我的物流江湖——论冷链物流园区管理
物流是指为了满足客户的需要，以最低的成本，通过运输、保管、配送等方式，实现原材料、半成品、成品及相关信息由商品的产地到商品的消费地所进行的计划、实施和管理的全过程。
冷链物流泛指冷藏冷冻类产品在生产、储存运输、销售到消费前的各个环节中始终处于规定的低温环境下，以保证产品质量、减少产品损耗的一项系统工程，它是随着制冷技术的进步、物流的发展而兴起的，是以冷冻工艺学为基础、以制冷技术为手段的低温物流过程。
在本文的开头我对现代社会物流进行了一个简单解释，引用了一些目前目前社会上大家对物流的共同认识，简单概括了一下物流的概念。为什么要用这个解释作为开头？可能是出于我自己的原因，好多时候身边的朋友问我物流都是需要做哪些事情呢？一句话让我猛然的陷入沉思，物流到底是要做的哪些事情的？做了十余年物流行业的我可能也很难马上就做出回答。
从大学毕业第一份工作开始接触物流，那时候的物流在我的脑海里面就是一个可以让我有饭吃可以解决温饱问题的工作。每天重复着同样的事情，我的岗位是仓库管理员，每天从仓库调度手里接受收发货指令，带着装卸工去库位上拣货、搬运，和操着满口非标普通话的司机艰难的进行交流，最初我的物流的理解就是从事着简单粗暴地体力劳动和永远从事着社会最底层的的工作。
对于物流近十年的发展,我很难用一段简单的话语来进行概括,但对于我个人来讲感悟较深的一个问题就是：人才！在07年以前物流行业的可以称之为人才的应该是企业的一把手或者老板了，但是随着近几年行业的交流增多，人员流动频繁，各专业对口的人才逐渐突出，最初的三方物流人才逐渐向甲方企业转移，甲方企业专业的物流人才对第三方的物流企业提出了更高的要求，这也是物流快速发展的重要因素。
前面说了很多和标题无关的事情，现在我们回到本文的主要内容：冷链物流园区管理。对于冷链物流园区管理我个人认为分为5大块，根据模块的重要程度依次讲解，仅代表个人意见！
一、园区选址
园区的选址要放在首位，园区的所在地直接影响到后期园区的招商、运营和发展，目前可以称的上物流园区的主要是在一线和二线城市。物流园区车辆相对比较集中园区周围的交通尤为关键，每个城市的三环以内应该是中心区域，交通压力很大，所以政府对于物流园区的规划也会在三环以外。有几个关键的事情需要我们特别的关注：
1、园区的位置一定要在临近高速入口，至少要有一个南北向的和一个东西向的入口，且不超过10公里。
2、周边3公里以内有一条直达市区内部的快速道路，为市区配送做好基础。
3、园区围墙外有充裕的停车场地，保证客户旺季的停车问题。
4、充分了解当地区域政府对物流园区的管理和扶持政策，以确保后期公司证照、房屋、土地手续的办理顺利。
5、园区周围有更多的生活配套设施和物流集中地，但不可因物流园区性质的因素打扰周边居民生活，便捷的生活设施可以很好的保障员工生活和提高生活质量，更好的建立人才队伍。物流的集中地可以使我们更能充分的掌握优质物流资源来弥补自身物流网络的盲区，对客户的服务质量以及体验度能起到非常重要的因素。
二、 物流园区与政府间的对接交流
马云在阿里上市的时候说，“和任何政府打交道都是麻烦的。如果想获得好的发展机遇，那就需要处理好政府关系，与他们交流，听取他们的意见，解决他们的问题，并告诉他们你的问题。好机遇来源于良好的沟通，总体而言，"与之柔情蜜意，但就是不嫁"，这是我们处理与政府关系的哲学，保证能解决政府想要你自己解决的问题”。
同样作为我们物流企业也是如此，要和当地政府部门保持良好的沟通，定期主动的去和主管部门对接，了解执行主管部门的政策要求，找合适的机会让政府了解我们企业颚待解决的问题，倾听我们的诉求。定期主动非常重要，不要有了问题才想到去寻求帮助，我们企业一定要做“先伸手，先微笑”的人。
三、 冷链物流园区建设的要点
冷链园区的建设，施工质量关系到房屋的使用寿命，设计的合理性关系到是否符合客户群体的需求，我们应依据规划用地使用规范，按照要求密度，最大限度使用土地，需要充分考虑物流园区的有效仓储面积，容积率，建筑密度和配套设施等因素。
因冷库设计工艺较常温库更为复杂，我简单介绍几种市场上较为常见的冷库类型，组合冷库（多温区）、低温冷库（-18至-22度）、保鲜冷库（2-8度）、医药冷库（2-5度）、速冻冷库（-45至-50度）、气调冷库（5-10度）、和超低温（0℃至-120℃），因冷库制冷设备属于高危操作设备，在建设前需提前申报当地安检部门。
各个温区之间的作业必须要单独作业，不得混放，防止因货物产品本身的原因造成串味或其他原因的变质损坏。
安全是任何工作的前提，如何保障园区的日常安全需要有一套完整的管理规程，人员，车辆，设施设备，信息安全等都需要有专项的制度来进行约定管理，定期组织消防检查，排查消防隐患，配合好当地消防部门的制度落实。
优质的冷链物流园区应打造 一种氛围，引进有共同经营理念的合作企业，以一个共同的约定，优势互补，业务互通，来完成现代化物流的发展之路，充分整合各方的物流资源，结束单打独斗的时代，恶性竞争的局面，通过多方合作来实现物流园区的整体实力增长，提高园区形象，来吸引更多的客户！
四、 冷链物流园区的客户培养
园区入驻的客户是我们赖以生存的保障，在园区建设的初期我们就需要制定出园区的行业定位，自身企业的发展优势，以此来确定哪些客户可以是我们长期合作的伙伴！以及我们招商的方向，为客户提供更人性化，多元化的服务，提升自身价值，为客户创作价值从而达到多赢的局面。
园区招商的关注点：
1、 园区的定位是否对既定客户有足够的吸引力；
2、 与优质客户积极互动，保证园区在未来有足够的知名度和品牌效应；
3、 对前期的招商模式不做固定，而是准备多方面选择，重点是收集更多客户资源，后期整理，根据实际情况最终确定出招商的模式；
4、 造市先造势，形象先行，打造高品质的园区形象，引起行业内的高度关注，让同行业水平的造成恐慌，树立行业标杆，引导行业进行升级换代；
5、 以客户培养客户，充分利用现有的客户资源来链接现有客户自身合作伙伴的上下游资源；
6、 租金策略，为每个客户量身打造适合自己的结算方式，减少环节，在费用方面要逐步树立高端项目的形象，低开高走，稳步上升；
7、 园区的服务团队要具备良好的职业操守，强烈的责任感，不以小恩小惠而诱惑，有较强的自控能力；
8、 招商工作双方都是围绕自身利益出发，心理会出现的相对状态，谈判方需要具备一定的经济知识，社交能力和语言表达能力，避免出现僵持。
五、 园区内客户的维护和扶持、支持
在园区内合作的客户我们要定期分析，分析的事项不仅仅是表现在合同上面的内容，更加要在客户的业务运作上进行分析，找出客户在运作上的痛点，为客户在现有业务运作上提出建设性意见，最终实现价值提升，提高客户的核心竞争力。
作者：陈世举，鲜美来冷链物流有限公司运营总监。
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The End
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