探地丨西漳站区时隔8个月再推地，起始楼面价8247元/㎡

【365精选回顾】

9月28日，无锡国土又挂牌3宗地块，其中惠山区天一新城的XDG-2016-45号地块尤其引人注意，此幅地块恰恰与今年初万科竞得的西漳站区4号、5号地块零距离。该地块起始楼面价为8247元/㎡，已远超目前天一新城最高楼面价纪录（万科天一玖著7252.79元/㎡），另最高限制楼面价为12371元/㎡。

根据本周刚公布的925限购新政，此幅纯住宅地块正属于非限购区域，因此不受调控政策影响。

此次土拍继续延续上次新规，若是超出最高限价”不再摇号，也无“现房”，将“比拼公益配套面积。报建面积最多者为竞得人，相应公益配套建设成本不计入房价准许成本。

1.『地块篇』

1.1『地块篇』——地块指标

四至范围：东至惠山大道 南至天盛路 西至凤鸣路 北至天丰路

地块编号：XDG-2016-45号地块

地块名称：西漳站区6号地块

地块位置：惠山区天丰路南侧、惠山大道西北侧

面积：49106.1㎡

用途：居住用地

容积率：≤2.0

土地出让金起始价（万元）：81000万元万元

起始楼面价：8247元/㎡

最高限制楼面价：12371元/㎡

当地块网上竞价达到最高限价时，如仍有2家或2家以上单位要求继续竞买的，将继续竞公共服务设施配建面积，每次报建面积幅度最少为50平方米，最终报建面积最多者为竞得人，相应公共服务设施配建建设成本不计入房价准许成本。

此次将选择目前在建的第四、第五人民医院及少年宫等项目作为本次出让地块公共服务设施配建项目库，公共服务设施配建建设价格7000元/平方米。特别提醒：在挂牌期每个竞买人必须有一次有效报价。

1.2『地块篇』——地块实景

XDG-2016-45号地块总可建设用地面积49106.1㎡平方米，现已是净地状态。站在地块的凤鸣路沿线朝东可以看到太平洋城中城和惠山区行政服务中心大楼。

天丰路沿线段，地块由绿植灌木丛自然围合。

2.『交通篇』

『交通篇』——车行系统

地块四至——东至惠山大道 

惠山大道是惠山区主干道，双向6车道，非机动车道也很宽阔，且有小砖铺成的人行道，沿线的绿化正在施工。来往车辆较多，上下班高峰期时会很拥挤。与地块之间有一小片城市绿地。

地块四至——南至天盛路

天盛路段几乎无人无车通过，地块对面是太平洋城中城，太平洋城中城沿街商业暂未有商店进驻。

地块四至—— 西至凤鸣路 

凤鸣路段人烟稀少，地块往北是寺头家园，地块往南是太平城中城。

地块四至—— 北至天丰路

天丰路沿线端双向4车道，有非机动车道。

『交通篇』——公交路网

地块天丰路沿线

607路 玉祁客运站——无锡汽车客运站

25路 堰桥——南禅寺（朝阳广场）

『交通篇』——地铁

地铁1号线 6号地块最显著的优势就是紧邻地铁1号线的天一站和西漳站，为未来该地块建成小区的居民出行提供了巨大的便利。

另已确定的地铁4号线一期工程起自地铁1号线刘潭站，将天一新城与东西方向其它板块串联了起来，届时东西方向出行将更加便利。

年底将开工的锡澄快轨S1线将与地铁1号线连接贯通运营，这意味着从刘潭站、天一站和西漳站中任意一站上车，便可直达江阴外滩。

凤翔路快速化改造项目，西起洛社新开河，东至凤翔立交，全长约8.8公里，总投资匡算36亿元。

3.『人居篇』

『人居篇』——在售新建小区

万科天一玖著、万科天一新著

万科年初竞得的西漳站区4号、5号地块2幅地块已于近期公布案名。售楼处正在建设中，能看到雏形。

其中与万科、保利、新城联合开发四季原著，预计9月开盘，首推花园洋房和高层房源。根据规划万科西漳站区4号地块案名已确定，为四季原著，该项目由万科、保利、新城、中梁联合开发，A1地块主要设计内容为12栋高层住宅，A2地块主要设计内容为7栋高层住宅、8栋小高层住宅、1栋商业用房。

广汇金色华府

广汇·金色华府于9月初首开，将推7#楼高层，总高31层，共124套房源，户型建筑面积约94、108、119平，预计均价11000元/平，项目预计2019年12月31日交付。

太平洋城中城

太平洋一期已售罄，现在售二期，9月25日已加推3#楼106、142平高层，均价11000元/平，房源基本售罄。3#楼总高34层，两梯四户。房源预计2019年11月28日交付。

『人居篇』——安置房或老小区

地块天丰路沿线对面是安置房寺头家园二期，已交付入住。

4.『配套篇』

『配套篇』——商业

地块周边的稍大型商业配套仅有寺头家园社区商业寺头邻里中心，其他皆为小型商业，都是寺头家园的底商小铺，大部分都已开业。

 地块周边沿线生活配套能满足基本生活需求外，行至惠山大道商业氛围开始浓厚且人流量、车流量明显增多。惠山新政服务中心、奥迪4S店、雷克萨斯4S店都在此区域办公。商务办公写字楼有惠山电子商务大厦、明都大厦，酒店有富丽苑大酒店和明都大酒店。

赛格电子市场

『配套篇』——生态环境

地块与惠山大道中有一篇休闲绿地，便于周边居民散步。

另天一新城近期新公开的西漳公园为无锡市民特别是北片市民提供了一个良好的休憩场所。

『配套篇』——教育

西漳小学（天一实验小学西漳校区）

惠山区西漳小学（天一实验小学西漳校区）项目已由无锡市惠山区发展和改革局以该局关于西漳小学（天一实验小学西漳校区）建设项目建议书的批复-《惠发改投[2016]189号》批准建设。

『配套篇』——其他

西漳派出所位于地块附近。

5.『周边地块楼面价』

『探地总结』

惠山区在无锡本地人印象中，一直都是传统乡镇工业集聚，稀疏自然村落散布的城乡结合部"洼地"。随着近年来惠山区高铁、地铁的开通运营，西漳公园的开放等待这些城建方面的不断利好多次将惠山区推向一个又一个价值高峰，锡城北大门正发生的彻头彻尾的变革，实现了华丽的转型，生态宜居的天一新城正欣欣向荣的发展为无锡城市副中心。

此幅西漳站区6号地块所属惠山天一新城黄金位置，天一新城又是惠山新城核心。品牌房企万科先人一步已于年初竞得地块旁的2幅西漳站区4号、5号地块，万科的入驻将以其自身优势和巨大影响力带动周边地产开发，为天一新城建设注入强劲活力，对天一新城居住价值的提升将产生一定的影响，天一新城或将突破传统的"刚需"定义，逐步向刚需与改善"并驾齐驱"的转变。

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