交了买房款，房本儿被借去办抵押，买家、卖家如何维权？

来源|CCTV今日说法（微信号：cctvjrsf）

房屋无小事

亲戚也如是

本为信当先

奈何遇波折

欢欢喜喜付了买房钱

还没过户房本儿却被借去办了抵押

怎么破？？

说法君带您了解给您支招~

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Q1

我妈花7万元，买了舅舅的一套房屋，约定好我妈先付款，3个月后我舅舅把房产证交给我妈。后来，舅舅的房产证被他的朋友借走在银行进行抵押贷款，由于舅舅的朋友无法按时还款，房产证被银行扣押，并要对舅舅的所有房屋，包括卖给我妈的那套房均进行拍卖。我妈、我舅舅应该如何维护自己的利益。

A1：

您好！您舅舅可以起诉朋友要求归还欠款，您母亲可以向舅舅要求归还购房款项。

首先，合同的生效与所有权的转让之间是有本质区别的，您母亲购买舅舅的房屋，双方不管只是口头约定，还是形成书面协议，只要是双方真实意思表示，这个买卖房屋的协议就应该是成立的。但是，根据《物权法》的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。也就是说，在您母亲和舅舅双方达成协议后，还应该一起到房产管理部门进行房屋产权变更登记，否则该所有权转让不发生法律效力，因此，您的母亲不享受该房屋的物权，享有的只是债权。

其次，您舅舅的房产证被朋友借走在银行进行抵押贷款，银行正常的流程都是会完成抵押权登记，所以银行的抵押权有效，既然舅舅的朋友不能及时还款，您舅舅又是自愿将房产抵押给朋友，所以银行拍卖您舅舅的房屋合情合理。

建议您舅舅可以积极的和朋友进行协商，要求朋友向银行归还欠款，将房屋的抵押解封，如果协商不成或者法院将该房屋拍卖抵款，您舅舅可以向法院起诉这位朋友，要求归还相应款项。如果舅舅的房屋可以解封，那可以要求舅舅按照约定将房屋过户给您母亲，如果房屋已经被拍卖还款，那您母亲就可以向您舅舅主张要回购房款及利息，可以先和舅舅进行协商，协商不成也可以向法院提起诉讼。

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Q2

男子结婚5年，女子基本都住在娘家。二人有一女，但女子并不怎么在乎。今年9月男方父母将宝宝带回老家，现在宝宝已经7、8个月了，女子基本没打电话问问情况。男子有一套婚前房，且男女的经济一直是各归各的，宝宝这段时候也一直在男方家。真的到法院起诉离婚，这套房产该怎么分配？宝宝会判给谁？

A2：

您好！这套房产是您个人的婚前财产，所以离婚后依然是您的个人财产，宝宝还是2周岁以下的婴童，如果法院判决一般会判给女方。

首先，根据《婚姻法》的相关规定，一方的婚前财产为夫妻一方的财产，所以您的一套婚前住房在离婚后依然是您的个人财产，不会因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产，因此不会分配给女方。但是，如果您的婚前房屋只是支付了首付款并登记在您个人名下，女方婚后参与还贷款的，那么女方可以主张婚后共同还贷支付的款项和相对应财产增值部分的款项。

其次，由于您的宝宝现在才八个月，根据《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理子女抚养问题的若干具体意见》第一条的规定，两周岁以下的子女，一般随母方生活，除非母方患有久治不愈的传染性疾病或其他严重疾病或者有抚养条件不尽抚养义务的，子女可随父方生活。所以除非特殊情况，一般八个月的婴童还是会由女方抚养。

建议您先跟女方进行协商，如果双方协商一致孩子由男方抚养是可以的，如果协商不成您也可以起诉至法院，提出女方有抚养条件不尽抚养义务的证据，法院也有可能会将孩子判给男方。此外，即使法院此番将孩子抚养权判决给女方，但是以后待男方抚养条件成熟后，也还是可以启动抚养权变更之诉。

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Q3

您好，二十年前我爸爸去世，十年前我爷爷奶奶去世。因为我一家一直在城里住，奶奶去世以后也没有跟我的大爷要求分爷爷奶奶的老宅老屋，就这么过来了。现在我妈退休了想回老家生活，大爷却住在爷爷的老屋里不想给我们住，爷爷的田地也据为己有（爷爷奶奶生前无任何遗嘱），我该怎样要回本该属于我妈的一切？

A3：   

您好！首先您的母亲并没有继承权；由于您的父亲早于爷爷奶奶去世，所以您有代位继承的权利，但是诉讼时效也已经超过。

根据《继承法》的相关规定，被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。由于您的父亲先于爷爷奶奶去世，所以您作为父亲的晚辈直系血亲可以代位继承本应该属于您父亲的一份遗产。如果爷爷奶奶只有您父亲和您大爷两个子女并且没有遗嘱的话，您应该代父亲继承爷爷奶奶一半的遗产。

但是，《继承法》也规定了提起继承权纠纷的诉讼时效是2年，自继承人知道或者应当知道其权利被侵犯之日起计算。您既然在十年前爷爷奶奶去世的时候就已经知道有该份遗产，却一直没有去主张，所以您此时如果诉至法院的话，如果大爷以诉讼时效对您的诉讼请求进行抗辩的话，那么您的诉讼请求则无法得到法院支持。

至于您的母亲，《继承法》有相关规定，丧偶儿媳对公、婆尽了主要赡养义务的作为第一顺序继承人。但是您描述您和您的母亲一直生活在城里，可见您的母亲也没有赡养爷爷奶奶，所以没有继承的权利。

建议您可以和大爷进行协商，毕竟血浓于水，看看大爷是否可以适当的给予您一部分遗产，如果协商不成也可以起诉至法院，但是如果大爷以超过诉讼时效抗辩，您就会败诉。

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Q4

有人欠我家15万元，1996年给的他现钱，到今天没有还一分钱，现在他家已经建了豪华的别墅，两个儿子也已经结婚，可是他以假离婚把财产给老婆，我有什么办法可以要我的钱？

A4：

您好！因为您的民间借贷合同纠纷已经超过诉讼时效，所以您已经丧失了胜诉的权利，建议您与债务人进行协商，要求他清偿债务。

首先，我国《民法通则》中规定，一般诉讼时效是2年。您应该先回忆一下在1996年借款的时候，双方是否有借条，或者是否对还款的期限有约定。如果双方是明确约定了还款期限的，那您应该从还款到期日开始2年之内向债务人提出主张；如果双方没有约定还款的期限，那么2年的诉讼时效应该从您向债务人行使请求权时起算，所以从您第一次要求债务人还款开始2年之内您应该向法院提起诉讼。

另外，根据《民法通则》的规定，最长的诉讼时效是20年。根据这一规定，从权利被侵害之日起超过20年的，人民法院就不予保护。您借钱是21年前的行为，虽然从您的问题里无法判断双方是否约定了还款期限，但是我初步判断您2年的诉讼时效可能已经超过了。

最后，虽然超过诉讼时效丧失了胜诉的权利，但是并非丧失了实体权利，如果债务人自愿履行债务也是可以的，所以建议您还是积极的与债务人进行协商，要求他清偿债务。

另外，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定及最近的补充规定，如果借贷双方没有特殊约定，该借款真实存在，借款人也不是用该借款从事违法活动，“应当按夫妻共同债务处理”。只要借款发生在婚姻存续期间，夫妻均应共同承担还款义务。即使现欠款人已经离婚，其妻在离婚时分得的共同财产也应用于偿还债务。同时，你必须证明借款的用途是合法的，同时，也需让法庭相信，你不存在与债务人串通的可能。另外，补充规定要求，“在执行程序中，未经审判程序，不得要求未举债一方承担民事责任”。因此，你在对债务人起诉时，应将其夫妻二人同时作为被告，否则，仅仅起诉直接借款的一方，即使胜诉，法院也不能直接执行其已经离异的前妻。

本案最好事先调查清楚债务人离婚时转让给前妻的财产情况，可以考虑向人民法院提起诉前保全或诉讼保全申请，以确保胜诉后能得到有效执行。

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Q5

尊敬的领导好！我是河南省商丘市XXX的XXX，我咨询个问题！我外甥2016年腊月二十九结的婚，送彩礼14万！女孩是同一个乡镇的，婚后两个人出去打工，女孩逃跑不见人，才知道是被骗了！14万元女孩的父母不想退！我姐半辈子攒的钱泡汤，痛不欲生！现在我们该怎么办？谢谢！

A5：

您好！由于您外甥和女方确实没有共同生活，所以您外甥可以向女方主张返还彩礼。

从性质上讲，彩礼属于赠与，但是又不是一般的无偿赠与，它是以“结婚、共同生活”为代价的附义务赠与。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第十条的规定，双方办理结婚登记手续但确未共同生活的情况，当事人请求返还按照习俗给付的彩礼的，人民法院应当予以支持。但是该情况还需要以双方离婚为条件。您在陈述中说您外甥和女方结婚后就出去打工，女方就消失了，这说明他们的情况符合双方办理结婚登记手续但确未共同生活的情况，可以适用上述条款中的规定，所以您外甥可以先和女方提出离婚，而后主张返还彩礼。

至于您认为女方是诈骗，我认为如果女方根本没有结婚意向，只是以诈骗彩礼为目的，同时被骗金额较大，就有可能涉嫌诈骗犯罪，可以报警；如果女方不是以诈骗为目的，只是因客观原因无法继续维持婚姻关系，就不能认为是诈骗。你们可以去了解一下女方此前有无类似行为，也可以了解一下女方和您外甥的感情情况，但是既然是一个乡镇的知根知底，诈骗的可能性不是很大。建议您外甥先找到女方进行协商，协商不成可以向女方住所地的法院提起离婚并返回彩礼之诉讼。

感谢值班律师：

章茜

（江苏南京）

人生来来回回几十年

围着打转的无非就是

房子孩子妻子夫子银子......

跟着说法君学点儿法

你好我好大家都好~

（策划）王秀敏

（实习小编）冯俊彦

（实习法务）苗秀培