【原创】物流园运营实操之工程管理
物流园区作为物流地产的开发建设，使主管物流园运营（非工程类）的总经理级头痛不已（工程类的项目老总不在此列），在项目开展的前期，却又不得不参与进去，如何对作为烫手芋的工程进行管理？作为非科班的管理者，只能做些监督工作了。能不能堵住工程黑洞，只能且做且提高了。如果你的园区投资成本又高，质量麻麻地，运营后，物业不是被投诉漏雨，就是投诉门坏了，没水没电没暖气，那就只好恳请你祈求多福了。
把握原则：降低成本、保证质量、快见效益。
工程立项
1、根据董事会决定，由工程部排出近期需开工的工程计划。
序号 | 项目名称 | 工程具体内容 | 预计开工时间 | 备注 |
2、请有资质的对应设计单位（如电力请电力设计院、路桥请市政设计院、土建请建筑设计院等）进行总平面设计、外观形象、线路设施图、施工图设计【最好有使用材料（品牌、规格型号）】等等可开工建设的图纸。工程部要做好规划设计图审核，并提出合理化意见，经修改后，确定最终的图纸。施工图包含有：图纸目录，门窗表，建筑设计总说明（有风载雪载、荷载、震级、标高、做法），一层~屋顶的平面图，正立面图，背立面图，东立面图，西立面图，剖面图（视情况，有多个），节点大样图及门窗大样图，楼梯大样图（视功能可能有多个楼梯及电梯）
3、根据工程进度要求可铺开同时请多个施工单位进场。然后根据以上图纸，每项工程邀请3家施工企业投标（或请有资质招投标公司发布招标公告，注意防止围标），对施工企业的实力，管理能力及其施工质量进行预评定，在设定时间内收齐各施工企业的投标书（施工企业按设计好的工程图纸对工程的各个细节进行报价，通过招投标的方式，制作出投标书，至少包括五大方面：材料要求；价格；总造价；完工期限；质量保证方面要求。根据图纸和图纸会审材料编制工程造价以及材料使用分析，编制工程施工工期计划），由招标委员会进行评标和开标（审核数量、单价、规格型号、品牌、开工和完成时间、垫资能力、企业实力等等）。
4、选定施工单位，签定合同，按合同要求开工。
基本流程：工程计划—设计院出设计图—招投标—签合同—开工
通过工程立项，建立起工程概算、预算制度。使工程项目能先规划再实施。这样做可减少工程项目中各环节重大调整改动，从而有效核算、节约工程成本，做到心中有数。
工程合同及拔款管理
一、 工程造价审核
工程的造价影响到工程的成本核算，影响到投资效益，也会直接影响开发施工的质量、进度，因而要加强对工程造价管理审核。
（一）工程造价模式
开工前预算造价，竣工后决算造价。
对造价管理一般有三种模式：1.包工不包料;2.一次性包定工、料;3.包工包料。
1、包工不包料模式：由开发公司提供建筑材料，提供施工机械设备，施工单位承包施工人工工资，提供人工工具。
2、一次性包定工、料模式：开工前开发公司与施工单位签订一次性包定工程材料、人工工资和各项取费的造价合同，竣工后不再决算。
3、包工包料，开工前预算造价，竣工后决算造价模式：开工前编制工程预算价，其作用参与工程招投标，竣工后作为决算的基本依据。决算造价以预算造价为依据，加入施工期间不同工期阶段的材料调整价、人机取费价的总和。
4、施工期间的工程变更，竣工后结算总造价时，对应工程的变更相应增减。
（二）工程造价编制
1、施工图纸进行图纸会审后，工程部要编制工程总造价（可请有资质的公司做），以及各主要施工材料的使用量。其作用为招投标的造价依据和竣工结算时的依据（也可以由参与投标的施工企业编制，工程部审核比较）。要求根据每道工序或分部、分项工程列出明细。
2、在编制和审核工程造价时，工程部既要依照有关的文件、定额，还要掌握市场行情、设计要求，从而找出最优造价。
3、简捷方式：核算总造价后，除以建筑总量，可计算到每平方米的造价单价，就可做纵向（与之前造价）比较，横向比较（与同期其他建筑物比较）。
二、签署合同
在确定施工图纸、工程总价后，通过招投标确定施工企业，并签署合同。重要提醒：合同要注明安全责任事故由施工企业负责，并要求其购买相应保险；要求其及时足额发放工资和购买社会保险（可要求查验工人的签收单）；按政府规定缴纳相应税费和质保金等等。要存档管理。
较大的工程，要引入施工监理，并签署监理合同。
三、材料的处置
如由公司采购的，先写申请采购清单，及时交给公司采购员采购（要货比三家）。工程负责人应敦促采购购买材料。对于因资金问题等问题不能及时提供材料的，应及时上报董事会；
包工包料的，工程部要加强对材料质量的检查（如木板的厚度，颜色，密度，品牌。钢筋、水泥规格、质量、数量是否符合要求，防火性能等）。
每来一批材料，都需封板交质检站检验，并保存检验结果和样板。
四、拨款管理
1、工程拨款必须以工程合同中的拨款条文为原则。
2、如需开工拨款的，工程部必须考查施工方的施工技术综合状况、组织管理状况、进场情况（人员、模板），考查施工质量、施工进度，达到要求后方可进入拨款程序。
3、每次工程拨款要以已施工完成的工程量进行计价，每次拨款金额掌握在已完成工程量计价的50%~70%范围。要注明是用于哪个合同，哪栋建筑（利于核算建筑成本）？累计已拨款数。
4、工程竣工验收时，已拨款总金额不得超过合同要求。
5、工程竣工后，必须存留质保金，依照工程合同中的有关条文执行。
6、由工程队垫付资金的，按合同执行。
7、工程拨款程序：由施工单位提出，工程部编制工程进度拨款表。
8、所有拨款表格一律存档，以便与财务核对。
工程管理
一、开工前的管理
强化工程的管理，首先要检查施工企业进场的准备情况，包括：
1、检查施工企业伍的施工技术力量、资质情况（包括城市管理对施工单位要求）。
2、检查施工企业的设备情况，是否满足施工中对设备使用的要求，并将设备情况登记在册，以便在施工中随时检查。
3、检查施工企业进场材料的准备情况，是否满足开工所需对材料质量、数量的要求。检查材料是否存放合理。
4、审查施工企业的施工管理方案和具体管理制度。
5、人员要求，并考查管理人员的素质。能否有满足工程施工所需的技术人数、管理人员和操作人员，检查各工种技术力量的配备情况，以便施工中监督。对不符合要求的管理人员必须要求施工单位更换。
6、检查施工企业关于工人的食宿安排情况，购买意外保险情况。
7、检查施工企业伍的安全保卫措施，以及安全保卫人员的落实情况，及警示牌设置。
8、工程部必须设立档案，凡开发施工的有关资料都要分类归档保存。
二、施工管理
施工组织设计报审表 |
承包单位 合 同 号
监理单位 编 号
致（总监代表）： 现报上 工程的实施性总体施工组织设计及附件，请予审查和批准。 附件：1．施工进度计划、CPM网络图/条形图 2．详细施工方法、顺序、时间 3．材料、设备、人员进场计划、资源的安排 4．资金流动计划 5．项目管理组织设置及人员分工 6．施工安排和方法总说明 7．质量控制方法、手段 8．重点工程施工措施 9．质量保证体系 承包人： 年 月 日 | |
总监代表审查意见： 同意 修改后再报 不同意 总监代表： 年 月 日 | |
总监助理意见： 同意 修改后再报 不同意 总监助理确认： 年 月 日 | 总监审定意见： 同意 修改后再报 不同意 总监： 年 月 日 |
2、工程部必须将工程施工管理与造价拨款管理结合起来。每次拨款前，必须对施工企业所完成的工程数量、工程质量进行核对、检查，合格后由工程部经理签字同意，经公司总经理批准后方可拨款。
3、工程质量是关键。工程部必须抓好质量关，具体质量管理内容如下：
（1）建立健全全面质量管理体系：工程部要有专职人员进行质量把关，施工单位项目部也要有专职人员进行质量把关。其职责包括：指导、旁站监督、检查验收。做到每一道工序完成，层层责任人签字后，方可进行下一道工序。
（2）工程开工前，工程部必须以书面形式向施工方进行总体质量、技术要求交底，且需双方签字。
（3）工程质量必须达到国家规范标准。对于施工中不符合要求的部位，施工员必须提出整改措施。整改完成由工程部组织人员进行检查，签字后方可进行下一工序施工。
对于施工中出现的问题，施工方如不进行处理，工程部必须进行监督，且停止其继续施工，强制性要求施工方处理。处理完善，验收合格后，方可进行下一道工序。并对隐瞒质量事故的或不负职责的责任人进行处罚。
（4）工程部必须监督施工方不得偷工减料。如发现，立即停工处理，由施工方赔偿损失。处理完善后，方可继续施工。情节严重者，直至中止施工合同，赔偿损失。
（5）工程部必须对施工方所进的建筑材料进行监督，建筑材料必须有出厂合格证、试验、化验单，而且还要对施工中的任一部位随时进行抽样、试块检查。严格禁止不合格材料投入使用。如检查发现不合格材料，除施工方承担损失更换合格材料外，要对有关责任人进行处罚。
（6）为保证工程顺利施工，工程部要经常对施工方施工设备的使用情况、完好情况进行检查。如发现问题，必须责成施工方立即进行增补、修缮。
4、工程部要经常对项目部的施工资料进行检查，不得缺项，漏签字。
三、工程进度管理
1、在招投标的标书上，要注明总施工工期。工程开工前，工程部也以书面形式向施工方提出总施工工期要求，且需双方签字。
同时，施工方在开工前，要工程部提交施工总工期计划。开工后，进行每分部、分项施工前，必须向工程部提交该分部、分项的详细施工工期计划，以便于工程部对工期进度进行监控。
13．工程进度管理考核标准 | ||||||||
序号 | 标 准 | 标准分 | 扣分内容 | 扣分 | 考核方法 | 责任部门 | 责任人 | |
1 | 根据合同工期编制总体进度计划，并报监理批准，对年月（季）进度计划和关键工程进度计划进行动态管理 | 15 | 检查计划 现场检查 | |||||
2 | 工程计划目标层层分解，完成计划的措施并落到实处 | 15 | 检查计划和措施 | |||||
3 | 施工组织严密，流水节拍合理，交叉作业有序 | 20 | 现场检查 | |||||
4 | 重要节点工程按期完成，整体工程进度按计划进展或提前完成 | 30 | 检查工程进度报表 | |||||
5 | 做好工程记录 | 10 | 施工日志 | |||||
现场检查 | ||||||||
6 | 及时、准确地填报工程报表 | 10 | 检查工 程报表 | |||||
每周要求制作工程进度表，可及时监督。对已延误工期，要求采取方法补回。
无论是工期进度计划，还是分部、分项的详细工期进度计划，都必须以施工合同中的工期为限，只能提前，不准拖延。
2、因自然灾害、人力不可抗拒因素或甲方原因造成的工期延误的，要即时由双方登记备案（说明原因、延误天数等），以便在竣工验收时核减。
延长工期申报表 |
承包单位 合 同 号
监理单位 编 号
致（总监代表） ： 根据合同条款 的规定，由于下述原因，我要求延长 日历天，使竣工日期（包括已指令变更延长的工期在内），从原来的 年 月 日延长到 年 月 日请予批准。
承包人： 年 月 日 |
要求延期的原因和理由： |
延长工期的计算： |
总监代表签字： 收到日期： 年 月 日 |
总监助理签字： 收到日期： 年 月 日 总监签字： 收到日期： 年 月 日 |
3、工程部下达的所有工期进度文件，施工方的所有工程进度计划和实际工程进度报表，都要进行归档保存。
四、安全及文明施工管理
1、工程部要设立抓安全文明措施管理的职能。施工企业要设立抓安全文明施工管理的专职人员，上报工程部备案。
2、工程部要定期检查工地安全及文明措施的情况。发现安全隐患与不文明施工的，责令施工企业处理，对于已出现安全事故和不文明施工的问题，工程部要查找原因，追查责任人的责任。
3、工程部要监督施工企业配备安全生产的有关设备、工具、服装和标牌，以及施工人员安全执行情况。
4、施工企业定期自检安全与文明施工情况，写成报表，报工程部存档。
工程验收
一、工程验收
验收条件
1、土建、水电工程全部结束；
2、各种门、窗、栏杆等安装完毕；
3、通水、电接通；
4、幕墙、钢结构、电梯、消防等工程安装、调试结束；
5、雨污水、小区内道路等市政工程结束；
6、景观绿化、各类综合管线等配套工程结束。
工程完成10天-15天后，施工企业先组织好自检，自检完后，以书面形式上报工程部，由工程部根据工程图纸，邀请有关部门进行初次验收，并对工程施工资料进行检查。（验收材料有：图纸会审、设计变更、洽谈记录、监理报告、工程定位测量、基槽验线、楼层平面放线记录、楼层标高超测记录、建筑物垂直度、标高测量记录、沉降观测记录、原材料出场合格证及进场检（试）验报告、施工记录、地基及基础、主体结构检验及抽样检测资料、质量验收记录、工程质量事故及事故调查处理资料、停、复工通知单及整改完成报告等等）
11．交工报验单 |
承包单位 合 同 号
监理单位 编 号
致（总监代表） ： 现 已按合同要求基本完成，并已通过自检，特报请进行交工验收。（下述未完成工程将在缺陷责任期内完成。） 上述工程中的缺陷及未完成项目： | |||||
项目名称 | 责任内容 | 完成时间 | 备注 | ||
附件：交工报告、竣工图、自检资料 承包人： 年 月 日 | |||||
总监代表查验意见： □ 合格（单项工程移交证书另发） □ 基本合格，限期完成缺陷修补及未完工程 □ 不合格，改正后再报
总监代表： 年 月 日 | 总监助理意见： □ 合格，签定后，移交证书另发 □ 基本合格，最终完善缺陷修补 □ 不具备验收条件，满足后再报
总监助理： 年 月 日 | 总监意见： □ 合格，签定后，移交证书另发 □ 基本合格，最终完善缺陷修补 □ 不具备验收条件，满足后再报
总监： 年 月 日 | |||
初次验收合格后，工程部制作工程验收单，通知各部门负责人（如招商部、物管部、行政部、财务等）或验收小组到工程现场进行二次验收，在工程验收单签名。工程验收单一般情况下根据工程合同要求扣除工程总额5%-10%质保金。最后制作支付证明交予财务部门安排工程款。
验收后，在质保期内出现维修，施工企业需及时到场维修，在一定时间内不维修的，由工程部找人维修，维修费在未结算工程款中抵扣。
二、质保金处理
到质保期过了1-2天，工程管理人员与工程负责人、采购人员到现场验收，对于工程合格的施工企业及时制作质保金工程验收单及制作支付证明。对工程不合格上报董事会并通知施工方进行整改，待整改后按工程合同重新验收，方可制作质保金工程验收单及制作支付证明。
三、验收移交
工程竣工后，工程部要从工程角度向物业管理部门提交管理方案，以供物业管理部门参考。
工程验收后，工程部将建筑物（物业）、全部工程资料（如建筑图纸、管线图等）移交给物业部，双方制作移交单并签名。
工程资料存档
实行建立工程档案分类管理制度。
资料存档：验收完毕后验收单复印一份，按工程的各阶段分类存档：1、施工承包合同及协议书；2、分包合同按各分包项目的合同存放；3、按工程项目的类别分别存档（如：电梯工程、建筑工程以及其他的水电或建筑工程），以便日后查询工程项目完工程度及工程款的比照。
对施工企业作一个总体评价（包括质量、进度、管理水平、人员素质、垫付能力等等），以便有后续工程时进行择优选取。
顺便做些工程知识传播：
【红线】指规划部门批给建设单位的占地面积，一般用红笔圈在图纸上，具有法律效力。
【容积率】总建筑面积÷ 建筑用地面积，用小数表示。物流用地现规定在0.8以上。
【建筑密度】建筑基底总面积÷建筑用地总面积，用百分数表示。
【建筑物】供人们在其中生产、生活或其他活动的房屋或场所都叫做建筑物，如公寓、厂房、学校等。
【构筑物】人们不在其中生产或生活的建筑，则叫做构筑物，如烟囱、水塔、桥梁等。
【开间、进深】开间指一间房屋的面宽，及两条横向轴线之间的距离；进深指一间房屋的深度，及两条纵向轴线之间的距离。
【建筑面积、使用面积、使用率】（1）、建筑面积指建筑物长度、宽度的外包尺寸的乘积再乘以层数。它由使用面积、交通面积和结构面积组成。（2）、使用面积指主要使用房间和辅助使用房间的净面积（净面积为轴线尺寸减去墙厚所得的净尺寸的乘积）。（3）、使用率亦称得房率，指使用面积占建筑面积的百分数。
【框架结构】框架结构指由柱子、纵向梁、横向梁、楼板等构成的骨架作为承重结构，墙体是围护结构。
【钢结构】建筑物的主要承重构件由钢材构成的结构。具有自重轻、强度高、延性好、施工快、抗震性好的特点。
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