【行业分享】徐佳梅：普洛斯物流园区规划、运营管理经验分享

简介第一的普洛斯

普洛斯是一家新加坡上市的全球领先的物流基础设施服务商和提供商，在全球的总资产为190亿美元，已经拥有2690万平米的物流园区。2014年2月份，普洛斯成功引入了25亿美元投资。普洛斯是混合经营的带有中资背景的公司，业务网络主要在中国、日本、巴西三个国家，在中国已经进入了34个城市，主要枢纽城市都有普洛斯的物流园区，总建筑面积达到了1940万平米，已经建成园区的面积达到了960万平米。

普洛斯的业态主要是四种：

第一，通过现代物流枢纽的产业聚集园区平台，来带动周围相关产业的积聚和能级的提升；

第二，通过多模式的供应链服务的集成，以物流为纽带来带动多行业联动发展，从而提升园区周边和整个产业区的物流效率；

第三，通过物流园区的信息化建设，联合设施、设备供应商的信息、第三方物流的信息，形成一个物联网和云物流为支撑的信息平台。

第四，建立物流金融平台，2014年2月份，普洛斯在浦东注册了一家融资租赁公司，为普洛斯的客户和一些潜在的客户提供融资租赁服务。

普洛斯在中国十多年运作积累了七百多家优质客户，其中，跨国公司占到60%。最近，越来越多的本土企业也成为普洛斯的客户，如第三方物流、电子商务、零售医药等，十年中普洛斯得到了客户的认可，如DHL供应链北亚太区行政总裁给普洛斯的评价——“不仅是因为普洛斯优越的选址和高品质的设施能够满足业务发展需要，同时也是由于普洛斯的专业团队为我们在原址扩租、仓库改造和推荐优惠政策等方面给予了积极的支持与配合，普洛斯是我们值得信赖的合作伙伴”。普洛斯连续8届获得欧洲财经杂志的奖项，并成为了2014年全球综合开发商和亚太综合开发商，以及分别在中国、日本、巴西的设施设备开发商的领军者。

普洛斯除关注运营外，还非常具有社会责任心。从2006年开始，每在中国投资建设一平方米的物业，普洛斯会在希望小学基金中投入一元钱。到目前为止，已经有十所希望小学建成。

规划物流园区规划

物流园区规划是一个全面、系统的流程，可分为可行性分析，园区选址，内部功能结构设计与布局三个部分。

园区的选址是物流园区投资建设非常重要的环节，好的位置是决定物流园区成本控制的关键因素，好的选址也意味着物流园区成功了一半。如果要投资建设一个园区，要想清楚园区的定位、园区的客户源、园区的类型，是区域组织性的园区、商贸物流性的园区、产业基地型的园区、运输枢纽型的物流园区还是综合型物流园区。

园区选址有几项原则：

第一，经济合理性的原则。

需要从以下几个方面需要考虑：（1）物流现状分析和预测情况；（2）园区区位情况。是位于城市中心边缘地区，还是处于交通枢纽的中心地带；（3）园区交通条件。是不是几种运输方式交汇的地点；（4）园区产业及消费支撑条件；（5）基础设施情况。包括土地资源是不是容易获得，土地基础设施的完善率，成本高低，用地是不是充分等。

第二，整体规划和适度超前的原则。投资的时候，要想到五年以后、十年以后情况，包括园区的发展、产业的发展以及客户的发展，所以在做整个物流园区规划的时候，眼光一定要超前。

第三，当地经济结构合理性的原则。普洛斯有一个物流中心选址应用的工具，普洛斯也给客户使用。会通过一些运输时间，响应时间，以及成本分析，从运输管理、仓储和一些路径来提出最优化的选址，帮助客户进行物流中心网络的规划方案设计。

管理物流园区运营管理

在具体的运营管理中，普洛斯提出了“双C法则”。第一，资金。园区的开发建设是否能够引进很好的资金，低资金成本，对做物流园区，或者物流地产都很重要；第二，客户。是否有优质的客户，客户能不能跟着园区的网络一起扩散，这也是整个物流园区很重要的环节。

园区运营管理的核心就是客户，企业的生存之道是抓住客户，所以在物流园区管理中，很重要的一点就是客户，客户的需求在哪里，客户的需求是怎么样，园区怎么去满足客户。

普洛斯一直保持90%的出租率，有四点原因：

首先，普洛斯的物流园区定位很清晰。普洛斯对整个物流园区投资建设有很严密的项目评估流程，通过这个评估流程，通过客户需求的分析，很明确要建设什么样的园区，在哪里投资建园区。园区建设前期的设计是相当重要，所以在做任何物流园区建设的时候，前期的设计一定要做细做扎实，否则方向错了，整个项目就错了。

第二，有效的客户管理系统。有了客户，就需要把客户很好管理起来。客户在哪些地方有新的需求，客户在哪里有扩展的需求，普洛斯有一整套CRM的系统，对客户全程跟踪，这样能够更好地满足客户未来的扩张。

第三，全面的激励和营销。物流园区很重要指标是出租率，无论是普洛斯前线的物业经理，还是办公室的文职人员，有时间的话，都会去推销普洛斯。

第四，注重客户满意率。普洛斯不断地去改进和创新，中国物流园区还处于比较初级的阶段，有很多新技术、新方法可以引入。普洛斯在这方面也在不断地提升和探讨，希望通过这样的提升和探讨，不断满足客户日益增长的多样化需求。

案例物流园区案例

（一）电子商务物流园运营和规划特色——以唯品会普洛斯物流园为例

电子商务物流园的运作特点就是很注重“最后一公里”；第二是大量的分拣配送作业，系统对园区电力系统，屋面系统有特殊需求；第三，车辆众多，园区车辆及秩序需要管理，人员密集，需要对园区功能定位的设计辅助配套需求；第四，电商有很多促销，有很多季节性的高峰，对物流园区的保障能力也提出了挑战。

普洛斯针对电商运作特色采取了相应的措施：第一，电商对满足“最后一公里”有要求，普洛斯帮助电商确定哪些位置是物流园区中最佳的位置，是否能满足最快的把商品交付到使用者、及客户手里；第二，普洛斯做一些精确的计算，包括扩大电力的供应和屋面的承载，同时为一些地方配备备用的发电机组，保障园区电力；第三，采取人车分流设置和车辆管理系统来保障整个园区的车辆安全；第四，普洛斯会根据园区的特点，增加配套设施，比如食堂、宿舍、停车棚等，包括园区需要的公共休闲设施，把普洛斯园区建成一个小社会，来满足园区内物流人的需求。第五，为了应对季节性高峰需求，普洛斯基本上都会提前一个月，跟客户进行沟通，满足在高峰期季节性运作需求。

从2009年到2013年，普洛斯电子商务企业的比例从3%到22%，抓住了整个电子商务强劲的增长机遇，和国内很多电商企业展开合作，快速推进全国性网络布局。唯品会就是与普洛斯合作的众多电子商务企业之一。唯品会与普洛斯在中国展开了全国范围的合作，唯品会目前在中国共有四个配送中心，其中有两个选择了普洛斯物流园，普洛斯淀山湖物流园是其中之一。

唯品会是做奢侈品电子商务的企业，普洛斯的唯品会华东物流配送中心基地位于昆山市南部，淀山湖北部。土地现状平整，无任何建筑物，周边供电、供水等配套齐全，辐射整个华东区，因为离上海很近，距离最近的高速公路也只有4公里，A30只有7.5公里，所以它是最佳的可以做结点性的物流园区，总的建筑面积是13万平米，是普洛斯为唯品会专门定制的园区。

普洛斯仓库设计很独特，一般物流园区的仓库，都是独栋设计。对于电子商务的企业，很希望把多库连起来形成一个巨型的仓库来提高效率。普洛斯借鉴了天津亚马逊及昆山花桥亚马逊的成功经验，通过多库结合，形成“巨型仓库”。在仓库北侧设置了收货区，在南侧设置了发货区，收发货区每个柱跨都设置了货物升降平台以及提升门，仓库之间则通过叉车来流通，形成快进快出的周转模式，提高了周转效率，解决了单栋仓库无法达到的灵活性。

（二）普洛斯苏州物流园

普洛斯苏州物流园是普洛斯于2004年进入中国的第一个项目，是跟苏州工业园区合资的项目，拥有50多万平米占地，服务55家国内外知名的客户，是华东地区现在规模最大、综合实力最强、专业化的物流园区。物流园区有很好的地理位置，位于沪宁高速公路出口处，不仅服务于整个园区工业，也可以服务长三角市场的配送。很多知名的企业都引入到这个物流园区中，而且形成了整个园区产业链上下游的整合。

普洛斯正在做O2O的创新，以此来增强客户的服务体验。初步在苏州园区做一些试点，作为打造产品的“服务中心”，初步规划由园区现场服务点、基于微信的信息平台两大模块构成。服务中心——园区现场服务点是基于现有物业服务进行提升和功能拓展，并引入外部服务资源，形成“基础物业服务+增值物业服务”的一体化服务能力；服务中心——基于微信的信息平台，可为各类用户提供便捷的工具（如服务申请、协作执行、评估），亦便于一定的信息服务和用户交互。通过引入第三方服务厂商在服务平台中，来更好地为园区内的客户服务。

合作案例介绍普洛斯的合作平台

普洛斯致力于设施网络平台和物流资源整合平台建设，形成一种开放、多种合作的模式。合作模式可分为四大类，第一种是股权合作模式，利用客户的资源跟普洛斯做合作建立股权合作模式，股权的合作比例可以协商。第二种是资产管理模式，对于已经建成的需要管理和运作的物流园区，可以和普洛斯签订资产管理服务协议，通过普洛斯专业化的资产管理团队，更好地提升园区服务的品质和园区的出租率。第三块，股权合作加资产管理的模式，既可以参股，也可以合资建设。第四块，服务商的战略联盟，普洛斯搭建整合的平台，欢迎第三方物流平台，设施设备企业能够跟普洛斯联合，形成战略联盟，共享客户的资源，更好地服务整个物流业、产业的客户。

来源：中国物流学会

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