流园区的壕们基本上是独立的圈子，很少和平台企业交流，这对于物流园区，尤其是5年后的物流园区而言，是个危险的信号。

5、园区投资的全国性竞争态势，连锁型物流园区一定会出现。由于物流网络化经营的业态，物流基础设施，如物流园区的网络化经营一定会出现，目前国内在全国布局运作型物流园区的公司已经超过5家，按照每家投资建设50家物流园区计算，未来连锁物流园区总数量将超过250家：不计物流企业的重复注册，按照每家园区入驻500家企业来计算，将入驻12.5万家物流企业，如果集约化同时实现，意味着全国将有1/3强的物流企业入驻连锁物流园区，剩下的市场份额不多了。因此目前投资物流园区，不光要考虑区域竞争，还需要考虑全国竞争态势。

6、园区配套设施的变化，将出现连锁经营的业态。由于全国连锁型物流园区的出现，园区配套设施将趋于标准化，如汽修汽配，加油站或加气站，旅馆等，同样会呈现连锁经营趋势。

写在后面的话：

1、向政府描述一个高大上型，业内领先的物流园区投资故事很容易，但各位壕们不要最后连自己也相信了。物流园区的经营现在离O2O,大数据，交易，支付和金融服务，互联网化还很远，目前国内包括天地汇在内还没有完全成功的先例。

2、随着各类地产商大军加入投资物流园区的行列，地产业的玩法将被复制到物流园区行业，也就是说，物流园区的投资与经营将呈现分工专业化的趋势。如土地购买，规划，设计，建设，承包，招商，经营，信息化等各部分可能会由不同公司完成，投资商作为整合商，最终实现投资收益最大化。

3、作为打造全国连锁物流园区中的一员，天地汇对于5年后配载型物流园区的思考：园区要么与平台合作，要么自身平台化。区域型物流园区如果不未雨绸缪，差异化定位，那么现在园区空置率60%的数字将会进一步扩大。当然，土地在手壕不愁，只要现金流不断，随着土地升值，总有收回投资，大赚一笔的时候。

作者简介：何长春，天地汇公路港市场营销副总裁。物流行业跨界从业者，“跳出物流看物流”，联系方式微博@何长春-物流园区连锁；微信号：daomu916072。