专家：房价快涨和土地错配有关
本文为住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌在7月17日中国新闻社主办的“国是论坛”上的演讲
分析房地产市场和其他行业不一样，它是一个区域性的市场，所以我们既要看全国整体的房地产态势，又要看不同地区，比如中西部与大中城市之间的差异，这样分析起来才能够看得清楚。总体来说房地产市场，一个是在2016年的全国销售达到历史高峰的基础上，今年继续增长，投资的增长数值去年开始恢复正的，这是不错的市场反映，因为销售是最前卫的数据。
去年年底在一线城市，今年年初在热点二线城市出现了高幅增长。房价现在这几个月下来趋于平稳的状态，增长幅度放缓。我们可以从销售额和销售面积之间来比较。比如，2016年销售面积增长速度是22.5%，销售额增长34.8%，差距12个百分点。而今年1到6月份我们销售的面积是16.1%，销售额是21.5%，差五个百分点，因此可以说房价总体趋于平稳状态。
现在，全国房地产的库存正在减少。去年年底的库存是7亿平方米，今年到目前为止的库存大概是6.45亿平方米，中间减少了五千万平方米的库存，这其中主要是住宅库存减少了，商业地产的库存没有还是保持持平。
这一轮房地产市场调控总体上是要去库存，但某些局部要控房价。控房价不能去库存，控房价要想办法增加库存才行，要相应的增加供应。但现在的状况是，一方面要去库存，一方面又要控房价，所以这样矛盾的状态让人们看不清楚到底房市出现了什么问题。甚至有些城市出台的文件也存在问题，既要控房价又要去库存，到最后地方政府自己也搞不清楚。
以现在全国的经济形势看来，上半年房地产发展的势头还是很好的，整个形势是平稳增长的状态。或者可以说房价在回归理性，增长幅度也在回归理性，去库存取得了比较好的成绩。按全国范围来说，我们可以把它大体分为三类区域，一类是需要控房价的，一类需要去库存，还有一类在两者之间，既不存在房价太高的问题，又不存在库存太多的问题，这样区域是少数。针对这样的情况，为什么今年楼市会取得这样一种回归理性、相对平稳，没有出现大起大落的情况，我觉得与这一轮房地产调控政策密切相关。
可以说我们这一轮房地产调控政策最大的亮点就是差异化调控，因城施策。过去调控是中央出台政策，现在是不同地区出台不同的政策。这次调控主要是把责任落实到了地方。中央也出台了政策，这是3月17日以后，北京从原来的两限到五限，行政手段很多。在这个最严厉政策出台以后，恰恰在4月初的时候国土部和住建部出台一个关于土地供应方面的政策，表明了要按照库存的大小来供应土地。
房地产打个比喻就是东边日出西边雨，之所以东边日出是太阳火旺，太热，因为土地供给不足，之所以西边雨，因为土地供应过量，是土地供应的错配。土地资源的错配是主要造成房地产市场严重不平衡的原因。所以这个问题在中央提出供给侧改革以后，房地产市场出现了很大的改变，其实供给侧改革还有很多体制机制性的问题。
这一轮调控不仅针对需求侧，因为过去调控主要针对需求侧。现在还有很多地方政府补贴买房，买多少房子都补贴。另一方面在供给侧，政府在供应方面也进行了调控，这样的做法有利于未来的发展。目前看来，我们的调控越来越精准化了，政府也越来越聪明了。但这不是说房地产市场已经没问题了，有些地方过多的行政手段可能会造成市场的扭曲，房价一旦反弹也会变得非常严重，所以这些地方强压了房价以后，要如何来化解里边的矛盾这是需要认真考虑的问题。
原本我们预计2016年是房地产销售量的最高峰，但现在看来，今年上半年仍然比去年上半年同期增加了16.1%的销售量，销售额增加了21%。因此，有可能今年全年的销售量还会超过去年。我觉得这可能和房地产的高潮有关系，房地产市场要看周期性。2016年房地产市场会出现高潮我们预料到了，但房价涨得如此之快我们没有预料到，因为它和土地错配有关系。
热点城市、一二线城市的房地产高潮应该已经过去了。现在，北京的销售量已经明显下降了，半年之内房价肯定还会有变动，或者不涨了，或是增幅放缓。未来全国会出现个别地区，或者个别城市房价下降，这是必然的。二线城市、三四线城市也会有一个波动。
我们明显看到东部地区的投资增长要慢于中部地区的投资增长，而中部地区比去年还增长了。这边下去了，那边上去了。当然这一轮调控已经看出了这样一种情形，我们也看到了杠杆率，个人贷款增长的比重在逐步下降，所以说适当地在有些高房价地区降低杠杆率不会影响房地产市场。但是有些销售缓慢的、库存大的地方恐怕房地产的杠杆还是要适当加大。这就是需要市场自己找到平衡，是用金融杠杆的市场手段来调控市场，还是用行政手段来调控市场，这个当中有个博弈过程。
我个人希望未来更多是用市场的手段，而不是用行政的手段硬压来调控。
来源：凤凰财知道
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