房博士帮办丨揭秘房产署名真相，婚前买房配偶一样有份!

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房产证的署名房产证的署名问题一直是广大购房者关注的要点，加名、除名、改名门道较多，操作不当会造成许多不必要的损失，浪费人力物力财力。有些操作不仅会对自己的利益产生影响，更是会影响下一代，关于房产证的这些门道，你都知道吗？

1、房产证上的名字与购房合同上的名字

两者必须保持一致，如果想要更改名字，需要走房产证更名程序。

2、关于房产的产权比例分配

产权比例如果做了份额约定，则按照份额约定分配；如果没有做份额约定，则平均分配。

3、夫妻房屋权属如何认定？

分两种情况：

①房产证如果是夫妻二人的名字，则产权夫妻双方共有

②-1婚前买房，房产证仅有1人名字，则房产属于个人财产。（特殊情况：除非是父母出资并明确赠与双方的，其余情况没有名字的一人无权获得房产，但可根据婚后共同还贷支付的款项及对应的房产增值部分，要求产权拥有者进行补偿。）

②-2婚后买房，房产证仅有1人名字，则房产属于共同财产。（特殊情况：①婚后一方父母出资，产权登记在自己子女名下的视为个人财产；②双方父母出资，产权登记在一方子女名下的，按照双方父母的出资份额按份共有。）

房产证的更名主要涉及到房屋交易、赠与和继承3种情况，其中房产证上加、减名字等同于房屋交易。房产证的更名会牵涉到税费问题。房产证的更名

1、房屋交易

特别提示：

A、夫妻间房产证加减名字、离婚夫妻房产证去名均无需缴纳上述费用。

B、通过买卖方式“除名”，契税只需缴纳转让约定份额的那部分产权的相应数额。

2、房屋赠与

房屋赠与是免征增值税和个税的，契税按照3%征收。非家庭成员收取房屋总价2%的公证费，家庭成员可不公正。（这里的家庭成员是指相互间有一定血缘关系的上下各代亲属，如父母与子女，外祖父母与外孙子女等。）

特别提示：非直系亲属被赠与的房子5年内转让，还要全款缴纳增值税和20%的个税，由于赠与房产的获得成本几乎为零，所以再转让时税费会很高。

3、房屋继承

法定继承人在被继承人死亡的情况下继承：增值税、个税、契税全免，非上述情况无偿取得房屋的等同于房屋赠与，税费按照赠与缴纳。（法定继承人是指子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、儿媳、女婿等。）

房产证上加子女名字的影响

1、可能影响到未来子女买房贷款资格

如果父母的房子里有子女的名字，子女再买一套，名下就要2套房子了，再买就属于第三套，而无锡目前的政策是本地人限购第三套新建商品住房，且银行利率和首付也会相应提高。

2、子女未来或要缴纳房产税

目前对于房产税还没有明确的说法，但是有可能未来或将征收，这种情况下子女独立名下房屋面积+子女占父母房屋产权面积如果大于房产税起征面积，未来或被收税。

3、子女若婚后发生意外，配偶有权继承婚前财产

如果子女婚后不幸去世，其配偶、孩子和父母同为第一顺序继承人，有权继承逝者的所有财产，包括婚前财产。

4、卖房时会比较麻烦

子女未成年时，父母出售房屋需出示未成年人监护公证，办理此项公证需要父母的身份证、户口簿、结婚证、孩子的出生证明、房产证等。（若出生证明丢失，则需要去医院做亲子鉴定）

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