【楼市领军人物说】富力李明：无锡楼市夏至 低房价时代将结束

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     富力地产，作为中国品质豪宅的典范企业，在无锡市场一直是城市品质先锋住宅的风向标。自进入2016年以来，楼市政策利好频出，成交火爆、房价蹿升，锡城楼市迎来暖春。富力十号更是火力全开，第一季度营销业绩突破8.5亿，熊熊火焰燃烧了整个无锡豪宅楼市。

    本期江南晚报与365淘房联合策划《楼市领军人物说》，特邀富力地产无锡公司总经理李明畅谈楼市。

 

无锡楼市：没有过度，冬天接上了夏天

    来到李明总办公室时，正当无锡三幅土地刚刚公开拍卖完毕：三幅地，三个区域地王，竞拍企业超过20家，最高溢价率超200%。因而话题便围绕着近期土地热的现象开始了，他很诙谐得比喻，“中间没有过渡，无锡从冬天直接进入盛夏“。

    对此，他有深刻的体会。

    三年前，被集团调到无锡工作的他经历了无锡楼市非常低迷的时期，房子不好卖，很多开发商打起了价格战。然而即便如此，很多购房人还是迟迟不肯出手。

    然而，天很快变了。

    就在今年年初，在绝大多数营销人始料未及的情形下，无锡楼市”火“起来了，成交暴涨、价格不断提升也没能拦住买房人的脚步。于是，无锡库存不够了。

    不过在他眼中，无锡这一轮的涨价应该定位为”补涨“，”无锡城市的自身条件越来越好，包括环境、交通、配套、教育等配套都在不断完善。经过3年蛰伏，土地出让量小，区域库存量越来越少，基本都在6个月以内。加之周边的城市外溢，上海苏州地价、房价高不可及，相对而言无锡洼地效果非常明显”，他认为这也是富力看好无锡的原因。

     无锡后期会有爆发式的增长，苏州南京刚出限购，已经进入和尚未进入无锡的开发商在一轮暴涨后会有冷静的思考期，对地价、房价的预期后期会转入理性。

    “目前100%的溢价率是一个正常的现象。以前评估的无锡地价、房价还是偏低。从全市掌握统计的数据来说，有三分之一的房子卖给外地客户，10月将上市的近600万平保障房，需要解决人口导入、产业发展的问题才是关键。对于投资性的房源来说，所有的新房都会进入二手房市场。

    所以无锡房价是否可以持续上升，关键在于产业的引进。不管是从房地产正常的逻辑，还是苏州现在面临的状况，都觉得这一轮一两个月的土地暴涨之后，会进入相对的一个地价和房价的平缓期。”李总表示。

    对于接下来的金九银十，李总说：”无锡目前整体库存不多。开发商从年初开始，库存消化很快，基本达到了去年的一倍，量价的提升，库存量的不足，对于无锡这么好的价值洼地，团队不能解散，所以开发商需要拼命拿地。伴随土拍市场火爆，各个地产公司价格也会做适当调整，在整体形成很强预期的情况下，9、10月会迎来成交量平缓和价格增长的趋势。

 

开发商：期待市场平稳 赚取合理利润

     地价贵必然导致房价贵，面粉贵了，面包一定会贵，这个贵有一个传导的周期。简单来说，土地刚拍完，锡城很多开发商尤其是这几块地周边的开发商会封盘或调整价格。

    现有的以及即将要拍卖的地块，在8-12个月会进入销售环节，由于自身成本的问题，尤其是土地成本，一定会传导到房价，但可以预期这个时间会比较长。所以无锡人民还是比较幸福的，因为房价比较低，但这种幸福指数是以政府负债、企业亏损作为交换，所以会有一个合理的补涨，低房价状态会慢慢结束。

    目前也有很多人在说对于南京周边城市出台的楼市收紧政策，无锡是否会出，其实无锡远没有到考虑限购、限贷出台抑制房地产的阶段。因为一个，毕竟市场已经沉寂两年多，还有从国家的层面，也需要一些类似房地产的产业形成支柱，能够把经济先发展下去。

    “作为一个专业的房地产公司，希望所有的因素都是可以预期的，包括价格、利润率，从专业的服务、专业的产品里赚取合理的利润，不希望市场暴涨暴跌，这是对整个行业都不好。”李总如是说。

 

富力的坚持：精装修 做高品质住房

    2016年，富力半年完成全年销售目标，超过18个亿，并重新确定了新的目标。

    对于取得成绩的原因，李总说：“一是市场的原因，目前楼市、土拍火爆，诙谐的来说，之前卖的快的公司是有点后悔的，之前卖的慢的公司利润率会更高，市场的因素和股票一样，千股涨停和千股跌停，哪怕最厉害的分析师、研究员也很难预测，地价、房价也有特点，金融属性比较强，从这点来说，我们比较欣慰的一点是前半年实现销售没有像一些单位那种比较激进的做法，亏本甩卖、降低品质，我们富力坚持做精装修、高品质住房，很少把品质做低，把房价拍低。在最困难的14、15年，我们都是坚持做好精装修、园林、物业服务，各种软件、硬件的品质，以树立我们的品牌。布局很重要。13年进入无锡后，第一个拿到的项目是富力十号，之后拿了富力城和富力桃园，形成三足鼎立的势头。十号做高端豪宅路线，富力城属于刚需改善大盘，属于中高端品牌的楼盘，富力桃园走刚需路线、中端，给青年、小白领设计的房子；三个项目都分布在城区，选址也是一个关键的作用，坚持做好精装、做好服务，一定是可以取得非常好的业绩的。二是，在户型搭配上，从和苑别墅到大平层到刚需产品都涵盖了，面积段丰富，为无锡各阶层的人民提供选择的可能。这也是量走的比较好的原因。”

2016年目标：首要任务 2200户完美交付

    富力进入无锡第四年，今年是第一次大规模交付。在去年年终总结大会上就和全体员工说，16年的主要任务是做好2200户业主的交房，这是在所有任务指标排第一的。其次才是18亿任务的销售，第三才是竣工面积达到24.6万平米。

    富力把客户交付看得比报表更重要！

    在无锡的3个项目，货值接近150亿，所以做好口碑，做好品牌更重要，不能让它蒙尘，金杯银杯不如百姓的口碑，品质方面一定是最重要的，也是企业创造利润的源泉。

    比较值得骄傲的一点是，刚刚过去的年中的交付，富力城5月份4栋精装修提前1个半月交付，一次交付业主满意度98%以上，7月1日开始收物业费，也取得了非常好的反响，也支撑了后来富力城第二期的销售，有一个量价提升的局面；富力十号第二期也提前了一个月交付，同样取得了好的效果。从目前的经验来说，承诺业主的必须100%达到，甚至能够做到120%，这样才对得起业主付出一家可能是3代努力买的这一套房子。

    好的口碑，才有更好的议价空间，在市场上才更具竞争力。在无锡的三个项目都是以富力命名，品牌资金招牌是奋进的源泉，所以富力承诺的一定要达到，这个是我们责无旁贷的。

 

未来发展：深耕长三角 无锡继续拿地

     富力集团对全国有一个清晰的认识，长三角是最好的区域版块，其次是珠三角和京津冀。集团对于在长三角拿地、发展也是非常看好和支持，今年富力的现金流充裕，在16下半年到17年会在华东市场表现的非常进取，无锡后面的一些土拍也会积极参与，包括合作的项目都会积极洽谈。

    除无锡外富力也想拓展江苏其他区域，但是目前无锡及其周边还是一个价值洼地，土拍证明开发商非常看好无锡。而我们也已经经过了3年的锤炼的开发商，看问题的角度来说，比更早之前进入无锡的开发商更有信心，团队也很年轻，更进取；比未进入无锡，参与拍卖的开发商更了解无锡，知道最困难的时候是面临什么样的局面，会做更多的心理准备。

    一个进入无锡三年的企业，又排在行业的前三名，应该会做好更充足的准备，同时加上集团的支持，同事们的努力，今年目标在无锡拿到1-2块土地，为未来的3-5年做好准备。同时在无锡之外的地级、县级市拿到1-2块地，把版图撑得开阔些，为集团整体的宏伟目标多做努力。

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