【365观察】限购下的无锡楼市，房子还买不买

截至目前，11月无锡楼市日均成交163套，与8、9月份动辄300、400套的成交已是云泥之别，上周无锡商品房周成交量创2016年3月份以来最低值，虽然与2015年同期日均188套的成交相差无几，但经历楼市“巅疯”的市民们却无比敏感，“成交低了，房价降了没，我可以下手买房吗”？

真相：两新品上市 溅起水声一片

10月无锡限购之后，楼市成交量环比下滑近50%，跌幅过半。不过，近期悄然开盘的成交情况却呈现另外一面。

滨湖区一项目公寓产品六次蝉联无锡日成交榜冠军，当周以283套的成交量夺魁商办物业成交榜单，稳坐商品房备案成交中头把交椅。仅隔一路的另一项目住宅、商业齐开仓，也卖出不错的成绩。而这两盘也带动了近期无锡楼市的成交，上周六日均394套，这一数据追上了金九银十，甚至最火热的三月。

红星大都会

两个新品楼盘的物业类型、针对客户群都不同，但同样引起购房群涌入购买，是何原因呢？

买房人掏钱爽不爽快 产品是关键

以连续霸榜6天的公寓为例，这个单日备案成交量足以支撑起当日全市商品房备案量的纯新盘项目，尽管首批加推的产品为办公物业，就34㎡/38㎡的产品本身来说，该LOFT式的产品规划不足为奇。然而通过改造，商办物业已经不再单纯的商办空间，而为商办物业多增加一点自住的可能性，成为目前越来越多开发商加速商办物业去化的一剂良药。

再看另一个新项目成交，在推出的近两百套房源中，125㎡、145㎡的大户型较之两房小户型卖得更好，而且东边套销量多于西边套。与上述一项目南向销量高于北向房源大相径庭。一位业内人士认为，无锡不乏高端购买力，有好的产品配上好的品质，有需求者仍会出手。

无锡行动力广告公司总经理刘新宇也认为，限购政策出来的几个月是典型的市场观望期，这个时期的成交数据不具有参考价值，来年2、3季度，2016出让的地块集中上市，出来的产品才能反映真正的无锡市场。

土地价格高了 未来更需靠产品说话

在房地产市场有这样的一种关联，二手房市场要看新房的价格，新房要看最新土地市场的成交价格。因而，土地市场是楼市最大的风向标。迄今为止，2016年无锡共拍出8幅万元地块。11月14日，无锡首批限价地块竞拍，推出梁溪区2幅地块，整个竞拍节奏显然慢了很多，但相互间的厮杀却是激烈依旧，最终，经过3小时，无锡土地收账41.33亿元——丽新路地块成交楼面价12322.4元/㎡，第六空间东地块成交楼面价11631.35元/㎡。此轮竞拍也成为今年无锡拍出的第七、八幅万元地块。另外，鲜有动作的新吴区也拿出追赶姿态，一下子出让两幅地块，总面积24.5万㎡，预计12月份竞拍。

目前，一方面认为地价有些高，另一方面受总体市场下行压力，开发商普遍放缓了拿地节奏，但如何判断无锡楼市的未来前景？从开发商虽然谨慎，但拿地欲望仍强烈的态度可窥视一二。如果说美的、中梁、中南、金茂、中洲这些全新入驻锡城的房企对无锡不够知根知底，但融创、蓝光、碧桂园等在无锡开发项目多年的老牌房企，如果对无锡市场没有信心，也不会有持续深耕的动作。

截至目前 2016年下半年无锡土地成交情况

2016年下半年土地成交的楼面价均超越过往拿地价格，如最新成交的梁溪路丽新路地块，业内预测未来售价在20000元/㎡左右，按照恒大一贯打造的精装产品，价格可能还会更高。另外，8月8日中梁在锡东以楼面价5397元/㎡拿地，业内推算房价将在13000元/㎡；8月19日蓝光地产以4896元/㎡楼板价获得东北塘地块，未来产品售价也将超过10000元/㎡；8月22日美的以7560元/㎡楼面价锡东拿地，售价或将达到15000元/平。

对此，世联地产苏南区域总经理李文亮分析：“今年拿地的价格与前两年相比是比较高的，当然房企在产品打造上会更为用心，也更值得市场期待的。比如一些别墅、洋房也会陆续面世，改善型产品会比较多。而基于拿地成本价比较高，所以未来这部分产品在定价上也同样是值得期待的。”

调控进行时 这样的楼市还能进场吗？

俗话说“有了买卖、才有伤害”，商住物业崛起的现象，让一味地等房价走向下坡路的估计得落空。毕竟有一部分“不差钱”的主儿正在限购下找“后门”入市。

即便11月份成交走低，调控新政对商品住宅市场的抑制作用“卓有成效”，但同时也给商住类市场带来了一股成交热浪，数据显示，除了红星大都汇、锡山区蓝光置业以商铺产品为主的两个项目（蓝光五彩城、蓝光COCO蜜园）也连续三日登上日榜第一第二的位置。另外、无锡商会大厦、金科·万博商业广场等也进入上周单日成交榜，这样看来，商办市场真的有逐渐成为楼市主力的趋势。

此外，不同区域的热度也有很大差别。据备案数据，近期新吴区、梁溪区的楼盘已两周未进入成交TOP榜。而上周，集中在太湖新城板块的融科瑷颐湾、朗诗太湖绿郡、万科信成道、中海珑玺、中海凤凰熙岸均获预售许可证，这么多可售房源量的增加，无疑让太湖新城板块维持了关注热度。

那么，未来房价会继续下跌吗？下跌空间有多大？从非限购产品的爆发也证明投资客户仍然存在，不少开发商认为，目前的无锡楼市有一定的需求支撑，想要无锡房价“一夜回到解放前”是不可能实现的。再者，随着无锡入选长三角城市群规划；地铁4号线一期工程预计明年一季度开工等利好信息出炉，也给予无锡楼市更多支撑。

在这无锡楼市进入新一轮调整期，无锡楼市是否值得出手？只能说各花入各眼，有人在期待无锡进入下一轮以价博量，也有人预计来年十几幅新地块将掩护大批项目高溢价朝前走。

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